Obtenir un crédit à 110% sans apport auprès de la banque pour un investissement locatif

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Nombre d'entre vous qui utilisent déjà notre simulateur d'investissement locatif auront besoin d'un prêt immobilier pour réaliser leur projet.

Le levier du crédit représente un avantage certain pour un projet immobilier locatif. L'intérêt principal étant que le crédit peut financer tout ou partie de votre achat. En d'autres termes, vous n'avez que peu ou plus d'argent à avancer. Vous gardez ainsi votre épargne pour d'autres projets tout en faisant l'acquisition de votre bien financé en grande partie par les locataires.

Sur le papier cela fonctionne plutôt bien, mais encore faut-il convaincre la banque de vous prêter la somme nécessaire à votre achat.

Pour ce qui est du crédit immobilier, le graal pour les investisseurs est le prêt à 110%. Dans le cas de ce type de prêt très particulier, il est encore plus compliqué de convaincre votre banquier.

Vous pouvez simuler un crédit à 110% dans notre simulateur en cochant la case correspondante dans les options avancées :

Obtenir un pret immo a 110%

Qu'est-ce qu'un prêt à 110% ?

Le crédit à 110% est appelé ainsi car si on prend en compte les différents éléments d'un achat immobilier, 100% représentent l'achat lui-même et 10% environ représentent les frais de notaires, les frais bancaires et les frais de garantie du prêt.

Ces 10% sont la plupart du temps demandés par les banques en apport. Cela montre votre sérieux et permet à la banque de vérifier que vous croyez en votre projet. Mais contrairement aux idées reçues, il est possible de ne pas apporter ces 10%.

Dans la pratique 110% est un chiffre arbitraire. Ce qu'il faut retenir c'est qu'un crédit à 110% signifie que la banque va financer les éléments suivants de votre projet (dans la plupart des cas):

  • Le montant d'achat du bien (prix net vendeur + frais d'agence)
  • Les frais de notaire
  • Les travaux (le montage va cependant dépendre de la banque)
  • Les frais de garantie (Crédit Logement, CAMCA, Hypothèque, etc.)
  • Les frais de dossier bancaires

Ainsi vous n'avez plus rien à avancer pour votre achat ou presque. Vous conservez votre épargne pour vos autres investissements. Vous accélérez ainsi la croissance de votre patrimoine.

C'est le levier du crédit poussé à son maximum. Un crédit à 110% associé à un projet locatif bien étudié (rentabilité, cash-flow, etc.) représente la combinaison gagnante pour un investisseur.

Conditions d'obtention, nos conseils

Sauf que les banques sont frileuses à accorder ce type de prêt. En effet une banque doit vérifier votre capacité à rembourser le prêt et réduire son risque au maximum.

Pour obtenir votre crédit il faudra convaincre votre banquier. Et pour y parvenir, les points suivants sont très importants :

  • Vous avez en épargne l'équivalent des frais de garantie ou encore mieux des frais de notaire. Il est évident que plus vous avez d'épargne en proportion du montant de votre projet et plus vous avez des chances de décrocher votre prêt. Et oui pour obtenir un crédit à 110% il faut avoir en épargne les 10% même s'ils ne seront pas utilisés !
  • Pour faire suite au point précédent, en plus d'avoir en épargne les 10%, ce qui peut être fait c'est de négocier avec la banque en lui proposant de placer cette somme chez elle.
  • Votre taux d'endettement ne dépasse pas le maximum toléré par les banques. Le taux d'endettement représente le rapport entre vos charges et vos revenus.
  • Si vous possédez déjà votre résidence principale, ce sera un plus indéniable. Dans le cas contraire la banque va être plus stricte en ce qui concerne le taux d'endettement car elle doit prévoir votre futur achat de résidence principale et son impact sur vos finances.
  • Votre reste à vivre, c'est-à-dire l'argent qu'il vous reste lorsque l'on déduit toutes vos charges de vos revenus, est encore suffisant pour faire vivre convenablement votre famille. Ce reste à vivre ne sera pas le même si vous êtes seul, en couple ou si vous avez des enfants.
  • La stabilité de votre situation. La banque va chercher à évaluer si vous serez capable de rembourser vos échéances de crédit sur toute la durée. De plus elle cherchera à évaluer l'évolution future de votre situation.

Vous n'avez pas forcément besoin que tous ces points soient respectés en même temps mais plus vous en avez et mieux c'est. En particulier le premier point qui est essentiel.

Lorsque votre dossier est limite, avoir un point supplémentaire permettra de faire pencher la balance en votre faveur.

Nos courtiers experts sont là pour faire cette étude.

Ne pas se focaliser sur le taux du crédit

Au moment de l'écriture de ces lignes (juin 2018), les taux d'emprunt immobiliers sont encore très bas. 

Un taux bon sur 20 ans est de 1.40% ce qui donne une mensualité de 502.96 € avec assurance.

Le fait de gagner 0.1% sur le taux donne une mensualité de 498.40 €. Cela représente une différence de 4.56 € et donc une somme de 1094.4 € au bout de 20 ans si vous gardez le bien 20 ans (ce qui est rarement le cas...).

Il faut mettre ces 1094.4€ potentiellement gagnés au bout de 20 ans en rapport du fait d'obtenir un crédit à 110% qui vous permet de garder en épargne 8 800€ de frais de notaires, 500€ de frais bancaires, etc.

Cette somme vous permettra d'envisager d'autre projets qui vous rapporteront bien plus que l'économie de 1094,4€.

Si vous souhaitez obtenir un crédit à 110%, ne vous focalisez pas uniquement sur le taux !

Négocier la marge hypothécaire !

Dans le cas d'une garantie hypothèque ou privilège prêteur de denier (PPD), le problème que le prêt à 110% pose à la banque c'est ce que l'on appelle la marge hypothécaire. En effet en cas d'impayé sur le crédit, la banque doit pouvoir récupérer ses fonds. 

En cas de problème elle va revendre le bien (aux enchères, etc.) et ne peut donc espérer que récupérer la valeur du bien mais pas les frais annexes qui correspondent aux 10% supplémentaires (frais de notaire, frais bancaires, etc.).

La banque va donc accorder plus au moins de marge en plus du prix de bien dans sa prise de risque en fonction de votre profil et de la négociation lié aux avantages de votre projet.

Chez Rendement Locatif nous somme spécialisé pour vous obtenir un prêt avec la meilleur marge hypothécaire possible.

J'ai un cash-flow positif, pourquoi la banque me refuserait-elle un prêt à 110% ?

La banque ne connaît pas forcément votre projet autant que vous et cela ne l'intéresse pas plus que ça la plupart du temps. De plus elle n'a souvent pas l'expertise nécessaire à l'évaluation de la viabilité de l'investissement locatif que vous vous apprêtez à faire.

Elle va donc se baser sur votre profil personnel et les points évoqués plus haut. Elle va aussi regarder votre historique en terme d'investissements si vous en avez fait par le passé.

Elle va également prendre en compte le loyer que va payer votre locataire comme un revenu mais pas à 100%. Certaines banques ne prendront en compte que 70% de ce montant, d'autres 85%, d'autres encore feront leur propre évaluation de loyer grâce à leur expertise en interne.

Concrètement je fais comment ?

En plus de notre simulateur qui permet une étude approfondie et complète de votre investissement à 110%, nous défendons désormais votre projet auprès de la banque grâce à notre connaissance de leurs critères.

Cette double expertise est unique en son genre. Un courtier d'un nouveau genre spécialisé dans l'obtention d'un crédit investisseur locatif avec l'option à 110%.

Nous pouvons donc prendre en charge votre dossier complet et le proposer aux banques pour vous, et tout cela en ligne depuis votre canapé.

Vous pouvez faire une demande de prêt depuis le résumé du rapport de calcul ou alors directement en cliquant sur le bouton ci-dessous :

 

Demander un prêt à 110%

 

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Commentaires

10 commentaires
  • Bonjour,

    Votre service de courtage fonctionne même pour un achat en SCI ?

    Merci

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  • Oui mais toutes les banques ne le permettent pas et cela va dépendre du dossier.

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  • Merci Bassel

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  • Hello,

    Et quelle sont les retours actuellement sur le service ? J'ai un projet en cours probabelement, mais je vais aussi aller voir ma banque, mais dois je aussi passer par un courtier de RL ?

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  • Les retours sont très très bons, nous traitons de nombreux dossiers tous les jours.

    Notre traitement est entièrement digitalisé chez nous ce qui nous permet de ne pas prendre de frais de courtage et d'optimiser le travail de nos courtiers sur l'essentiel, c'est-à-dire l'analyse du dossier et sa présentation à la banque.

    Il faut savoir que nous ne pourrons pas vous aider sur les banques que vous sollicitez par vous-même car la profession nous l'interdit même si nous pouvions en théorie vous obtenir un meilleur taux ou de meilleurs conditions.

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  • Merci Bassel, 

    Donc on aurez plus de chance avec le courtier qu'avec notre propre banque ?

    A voir dans ce cas

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  • Oui c'est possible mais ça n'est pas toujours le cas, cela va dépendre de votre profil et de la relation que vous entretenez avec votre banque.

    Mais le courtier va en plus mettre en concurrence les autres banques.

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  • OK merci Bassel, 

    Compte sur moi pour tester le service alors :) 

    ++

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  • Bonjour Bassel,

    Que faites-vous de toutes ces données ultra-sensibles, toutes nos informations privées de coordonnées personnelles, âge, situation de famille, salaires, revenus, taux d'imposition, charges etc...que nous vous fournissons pour établir le dossier de banque?

    Pouvez-vous confirmer si elles sont bien effacées de votre base de données après la fourniture de la prestation de création du dossier de banque?

    Pouvez-vous confirmer que vous ne les rassemblez pas dans un fichier revendu à d'autres partenaires ou clients de votre société ?

    Merci de bien vouloir éclaircir ces points essentiels pour la confiance dans vos services

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  • Depuis le lancement de Rendement Locatif, les choses sont très claires. Aucune donnée n'est jamais revendue ou partagée à quiconque. Nous n'affichons pas non plus de publicité pour garder une autonomie et une objectivité totale. Et ce pour tous nos services.

    C'est à l'opposé de ce qui se fait très souvent dans l'immobilier.

    Il peut arriver que certaines données soit partagées car indispensable au service fourni mais dans ce cas il y aura un consentement explicitement demandé sur action utilisateur uniquement (comme pour la mise en relation avec un expert par exemple).

    Concernant la suppression des données, nous suivons les directives de la RGPD. Vous pouvez en faire la demande depuis votre espace "vie privée" sur le site (mais aussi exporter vos données, se désabonner de notre newsletter, etc.).

    Pour en savoir plus merci de consulter notre politique de confidentialité que nous avons voulu très simple et claire ainsi que nos conditions générales.

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