Régime "Cosse Ancien" 2017 (dispositif "louer abordable").

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Depuis le 1er février 2017, un nouveau dispositif d'incitation fiscale pour les propriétaires bailleurs a été mis en place par le gouvernement.

Le dispositif appelé "Louer abordable" ou encore "Loi Cosse ancien" se différencie de ses prédécesseurs (Borloo ancien, Besson ancien) par des déductions fiscales qui dépendent de la zone géographique du logement et un réajustement des plafonds de loyer et des conditions de ressources des locataires.

Le simulateur Rendement Locatif permet d'ores et déjà de faire des simulations avec ce nouveau dispositif.

simulation rentabilite cosse ancien immobilier

Ce régime permet d'obtenir une déduction fiscale sous la forme d'un abattement sur les recettes des loyers qui va de 15 à 85% suivant le niveau de caractère social (intermédiaire, social, très social ou intermédiation avec un organisme) et la zone géographique du logement.

Un plafonnement automatique du loyer sera effectué par le simulateur si vous indiquez un montant plus élevé que celui prévu pour cette surface et dans cette ville. Vous pouvez désactiver cette fonctionnalité depuis les paramètres.

Comme pour le régime Borloo ancien, vous pouvez indiquer la durée de conventionnement Anah ainsi que le montant des primes accordées pour les travaux.

cosse et conventionnement anah

Le simulateur va alors calculer automatiquement la déduction à prendre en compte en fonction de la ville et vous présenter cela dans le résumé:

simulateur rendement locatif calcule deduction par ville

Cette déduction sera appliquée année par année pendant la durée de la convention Anah pour le calcul des charges et de l'impôt. Le calcul est visible dans la section "Rendements" du rapport.

rendement rapport cosse

Il s'agit en fait d'un abattement sur les loyers qui vient s'ajouter aux charges (comme effectué sur la déclaration d'impôts fonciers, c'est équivalent à le déduire des loyers) avant le calcul du montant imposable. Il réduit donc votre imposition à hauteur de votre taux marginal d'imposition dans le meilleur des cas.

Cosse Ancien : les conditions

Voici un résumé des conditions et des règles pour pouvoir bénéficier du régime Cosse Ancien (dit "louer abordable").

  • Cette loi concerne tous les logements récents ou anciens non meublés, avec ou sans travaux engagés.
  • Le logement doit remplir les critères de décence définies par le décret du 30 janvier 2002.
  • Comme dans l'ancien classique, le logement doit être loué vide à usage de résidence principale du locataire.
  • Il faut obligatoirement signer une convention avec l'Anah. Cette convention vous oblige à louer votre bien pendant 6 ou 9 ans. Si vous demander une subvention Anah pour des travaux la durée sera de 9 ans sinon 6 ans.
  • Vous devez respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire différents en fonction de la zone où se situe votre bien (A, Abis, B1, B2 et C).
  • La zone C impose l'intermédiation (passage par un organisme pour la gestion du bien).
  • Vous ne pouvez pas louer ce logement à un membre du foyer fiscal, un ascendant, descendant.
  • Il faut s'assurer de toujours remettre le bien en location après le départ de chaque locataire pendant la période couverte par la convention avec l'Anah.
  • L'avantage fiscal est un abattement de 15, 30, 50, 70 ou 85% (conventionnement intermédiaire, conventionnement social ou très social ou loué à un organisme public ou privé) sur les loyers perçus avant calcul de l'impôt. Cette déduction vient en fait s'ajouter aux charges avant de calculer le montant imposable (case 228 de la déclaration foncier n° 2044).
  • Vous pouvez obtenir une prime de la part de l'Anah pour financer les travaux.
  • Toutes les informations et les détails sont consultables sur louer-abordable.gouv.fr 

Cosse Ancien : les zones

La zone géographique est détectée automatiquement par le simulateur à partir de la ville afin de vous faire gagner du temps.

Le zonage géographique est formé de plusieurs groupes:

  • Zones A, Abis et B1 : déséquilibre important entre l'offre locative et la demande pour lequel une déduction de 30 à 70% est accordée.
  • Zone B2 : déséquilibre modéré entre l'offre locative et la demande pour lequel une déduction de 15 à 50% est accordée.
  • Zone C : reste de la France. Une déduction importante peut être accordée (85%) sous condition de passer par un tiers pour la gestion locative du logement (organisme public agréé). L'intermédiation est obligatoire en zone C.

zones A B C cosse ancien

Vous pouvez avoir le détail ainsi que rechercher la zone d'une ville particulière sur le site du gouvernement.

Cosse Ancien : les déductions fiscales

Le montant de l'abattement à appliquer est fixé en fonction du niveau social choisi et de la zone géographique de la ville.

  Zones A, Abis et B1 Zone B2 Zone C
Loyer intermédiaire 30% 15% Seulement intermédiation locative 
85%
Loyer social 70% 50% Seulement intermédiation locative 
85%
Loyer très social 70% 50% Seulement intermédiation locative 
85%
Intermédiation locative 85%

Cosse Ancien : les plafonds de loyer

Les plafonds de loyer à appliqués en fonction de la zone géographique sont les suivants pour l'année 2017 (ils sont automatiquement pris en compte dans les calculs du simulateur):

Plafonds de loyer 2017 (loyer au m2) Zone Abis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Plafond intermédiaire 16,83 12,5 10,07 8,75 8,75
Plafond social 11,17 9,06 7,80 7,49 6,95
Plafond trés social 9,16 7,05 6,07 5,82 5,40

Et pour l'année 2018

Plafonds de loyer 2017 (loyer au m2) Zone Abis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Plafond intermédiaire 16,96 12,59 10,15 8,82 8,82
Plafond social 11,86 9,13 7,86 7,55 7
Plafond trés social 9,23 7,10 6,12 5,86 5,44

Et pour les départements d'outre-mer le plafond est  de 10,22€ en 2018.

Cosse Ancien : l'intermédiation

L'intermédiation consiste pour le propriétaire à confier la gestion du bien et du bail à un tiers qui peut être un organisme public agréé ou une agence à composante sociale. On peut citer par exemple Solibail en Ile-de-France.

L'avantage ici est que le propriétaire bénéfice d'une déduction de 85% et qu'il n'a plus à se soucier du paiement des loyers ou encore de la gestion locative au quotidien (recherche locataire, garantie contre les impayés, envoi de quittances, etc.).

En zone C l'intermédiation est obligatoire.

Cosse Ancien : les plafonds de ressource

Pour les plafonds de ressource des locataires à respecter veuillez vous référer au texte de loi.

Calculer»

 

 

Utilisateurs qui ont trouvé cela utile : 19 sur 22

Commentaires

21 commentaires
  • Merci pour cet article. 

    Quelques questions : 

        - dans le simulateur, lorsqu'on marque les frais d'agence, lors d'une simulation entre déficit foncier au réel et loi cosse ancien intermédiation, les frais d'agence sont-ils enlevés dans le second cas ? Car si je comprends bien cette loi, c'est une association qui gérera le bien dans ce cas.

       - Savez-vous si lors d'une convention signé "Cosse ancien intermédiation", les loyers sont garanties pendant les 6 ou 9 ans ? Devons nous calculer sur par exemple 6*12 mois ou bien 6*X mois (X pouvant varier chaque année).

     

    Merci d'avance.

    Cdt.

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  • "...les frais d'agence sont-ils enlevés dans le second cas ?"

    Vous parlez bien des frais de gestion par une agence ? Dans ce cas non il faudra indiquer 0 si vous faites une simulation en Cosse "intermédiation".

    De plus, le Cosse intermédiation n'est pas pris en compte dans le comparatif des régimes car il peut grandement varié en fonction des projets. Ceci pour ne pas fausser le comparatif.

    Les frais d'agence à l'achat sont à indiquer également à chaque fois et sont indépendants du niveau social choisi en loi Cosse Ancien.

    "Savez-vous si lors d'une convention signé "Cosse ancien intermédiation", les loyers sont garanties pendant les 6 ou 9 ans ?"

    Oui en théorie l'organisme qui va s'occuper de votre bien vous garanti les loyers (aucun risque de vacance, loyers impayés, etc.). C'est l'intérêt du dispositif en contre partie d'un loyer très modéré. Exemple ici pour Solibail.

    0
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  • Oui en effet je parlais bien des frais de gestion par une agence.

    Merci d'avoir répondu rapidement.

    Encore une question : si je comprends bien l'aide dans le cas d'une simulation en Cosse ancien intermédiation, peut importe le montant du loyer le simulateur plafonne immédiatement le loyer selon la loi. 

    Or dans mon cas le loyer est de 499 € H.C pour 37 m². Après avoir tout rempli le rapport m'indique donc un cashflow de -32€ et un investissement de 7/10. Lorsque je fait passer manuellement le loyer à 250 € H.C.ce qui correspond au montant du loyer par rapport à la surface dans le cadre de la loi Cosse ancien intermédiation. Mon cashflow passe à -274 €/ mois et l'investissement de 2/10. Ce dernier calcul me parait plus réaliste car certes je gagne en impôt mais je rembourse moins l’emprunt bancaire qui est de 428€/ mois. Est-ce bien la seconde méthode qui est la bonne ?

     

    Cdt,

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  • En fait les plafonds de loyer pour le Cosse intermédiation ne sont pas encore connus (pas indiqués sur le site louer-abordable.fr). Cela dépendra peut-être aussi également de l'organisme de gestion.

    D'une façon générale il faudra attendre les décrets et le vote définitif.

    Donc pour le moment le simulateur plafonne le Cosse intermédiation au niveau du très social. Il faut donc indiquer le loyer à la main si vous connaissez le loyer exact, ce qui est la bonne façon de faire. 

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  • Attention, les loyers ne sont pas toujours garantis avec une agence d’intermédiation.

    Cela dépends de la tension locative dans la région ainsi que des organismes/associations de gestion présents sur place.

    0
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  • Bonjour,

    Je signe le 28 février 2017 un acte authentique pour l'achat d'un immeuble de 4 logements qui font l'objet d'une convention Anah Borloo ancien et qui permet au propriétaire actuel des déductions fiscales de 45 et 60%.

    Cependant, j'ai lu ceci au sujet de la nouvelle loi Cosse ancien :

    ARRÊT DES ANCIENS DISPOSITIFS
    - BESSON ancien cessera de s'appliquer au terme des périodes triennales ayant débuté avant le 1er janvier 2017.
    - BORLOO ancien produira encore ses effets pour les conventions Anah conclues à compter du 1er janvier 2017 et dont la demande de conventionnement aura été réceptionnée au plus tard le 31 janvier 2017.


    Mes questions :

    1) je ne comprends pas dans la dernière phrase si les conventions Anah conclues avant le 1er janvier 2017 seront quand même encore applicables ? En effet, çà me paraitrait bizarre que ce ne soit que les conventions conclues entre le 1er et le 31 janvier 2017.

    2) Est ce que pour les BORLOO ancien, on pourra toujours renouveler les conventions tous les 3 ans ? Deux des 4 conventions de l'immeuble que j'achète se terminent courant 2017.

    Bien à vous.

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  • Voilà quelques réponses:

    1) Oui je pense que le dernier délai est le 31 janvier 2017, donc avant cela devrait être bon. La loi Cosse est applicable à partir du 1er février 2017

    2) Il faudrait appeler l'Anah pour vérifier. Le renouvellement c'est tous les 6 ou 9 ans (avec travaux). 

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  • Bonjour,

    Les plafonds de loyer pour le Cosse intermédiation locative sont-ils maintenant connus (décret)? 

    Merci par avance.

    Olivier C.

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  • Les plafonds de loyer ont été ajoutés à l'article. Ils sont automatiquement prix en compte dans les calculs sur le simulateur en fonction de la zone géographique de la ville indiquée.

    Pour l'intermédiation il faut voir directement avec l'organisme qui va gérer le bien. 

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  • Merci pour votre retour rapide Bassel. Quelles sont cependant les "plafonds intermédiation locative" au m2 (je serai en zone C, donc obligatoire). Cela n'est pas mentionnés dans le tableau du plafond de loyer ci-dessus. Merci encore pour votre retour rapide.

     

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  • Comme indiqué dans le commentaire il faut voir cela directement avec l'organisme qui va gérer le bien.

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  • Bonjour,

    Une petite question dont je ne parviens pas à trouver la réponse.

    Peut-on utiliser le déficit foncier généré en "Louer abordable" comme cela est possible en réel?

    Je m'apprête en effet à acheter un appartement dans lequel des travaux conséquents sont nécessaires, et pour lequel ce dispositif m'intéresserait.

    Je vous remercie.

    Thomas

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  • @tompouce85

    Le calcul du déficit foncier est le même en nu réel et en louer abordable.

    La différence avec le dispositif "louer abordable" c'est qu'il permet de déduire une somme supplémentaire des loyers (c'est un abattement).

    En fait c'est comme si vous aviez plus de charges par rapport à investissement en nu sans ce dispositif.

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  • C'est bien ce que je me disais.

    Merci beaucoup pour votre rapidité de réponse.

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  • Bonjour Bassel,

     

    Les plafonds nationaux, par zone, ont été relevés en 2018 ; les nouveaux plafonds sont ici : www.anil.org/dispositif-cosse-deduction-fiscale-louer-abordable/

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  • Merci c'est ajouté à l'article. Le simulateur est lui déjà à jour.

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  • Bonsoir Bassel, 

    En faisant des simulations sur un immeuble que je convoite, je viens de m'apercevoir de l'option cosser intermédiation alors qu'elle n'y était pas hier ou avant hier je crois. (je dis bien je crois.. ) 

    le bien est en Zone C. 

    Comment se fait le calcul du coup car passer de cosse intermédiaire avec environ 580euros de CF et maintenant je passe en intermédiation, je suis à -57euros de CF (clairement plus intéressant dans ce profil)

     

    je comprends plus rien. 

    EDIT : OH MON DIEU, vous prenez le plafond au m2 du très sociale O_O, mais c'est juste pas intéressant. 

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  • Je me permets de te répondre Emmanuel,

    En intermédiaire, tu as forcément moins d’abattement fiscal. D’ailleurs en zone c, intermédiaire sans intermédiation = pas d’abattement.

    Par contre avec intermédiation : -85% automatique quelque soit la zone, d’où la diff de cash flow

    Morgan

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  • Morgan
    En fait c’est le plafond au m2 que le calculateur prends en charge. Et la pour l’intermédiation locative sur la zone c donc il se base sur le m2 du « cosse tres sociale » soit 5,44 € du m2.
    Autant dire quedal !!! Pour moi, ca ne vaut pas le coup je ne comprends pas leur calcul.
    Qui va prendre du tres social a 5,44€ le m2 dans le but d’avoir 85% d’impôts en abattement ? Peut etre utile alors pour certains profils avec un certains tmi
    Mais moi, 2 parts et des revenues correct, en intermédiation locative inintéressant.

    Déçu d’avoir pondu ca.
    Quelle intérêt le propriétaire va y trouver ? Hors avantage de gestion locative garantie des loyers. ...

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  • Bon sinon, faut se renseigner comme dit Bassel avec l'agence qui géra le bien et voir avec l'ANAH aussi

    bien vérifié avant de vous engagé dans une offre d'achat. 

     

    Merci Bassel pour le travail fait sur ce site. 

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  • Bonjour!

     

    votre site est enrichissant, j'ai appris plein de choses!

    Je me pose une question concernant les subventions données par l'Anah pour les travaux (pour du locatif).

    Il faut donc les déclarer, mais comment? 

    Tout la même année? étalé sur 9 ans ?

    Elles ne sont pas considérées comme revenus fonciers, donc dans quelles catégories?

    A quelle hauteur sont-elles taxées?

    Merci et belle soirée!

     

     

     

     

     

     

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