Comment calculer le prix d'acquisition pour la plus-value à la revente ?
Dans l'onglet "Revente" du rapport du calcul, il est indiqué un prix d'acquisition pris en compte pour le calcul de l'impôt sur la plus-value à la revente d'un bien immobilier.
Ce prix est calculé de la manière suivante :
Prix d'acquisition = Prix net vendeur * (1 + 0.075 + 0.15)
Explications:
Il est ajouté au prix net vendeur d'achat initial, 7.5% forfaitaires pour couvrir les frais d'achats (frais de notaires, d'agence, etc.) et 15% pour le montant des travaux divers engagés dans l'appartement pendant sa durée de détention.
Les 15% ne s'appliquent que si vous détenez le bien depuis au moins 5 ans au moment de la revente.
Si vous revendez le bien avant les 5 ans, vous ne pourrez pas ajouter ces 15%. Le simulateur ne les appliquera pas en cas de revente inférieure à 5 ans.
Les travaux ayant été déduits des revenus fonciers pour le calcul de l'impôt sur le revenu ne peuvent pas être ajoutés pour leur montant réel par le simulateur. Il est donc appliqué cette règle des 15% accordée par le fisc même si'l n'a été effectué aucun travaux.
Extrait du BOFIP:
"Il est rappelé que le forfait de 15% est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans. Dès lors que la condition afférente à la durée de détention est remplie, le cédant peut bénéficier du forfait de 15% sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs. Enfin, il n'y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l'assiette de l'impôt sur le revenu."
Commentaires
en effet il faudrait pouvoir intégrer les travaux effectués au réel et pas uniquement l'option de 15% est ce possible??
Du coups le simulateur revente n'est pas très utilise dans le plupart des cas surtout sur un site d'investisseur ou généralement des travaux sont effectués
J'imagine que l'on ne peut pas ajouter les travaux effectivement réalisés si on les a par ailleurs amortis. Mais je me trompe peut-être
Si l'on fait un achat revente d'un bien avec beaucoup de travaux (donc revente la première année) en société à l'IS:
100K achat
100K travaux
revente 300K
le simulateur calcule la plus value sur 300-(100+7.5)
alors que le travaux n'ont pas été amorti.
Du coup l'impôt sur la plus-value tue la rentabilté de l'investissement!
Où me trompe-je?
Comment deduire le montant totale des travaux effectués qui sont bien une charge?
Merci
Bonjour à tous,
J'ai peut être trouvé pourquoi le logiciel n'intègre pas le montant des travaux dans le calcul de la plus value. En effet, s'ils ont été amortis, il semblerait (je ne suis pas expert) qu'à la lecture de cet article du code des impots, que les travaux "déjà pris en compte dans la détermination de l'impots sur le revenu" ne peuvent pas être pris en compte pour majorer le prix d'acquisition (dans le cadre d'une revente avec plus value, et donc n'entre pas en compte dans le calcul.
Source : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000033815743/2017-01-01/#:~:text=Article%20150%20VB,-Modifi%C3%A9%20par%20LOI&text=%E2%80%93%20Le%20prix%20d'acquisition%20est,vente%20d'immeuble%20%C3%A0%20r%C3%A9nover.
Extrait :
En cas de cession d'un bien ou droit mentionné aux articles 150 U à 150 UC, reçu lors du transfert du patrimoine fiduciaire aux bénéficiaires à la fin de l'opération de fiducie, le prix d'acquisition est déterminé dans les conditions prévues, selon le cas, au 1° ou au 2° de l'article 238 quater Q.
II. – Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré :
1° De toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 ;
2° Des frais afférents à l'acquisition à titre gratuit définis par décret ;
3° Des frais afférents à l'acquisition à titre onéreux définis par décret, que le cédant peut fixer forfaitairement à 7, 5 % du prix d'acquisition dans le cas des immeubles à l'exception de ceux détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies ;
4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée. Cette majoration n'est pas applicable aux cessions d'immeubles détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies ;
Le reproche que l'on pourrait faire au simulateur de plue value, c'est qu'il devrait pouvoir dire/cocher une case indiquant : mes travaux ont été amortis (déficit fonier, lmnp réel) ou alors je ne les ai pas amortis (achat revente par ex).
Qu'en pensez-vous ?
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