Comment calculer le déficit foncier avec les travaux et les intérêts d'emprunt ?

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Commentaires

24 commentaires

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    matdollars (Modifié )

    Merci pour cet article, cela va m'aider.

    Dans le troisième paragraphe vous dites "avec un plafonnement maximum à 10 700 euros par an" pourquoi par an alors que plus bas dans l'article vous dites qu'on peux le déduire que la première année.

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    Tainah35

    Super article ! Merci

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    Etienne

    Bonjour, à corriger ;-)

    CAS 1: situation de bénéfice foncier, aucun déficit foncier.

    4. "On voit dans ce cas que le déficit foncier a augmenté l’imposition globale".

    --> ce n'est pas un déficit, mais un bénéfice 

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    Bassel (Modifié )

    @matdollars

    Car le plafond s'applique bien tous les ans.

    C'est uniquement le montant reporté an année 2 de travaux effectués la première année qui ne peut plus être déduit des salaires en cas de déficit.

    Par contre il ne faut pas oublier que chaque année vous faites des revenus fonciers et vous pouvez éventuellement faire des travaux et le déficit généré par cela (avant prise en compte d'un report d'une année précédente) peut lui être reporté sur les salaires, toujours dans la limite des 10 700€ qui s'applique donc chaque année.

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    Bassel (Modifié )

    @Etienne

    Merci c'est corrigé.

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    matdollars (Modifié )

    @Bassel

    Ok je vois. En fait c'est 10 700€ par sessions de travaux (je ne sais pas si je suis clair)

    ex en gros : 1ere session à 20 000€ de travaux on déduit 10 700€ la première année et le reste déduira que le foncier etc...

    2eme session à 20 000€ je peux a nouveau déduire les 10 700€ c'est bien ça ?

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    downlauk

    Bonjour, mais si j'ai bien compris, si je dépense 6000€ à peu de chose prêt j'economise 2000€ d'impôt....
    C'est bien si tu as des travaux à réaliser par contre ce n'est pas une façon de moins dépenser...(au global)
    Ai je bien compris ?

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    Bassel (Modifié )

    @matdollars

    Oui c'est ça. C'est pour cela qu'une stratégie d'optimisation peut être par exemple d'organiser des travaux importants en deux phases. Une en décembre de l'année 1 et l'autre en janvier de l'année 2 ainsi vous pouvez profiter de la déductibilité sur les salaires à hauteur de 10 700€ deux fois dans un laps de temps rapproché.

    @downlauk

    Oui mais en fait ce n'est pas forcément comme ça qu'il faut le voir. En effectuant des travaux "déductibles" vous améliorez votre logement, vous le rendez plus facile et rapide à louer, plus agréable à vivre et donc vous le rendez moins sujet à de la rotation locative fréquente, etc.

    De plus vous pouvez avoir acheté votre bien moins cher du fait de la nécessité d'y faire quelques travaux et donc de ce fait vous redonnez de la valeur à votre bien avec une dépense que vous pouvez récupérer en partie par une baisse d'impôt. 

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    matdollars

    Compris, merci @Bassel

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    albrowone59

    Merci pour l'explication.

    Petit question : 

    Dans le cas où un couple marié sous le régime de bien commun, ils achètent sous une SCI à l'ir, est'ce que le plafond du déficit foncier est de 10 700 € ou de 21 400 € par ans ? 

    Merci d'avance

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    Bassel (Modifié )

    @albrowone59

    Le plafond reste de 10 700€ dans le cas d'un couple marié qui fait une déclaration d'impôt commune. De plus ce plafond s'applique de façon globale au résultat foncier de tous vos biens immobiliers cumulés.

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    ludoman35

    Merci pour cet article précis et bourré d'exemples. 

    Que se passe t-il si on a 2 biens ou plus ? chaque bien fait son calcul de son côté ou on fait les sommes de + et de - et le résultat réagit comme décrit ?

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    Bassel (Modifié )

    @ludoman35

    Tant que l'on est dans le même régime (ici le déficit foncier en location nue au réel), ll faut faire la somme de tous les valeurs pour tous les biens oui.

    Donc on ajoute tous les revenus, toutes les charges et on fait le même calcul. A la fin le résultat est un bénéfice ou un déficit de la même façon et on reporte selon les mêmes règles avec le même plafond de 10 700€.

    Nous nous sommes limité à un seul bien pour simplifier les calculs et rendre l'article plus lisible. On comprend donc comment des travaux sur un bien peut venir annuler les revenus d'un autre bien.

     

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    johan29

    Bonjour Bassel

    Merci pour l'article et les réponses aux commentaires.

    Est-ce que le simulateur de RendementLocatif permet de faire ces calculs incluant l'usage du déficit foncier dans les rapports d'analyses d'opportunité d'investissement?

    Merci

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    Bassel (Modifié )

    @johan29

    Oui bien sûr il a été conçu pour ça. Il fait ces calculs et appliquent les reports sur les revenus fonciers et les salaires automatiquement sur toute la durée de la projection.

    https://www.rendementlocatif.com/ 

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    johan29

    merci bassel

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    manudad38420

    Bjr et mrci pour ces differents cas concrets.
    Concernant la durée des 3 années sur lesquelles on s'engage a louer le bien, est ce que vous pourriez me dire comment ca se passe dans mon cas ?
    Appartement renové avec des factures payées fin 2014 et debut 2015. Location nue au réel a partir de avril 2015. Et vente signée très bientot, en septembre 2017. Est ce que les 3 années de deficit sont a partir de 2014 (donc 2014 / 2015 / 2016), ou a partir de la date de location (donc 2015 / 2016 / 2017 ) ? Si c'est la reponse 1, ca m'arrange.... si c'est la reponse 2 , il faut que je fasse une regularisation de mes impots 2015-2016 ?

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    MatNana (Modifié )

    Bonjour, en début d'article vous indiquez "Les calculs et exemples ci-dessous ne concernent donc pas la location meublée (LMNP, LMP) ou la SCI à l'IS qui feront l'objet d'autres articles."

    Avez-vous écrit ces autres articles ? En effet, je suis en pleine déclaration d'impôt et j'aimerais comprendre comment faire ma déclaration en LMNP au réel :-)

    Je n'ai pas trouvé l'équivalent de cet article pour ce cas :-/

    Merci !

    Annabelle

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    Bassel

    Non pas encore !

    Pour le meublé il y a beaucoup de règles comptables ce qui sera difficile de mettre dans un article.

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    chanh

    bonjour,

    si je fais des travaux uniquement de rénovation à la hauteur de 100k€ pour un immeuble que je voudrai louer en lmnp. et que j'ai une autre sci en ir location nu.

    Estce que je pourrai déduire les travaux de 10700€/an de déficits pendant 10 ans?

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    Bassel

    @chanh

    La question n'est pas assez précise pour vous répondre par commentaire. Comme dis dans l'article cela ne s'applique pas au LMNP. Vous dites louer en LMNP mais vous parlez juste après d'un autre régime (SCI à l'IR). Vous ne pouvez pas faire les deux en même temps sur les mêmes biens.

    Le mieux est de contacter l'un de nos experts qui pourra vous donner des conseils en prenant en compte votre situation personnelle et votre projet.

     

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    chanh

    Merci ok pas déficit Foncier possible en Lmnp donc uniquement en location nu.

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    Fabien-immo-cash-flow

    Bonjour,
    merci pour cet article détaillé.
    Les frais d'agence et frais de notaire sont-ils déductibles ? Et reportables si déficit ?

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    Bassel (Modifié )

    @Fabien-immo-cash-flow

    Non, pas en location nue (déficit foncier classique).

    Par contre en location meublée (LMNP au réel, SCI à l'IS), il est possible de déduire les frais de notaire et les frais d'agence en charges.

    Ils peuvent aussi être amortis plutôt que déduits en charges (pendant la durée de la composante la plus courte). Le choix sera fait par votre comptable, cela va dépendre des montants le plus souvent.

    Cet article ne concerne pas le meublé dont la fiscalité ne se calcule pas de la même façon.

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