Comment calculer le déficit foncier avec les travaux et les intérêts d'emprunt ?

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Pourquoi cet article sur le déficit foncier ?

Le calcul du déficit foncier, qui peut sembler simple en apparence, cache en fait des subtilités qui échappent à la plupart des investisseurs immobiliers débutants.

C’est une des raisons pour laquelle nous avons créé le service Rendement Locatif. Le simulateur fait les calculs de déficit foncier et de report pour vous sans que vous ayez à y penser. Nous pensons que personne ne devrait avoir à poser ces formules à la main lui-même.

Néanmoins, toute personne souhaitant maitriser les aspects de l'investissement locatif et devenir un expert dans le domaine doit au minimum en comprendre la mécanique.

C'est un paramètre essentiel qui permet d'améliorer le cash-flow (coût pour le propriétaire) et le rendement net du projet d'investissement.

Nous ne comptons plus le nombre de fois où l’on nous a demandé pourquoi les travaux ne se déduisent pas des salaires sur plusieurs années mais uniquement la première année. Cet article devrait éclairer tout cela.

Nous nous sommes efforcés d'utiliser les termes les plus simples et les plus clairs possibles. Si quelque chose n'est pas clair ou si vous avez des questions, n'hésitez pas à nous laisser un commentaire en dessous.

Pour éviter toute confusion, précisons qu'il s'agit ici du déficit foncier dont on peut bénéficier lorsque le ou les biens immobiliers sont déclarés sous le régime de la location nue au réel (déclaration foncière 2044). Les calculs et exemples ci-dessous ne concernent donc pas la location meublée (LMNP, LMP) ou la SCI à l'IS qui feront l'objet d'autres articles.

Le déficit foncier : origine et principe.

deficit foncier immobilier

Depuis la loi de 1993 (loi Balladur), lorsque l’on est propriétaire d’un bien immobilier qui coûte plus cher que ce qu’il nous rapporte, il se crée ce que l'on appelle un déficit foncier qui permet de déduire la différence (ou une partie de cette différence) de son revenu global (les salaires).

Il permet ainsi de ne pas être imposé sur son revenu foncier à hauteur des charges que l’on supporte, voir de réduire son impôt sur les revenus des salaires sous certaines conditions.

Le déficit foncier: qu’est-ce que c’est ?

On se trouve dans une situation de déficit foncier lorsque les charges que supporte le propriétaire d’un bien locatif (travaux de réparation, charges d'entretien, de copropriété, primes d'assurances, intérêts d’emprunt, taxe foncière…) sont plus importantes que les loyers (les recettes) qu'il perçoit.

Ce déficit est, sous certaines conditions, imputable sur le revenu global (c’est à dire les salaires dans la majorité des cas), avec un plafonnement maximum à 10 700 euros par an. Ceci à la condition que le bien soit loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit.

Le surplus de charges (au delà des 10 700€), ainsi que la fraction du déficit résultant des intérêts d'emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Un contribuable ayant réalisé un investissement locatif peut donc utiliser ce mécanisme pour faire baisser le montant de son imposition sur les revenus fonciers et donc réduire son impôt total.

Comment est imputé le déficit foncier ?

Le déficit foncier est imputé ("reporté") directement sur le revenu global (les salaires) du propriétaire pour ce qui est de la partie du déficit qui provient des dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunt.

On entend par “intérêts d’emprunt”, les intérêt du crédit bancaire mais pas uniquement. En effet ces charges incluent également les frais bancaires (frais de dossier, crédit logement, etc.) ainsi que les frais d’assurance d’emprunt et d’assurance du bien locatif entre autres. On préférera donc les appeler “charges financières”. C’est ainsi qu’elles sont nommées sur le simulateur de Rendement Locatif.

Le traitement de la partie du déficit résultant des intérêts d’emprunt est particulier puisque celle-ci ne peut pas être reportée sur les revenus globaux (les salaires). Par contre ils sont bien déductibles des revenus fonciers et reportables pendant les 10 années suivantes pour la partie dépassant le montant des recettes.

Les charges sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700€ par an (pour la partie des charges non financières). L'éventuel surplus est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes. Le surplus éventuel de déficit foncier au delà de la limite de 10 700€ par an peut être déduit des revenus fonciers des 10 années suivantes.

Quelles sont les charges déductibles ?

Parmi les charges déductibles pour la détermination du déficit foncier on retrouve : les primes d’assurances, les dépenses de réparation, les travaux d’entretien du bien, les frais de gardiennage et de conciergerie, la taxe foncière, les charges de copropriété, etc.

Vous pouvez retrouver dans cet autre article (article à venir bientôt), un explicatif et une liste plus complète des charges déductibles.

Comment calculer son déficit foncier ?

Nous espérons que vous avez suivi jusqu’ici !

Nous allons maintenant essayer d’expliquer le principe avec des exemples simples et le détail des calculs. C’est la meilleure façon de comprendre comment tout cela fonctionne.

Prenons le cas d’un contribuable célibataire qui gagne 30 000€ net annuel (imposable) par son activité salariée. Il possède seulement 1 bien immobilier locatif pour la simplification des calculs.

CAS 1: situation de bénéfice foncier, aucun déficit foncier.

Le bien rapporte des revenus de loyers et supportent des charges comme ceci:

 

Année 1

 

Revenus bruts (loyers)

5 000€

Intérêts d’emprunt (“charges financières”)

1 500€

Charges “non financières” (travaux, taxe foncière, etc.)

2 000€

 

1. On déduit les charges qui résultent des intérêts d'emprunt du revenu brut.

 

5 000 - 1 500 = 3 500€

 

2. Le résultat est dans ce cas positif (bénéfice). On continue donc en déduisant les charges non financières :

 

5 000 - 1 500 - 2 000 = 1 500€

 

3. Le résultat est positif, il s’agit donc là d’un bénéfice foncier. Les 1 500€ viennent s’ajouter aux revenus globaux (les salaires), ce qui fait un revenu total imposable de 31 500€.

 

30 000 + 1 500 = 31 500€ (*)

 

4. On calcule ensuite l’impôt sur le revenu par le calcul par tranches. On voit dans ce cas que le bénéfice foncier a augmenté l’imposition globale. A ce niveau de rémunération la tranche marginale d'imposition (tranche la plus haute) est de 30%, ce qui donne un montant d'impôt supplémentaire à payer de 30% * 1 500€ = 450€ auxquels il faudra ajouter les prélèvements sociaux qui se calculent sur le revenu foncier imposable donc les 1 500€. Ce qui donne 1 500 * 15.5% = 232.5€.  Soit un total de 450 + 232.5 = 682.5€. Ce montant vient réduire le cash-flow puisqu'il s'agit d'une somme qu'il faudra payer.

 

Ce que tout investisseur chercher à faire c'est de diminuer ce montant, voir de l'inverser, afin d'optimiser au mieux son cash-flow et la rentabilité globale du projet. Nous vous expliquons cela dans les cas suivants.

 

CAS 2: situation de déficit foncier, les intérêts sont inférieurs aux loyers et le déficit est inférieur à 10 700€.

 

Le bien rapporte des revenus de loyers et supportent des charges comme ceci:

 

Année 1

 

Revenus bruts (loyers)

5 000€

Intérêts d’emprunt (“charges financières”)

1 500€

Charges (travaux, taxe foncière, etc.)

7 000€

1. On déduit les charges qui résultent des intérêts d'emprunt des revenus bruts.

 

5 000 - 1 500 = 3 500€

 

2. Le résultat est dans ce cas positif (bénéfice). On continue donc en déduisant les charges non financières :

 

5 000 - 1 500 - 7 000 = -3 500€

 

3. Le résultat est négatif, il s’agit donc d’un déficit foncier. Les 3 500€ sont inférieurs au plafond des 10 700€ maximum. On les reporte donc en totalité sur les revenus globaux (les salaires), ce qui fait un revenu total imposable de 26 500€.

 

30 000 - 3 500 = 26 500€ (*)

 

4. On calcule ensuite l’impôt sur le revenu par le calcul par tranches. On voit dans ce cas que le déficit foncier a diminué l’imposition globale. Pour un taux marginal d’imposition de 30% cela donne un gain d’impôt que le propriétaire n’aura pas à payer de 3 500 * 30% = 1 050€. De plus comme on est en situation de déficit, il n'y a pas prélèvements sociaux à payer. Ils se calculent en théorie sur le résultat foncier imposable (-3500€). Comme il est négatif on doit faire 15.5% * 0 = 0€.

 

Dans ce cas l'optimisation a fait que non seulement le bien locatif n'apporte pas d'impôt nouveau (dû au revenus fonciers) mais en plus il a permis de diminuer l'imposition sur les salaires. L'impôt aurait été supérieur sans ce bien immobilier. 

 

CAS 3: situation de déficit foncier, les intérêts sont supérieurs aux loyers et le déficit est inférieur à 10 700€.

Le bien rapporte des revenus de loyers et supportent des charges comme ceci:

 

Année 1

 

Revenus bruts (loyers)

5 000€

Intérêts d’emprunt (“charges financières”)

6 000€

Charges (travaux, taxe foncière, etc.)

7 000€

 

1. On déduit les charges qui résultent des intérêts d'emprunt du revenu brut.

 

5 000 - 6 000 = -1 000€

 

2. Le résultat est dans ce cas négatif. Le déficit des intérêts d’emprunt n’est déductible que des revenus fonciers et pas des revenus globaux (salaires). C'est une particularité du calcul de déficit. On retient donc ce chiffre pour la suite. On déduit ensuite les charges non financières:

 

5 000 - 6 000 - 7000 = -8 000€

 

3. Le résultat est négatif, il s’agit donc d’un déficit foncier qui est composé pour 1 000€ du déficit des intérêts d’emprunt et du reste soit 7 000€ des autres charges. Les 7 000€ sont inférieurs au plafond des 10 700€ maximum et sont déductibles des revenus globaux. On les reporte donc sur les salaires, ce qui fait un revenu total imposable de 23 000€.

 

30 000 - 7 000 = 23 000€ (*)

 

4. On calcule ensuite l’impôt sur le revenu par le calcul par tranches classique. On voit dans ce cas que le déficit foncier a diminué l’imposition globale comme dans le cas précédent.

 

5. Les 1 000€ restants seront eux reportés pendant maximum 10 ans les années suivantes.

 

Comment fonctionne ce report ? Et bien l’année suivante deux cas peuvent se présenter: 

 

Si on est en situation de bénéfice avant de déduire ce restant reporté:

 

Année 2

 

Revenus bruts (loyers)

5 000€

Intérêts d’emprunt (“charges financières”)

1 000€

Charges (travaux, taxe foncière, etc.)

1 000€

 

il faudra déduire ce montant en plus ce qui donne :

 

5 000 - 1 000 - 1 000 = 3 000€ (bénéfice) - 1 000 (reportés) = 2 000€

 

Cela permet donc de déduire un peu plus de charges des revenus et donc de réduire un peu plus l’impôt des revenus fonciers.

 

Si on est en situation de déficit avant de déduire ce restant reporté:

 

Année 2

 

Revenus bruts (loyers)

5 000€

Intérêts d’emprunt (“charges financières”)

5 000€

Charges (travaux, taxe foncière, etc.)

7 000€


Le calcul avant report est :

 

5 000 - 5 000 - 7 000 = - 7 000€ (déficit !)

 

Dans cas on ne peut pas déduire le restant à reporter (les 1 000€) car ils ne peuvent qu’être déduits des revenus fonciers et non des revenus globaux. Ils ne peuvent pas venir grandir le déficit. Il seront cependant encore reporté l’année suivante et ainsi de suite (maximum de 10 ans). 

 

CAS 4: situation de déficit foncier, les intérêts sont inférieurs aux loyers et le déficit est supérieur à 10 700€.

Le bien rapporte des revenus de loyers et supportent des charges comme ceci:

 

 Année 1

 

Revenus bruts (loyers)

5 000€

Intérêts d’emprunt (“charges financières”)

2 000€

Charges (travaux, taxe foncière, etc.)

20 000€

 

Les charges sont dans ce cas de figure importantes car le propriétaire a pu par exemple faire des travaux déductibles importants.

1. On déduit les charges qui résultent des intérêts d'emprunt du revenu brut.

 

5 000 - 2 000 = 3 000€

 

2. Le résultat est dans ce cas positif. On déduit ensuite les charges non financières:

 

5 000 - 2 000 - 20 000 = -17 000€

 

3. Le résultat est négatif, il s’agit donc d’un déficit foncier déductible en théorie des revenus globaux (salaires). Cependant les 17 000€ sont supérieurs au plafond des 10 700€ maximum autorisés par la loi. Dans ce cas on ne peut déduire que 10 700€, le maximum permis.

 

30 000 - 10 700 = 19 300€ (*)

 

4. Les 6 300€ restants (17 000 - 10 700) seront eux reportés pendant maximum 10 ans les années suivantes.

 

Comment fonctionne ce report ? Et bien l’année suivante deux cas peuvent se présenter:

 

Si on est en situation de bénéfice avant de déduire ce restant reporté:

 

Année 2

 

Revenus bruts (loyers)

5 000€

Intérêts d’emprunt (“charges financières”)

1 000€

Charges (travaux, taxe foncière, etc.)

1 000€

 

Il faudra déduire ce montant en plus ce qui donne :

 

5 000 - 1 000 - 1 000 = 3 000€ (bénéfice) - 6 300 (reportés) = -3 300€

 

Mais on ne peut pas créer de déficit reportable sur les revenus globaux avec les charges reportés des années précédentes. Donc on doit s’arrêter à 0€ au mieux (annulation des revenus fonciers). Les 3 300€ non utilisés continuent à être reportés les années suivantes en appliquant toujours le même principe de calcul.

Cela permet donc de déduire un peu plus de charges des revenus et donc de réduire un peu plus l’impôt des revenus fonciers mais sans pouvoir aller plus loin avec un report qui viendrait réduire les revenus globaux en plus comment cela peut être fait la première année.

 

Si on est en situation de déficit avant de déduire ce restant reporté:

 

Année 2

 

Revenus bruts (loyers)

5 000€

Intérêts d’emprunt (“charges financières”)

5 000€

Charges (travaux, taxe foncière, etc.)

7 000€

 

Le calcul avant report est :

 

5 000 - 5 000 - 7 000 = - 7 000€ (déficit !)

 

Dans cas on ne peut pas déduire le restant à reporter (les 6 300€) car ils ne peuvent qu’être déduits des revenus fonciers et non des revenus globaux. Il seront cependant encore reporté l’année suivante et ainsi de suite en appliquant le même principe. 

 

CAS 5: situation de déficit foncier, les intérêts sont inférieurs aux loyers et le déficit est supérieur à 10 700€ mais les salaires ne permettent pas d'absorber tout le déficit.

 

Ajoutons maintenant une complexité supplémentaire. Imaginons que le propriétaire ne gagne pas 30 000€ de salaire net annuel mais 5 000€.

 

Reprenons l’exemple où les charges sont importantes du fait de travaux déductibles.

 

Le bien rapporte des revenus de loyers et supportent des charges comme ceci:

 

Année 1 

 

Revenus bruts (loyers)

5 000€

Intérêts d’emprunt (“charges financières”)

2 000€

Charges (travaux, taxe foncière, etc.)

20 000€

 

1. On déduit les charges qui résultent des intérêts d'emprunt des revenus bruts.

 

5 000 - 2 000 = 3 000€

 

2. Le résultat est dans ce cas positif. On déduit ensuite les charges non financières:

 

5 000 - 2 000 - 20 000 = -17 000€

 

3. Le résultat est négatif, il s’agit donc d’un déficit foncier déductible en théorie des revenus globaux (salaires). Cependant les 17 000€ sont supérieurs au plafond des 10 700€ maximum autorisés par la loi. Dans ce cas on ne peut déduire que 10 700€, le maximum permis.

 

5 000 (salaires) - 10 700 = -5 700€ (*)

 

4. C’est très bien car on ne va plus payer d’impôt mais le résultat est négatif. On voit ici que les salaires sont inférieurs au montant que l’on est autorisé à imputer. Les salaires ne peuvent plus “absorber” tout le déficit généré. Dans ce cas précis, le restant, c’est-à-dire 5 700€ n'est pas complètement perdu et peut être reporté directement sur les revenus globaux (les salaires) des années suivantes pendant au maximum 6 ans.

 

5. Et toujours comme précédemment, les 6 300€ restants (17 000 - 10 700) seront eux reportés sur les revenus fonciers (les loyers) pendant maximum 10 ans les années suivantes comme expliqué dans le CAS 4.

Calculer »

 

(*) dans la réalité ce n’est pas exactement 30 000€ mais 30 000€ moins un abattement de 10% forfaitaires pour frais (si on choisit le mode forfaitaire et non le réel) et éventuellement une prise en compte des parts fiscales si on a des enfants, d’une situation de parent isolé, etc. Le but ici n’est pas de rentrer dans le détail du calcul de l’impôt qui pourra faire l’objet d’un autre article.

 

Les différents textes qui régissent l’encadrement du déficit foncier sont les suivants:

  • Code général des impôts : article 156-1-3°.
  • Loi de finances pour 1993 : mise en place du dispositif permettant d'imputer les déficits fonciers des revenus globaux jusqu'à 10.700 €.
  • Instruction administrative du 15 septembre 1993 BOI 5-D-3121 : instruction administrative précisant comment imputer ces déficits sur les revenus globaux.
  • Loi de finances pour 2004 (loi 2003-1311 du 30 décembre 2003, JO du 31) : loi qui porte le délai d'imputation sur le revenu global de 5 à 6 ans.

 

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Commentaires

27 commentaires
  • Merci pour cet article, cela va m'aider.

    Dans le troisième paragraphe vous dites "avec un plafonnement maximum à 10 700 euros par an" pourquoi par an alors que plus bas dans l'article vous dites qu'on peux le déduire que la première année.

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  • Super article ! Merci

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  • Bonjour, à corriger ;-)

    CAS 1: situation de bénéfice foncier, aucun déficit foncier.

    4. "On voit dans ce cas que le déficit foncier a augmenté l’imposition globale".

    --> ce n'est pas un déficit, mais un bénéfice 

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  • @matdollars

    Car le plafond s'applique bien tous les ans.

    C'est uniquement le montant reporté an année 2 de travaux effectués la première année qui ne peut plus être déduit des salaires en cas de déficit.

    Par contre il ne faut pas oublier que chaque année vous faites des revenus fonciers et vous pouvez éventuellement faire des travaux et le déficit généré par cela (avant prise en compte d'un report d'une année précédente) peut lui être reporté sur les salaires, toujours dans la limite des 10 700€ qui s'applique donc chaque année.

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  • @Etienne

    Merci c'est corrigé.

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  • @Bassel

    Ok je vois. En fait c'est 10 700€ par sessions de travaux (je ne sais pas si je suis clair)

    ex en gros : 1ere session à 20 000€ de travaux on déduit 10 700€ la première année et le reste déduira que le foncier etc...

    2eme session à 20 000€ je peux a nouveau déduire les 10 700€ c'est bien ça ?

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  • Bonjour, mais si j'ai bien compris, si je dépense 6000€ à peu de chose prêt j'economise 2000€ d'impôt....
    C'est bien si tu as des travaux à réaliser par contre ce n'est pas une façon de moins dépenser...(au global)
    Ai je bien compris ?

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  • @matdollars

    Oui c'est ça. C'est pour cela qu'une stratégie d'optimisation peut être par exemple d'organiser des travaux importants en deux phases. Une en décembre de l'année 1 et l'autre en janvier de l'année 2 ainsi vous pouvez profiter de la déductibilité sur les salaires à hauteur de 10 700€ deux fois dans un laps de temps rapproché.

    @downlauk

    Oui mais en fait ce n'est pas forcément comme ça qu'il faut le voir. En effectuant des travaux "déductibles" vous améliorez votre logement, vous le rendez plus facile et rapide à louer, plus agréable à vivre et donc vous le rendez moins sujet à de la rotation locative fréquente, etc.

    De plus vous pouvez avoir acheté votre bien moins cher du fait de la nécessité d'y faire quelques travaux et donc de ce fait vous redonnez de la valeur à votre bien avec une dépense que vous pouvez récupérer en partie par une baisse d'impôt. 

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  • Compris, merci @Bassel

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  • Merci pour l'explication.

    Petit question : 

    Dans le cas où un couple marié sous le régime de bien commun, ils achètent sous une SCI à l'ir, est'ce que le plafond du déficit foncier est de 10 700 € ou de 21 400 € par ans ? 

    Merci d'avance

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  • @albrowone59

    Le plafond reste de 10 700€ dans le cas d'un couple marié qui fait une déclaration d'impôt commune. De plus ce plafond s'applique de façon globale au résultat foncier de tous vos biens immobiliers cumulés.

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  • Merci pour cet article précis et bourré d'exemples. 

    Que se passe t-il si on a 2 biens ou plus ? chaque bien fait son calcul de son côté ou on fait les sommes de + et de - et le résultat réagit comme décrit ?

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  • @ludoman35

    Tant que l'on est dans le même régime (ici le déficit foncier en location nue au réel), ll faut faire la somme de tous les valeurs pour tous les biens oui.

    Donc on ajoute tous les revenus, toutes les charges et on fait le même calcul. A la fin le résultat est un bénéfice ou un déficit de la même façon et on reporte selon les mêmes règles avec le même plafond de 10 700€.

    Nous nous sommes limité à un seul bien pour simplifier les calculs et rendre l'article plus lisible. On comprend donc comment des travaux sur un bien peut venir annuler les revenus d'un autre bien.

     

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  • Bonjour Bassel

    Merci pour l'article et les réponses aux commentaires.

    Est-ce que le simulateur de RendementLocatif permet de faire ces calculs incluant l'usage du déficit foncier dans les rapports d'analyses d'opportunité d'investissement?

    Merci

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  • @johan29

    Oui bien sûr il a été conçu pour ça. Il fait ces calculs et appliquent les reports sur les revenus fonciers et les salaires automatiquement sur toute la durée de la projection.

    https://www.rendementlocatif.com/ 

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  • merci bassel

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  • Bjr et mrci pour ces differents cas concrets.
    Concernant la durée des 3 années sur lesquelles on s'engage a louer le bien, est ce que vous pourriez me dire comment ca se passe dans mon cas ?
    Appartement renové avec des factures payées fin 2014 et debut 2015. Location nue au réel a partir de avril 2015. Et vente signée très bientot, en septembre 2017. Est ce que les 3 années de deficit sont a partir de 2014 (donc 2014 / 2015 / 2016), ou a partir de la date de location (donc 2015 / 2016 / 2017 ) ? Si c'est la reponse 1, ca m'arrange.... si c'est la reponse 2 , il faut que je fasse une regularisation de mes impots 2015-2016 ?

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  • Bonjour, en début d'article vous indiquez "Les calculs et exemples ci-dessous ne concernent donc pas la location meublée (LMNP, LMP) ou la SCI à l'IS qui feront l'objet d'autres articles."

    Avez-vous écrit ces autres articles ? En effet, je suis en pleine déclaration d'impôt et j'aimerais comprendre comment faire ma déclaration en LMNP au réel :-)

    Je n'ai pas trouvé l'équivalent de cet article pour ce cas :-/

    Merci !

    Annabelle

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  • Non pas encore !

    Pour le meublé il y a beaucoup de règles comptables ce qui sera difficile de mettre dans un article.

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  • bonjour,

    si je fais des travaux uniquement de rénovation à la hauteur de 100k€ pour un immeuble que je voudrai louer en lmnp. et que j'ai une autre sci en ir location nu.

    Estce que je pourrai déduire les travaux de 10700€/an de déficits pendant 10 ans?

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  • @chanh

    La question n'est pas assez précise pour vous répondre par commentaire. Comme dis dans l'article cela ne s'applique pas au LMNP. Vous dites louer en LMNP mais vous parlez juste après d'un autre régime (SCI à l'IR). Vous ne pouvez pas faire les deux en même temps sur les mêmes biens.

    Le mieux est de contacter l'un de nos experts qui pourra vous donner des conseils en prenant en compte votre situation personnelle et votre projet.

     

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  • Merci ok pas déficit Foncier possible en Lmnp donc uniquement en location nu.

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  • Bonjour,
    merci pour cet article détaillé.
    Les frais d'agence et frais de notaire sont-ils déductibles ? Et reportables si déficit ?

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  • @Fabien-immo-cash-flow

    Non, pas en location nue (déficit foncier classique).

    Par contre en location meublée (LMNP au réel, SCI à l'IS), il est possible de déduire les frais de notaire et les frais d'agence en charges.

    Ils peuvent aussi être amortis plutôt que déduits en charges (pendant la durée de la composante la plus courte). Le choix sera fait par votre comptable, cela va dépendre des montants le plus souvent.

    Cet article ne concerne pas le meublé dont la fiscalité ne se calcule pas de la même façon.

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  • Bonjour

    Je souhaite investir dans un immeuble dont le rez de chaussée était occupé par une profession libéral et le premier étage est nu (plateau non cloisonné).Je voudrais faire des travaux pour créer plusieurs logements (au moins 4) .Ces travaux peuvent-ils être déductible afin de générer du déficit foncier ?

    J'ai bien lu les texte officiel mais je ne trouve pas de réponse claire.

    Précision: Je ne touche pas à la structure du bâtiment ,je ne reconstruit rien qui va augmenter la surface utile.Par contre je modifie son usage et je crée des logements.

    Merci pour votre réponse...

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  • Bonjour, j’ai trouvé un léger bug dans le simulateur pour le calcul avec ce régime, en effet la première année je réalise environ 8€ de bénéfice foncier avec ce régime la, par contre en renseignant un salaire de 20 000€ je me retrouve avec quasiment 0€ d impôt à payer. Or ce régime permet de déduire travaux et charges financières et non financières en partie qui déduiront les revenus fonciers mais en aucun cas il y a une incidence sur les revenus salariés si un bénéfice foncier est réalisé l année 1 (pour les années suivantes je suis d’accord avec l outil).
    Merci à vous

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  • @vincentkrauss123

    Le régime permet de reporter un déficit sur les salaires même après l'année 1. Il faut juste que ces travaux et charges aient lieu l'année du déficit. C'est le report du déficit restant après l'année où les charges se produisent qui n'est pas reportable sur les salaires.

    Merci de nous écrire avec le lien de votre calcul pour que nous puissions vous répondre précisément.

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