Primo-accédant : acheter ou louer sa résidence principale quel est le plus rentable ?

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Rester locataire ou acheter ? 

acheter ou louer sa résidence principale

C'est probablement la question que se pose la plupart des locataires français et en particulier les primo-accédants

Posséder son logement reste une priorité pour beaucoup d'entre nous.

La réalité de l'éternelle question "Acheter ou louer sa résidence principale" est toutefois plus nuancée et plus compliquée qu'il n'y parait.

Comme toujours quand il s’agit d’investissement et encore plus en matière d'immobilier, il n’y a jamais qu’une seule et unique réponse. Cela va dépendre de plusieurs paramètres.

Il y a 5 points importants auxquels il va falloir prêter attention.

  1. La capacité personnelle à épargner.
  2. Le marché et le dynamisme de la ville.
  3. La différence entre le loyer et la mensualité d’emprunt à l’achat.
  4. Les éventuels travaux de rénovation que vous allez entreprendre.
  5. Les projets personnels

Le choix va dépendre de la combinaison de ces cinq sujets.

Capacité d’épargne

Plus on a une capacité à épargner importante et moins l'achat de sa résidence principale sera intéressant.

Bien souvent l’achat immobilier “force” les gens à rembourser leur crédit et donc à épargner en partie. La mensualité contient en effet une part de capital du bien que vous achetez et donc vous achetez au fur et à mesure une part grandissante du bien.

Lors d'un achat immobilier il va falloir pouvoir assurer le remboursement du crédit sous peine d'avoir des soucis avec votre banque.

Mais si on est discipliné en matière d’épargne, on peut s’en sortir et faire grandir son patrimoine financier sans acheter sa résidence principale. Cela sera principalement dû à l’effet boule de neige des intérêts composés sur l’argent que vous placez.

Il faudra bien sûr placer judicieusement son argent (assurance vie, immobilier locatif, bourse prudente, etc.). Sauf que bien entendu il faudra que votre placement rapporte plus que l'investissement que vous auriez réalisé dans une résidence principale.

Comme on ne peut pas prévoir l'évolution des prix immobiliers, cela va dépendre de la ville où vous investissez, de la conjoncture, etc...

Taille et dynamique de la Ville

Il est évident que certaines villes présentent un marché immobilier plus attractif que d’autres et voient donc les prix flamber (Paris, Lyon, Bordeaux, etc...). Dans ces villes, l’achat de la résidence principale présente un intérêt patrimonial évident qui va se valoriser avec le temps.

De plus, à la revente, la plus-value réalisée dans le cas d’une résidence principale n'est pas fiscalisée. En d’autres termes, vous n'aurez pas d’impôt à payer sur la plus-value réalisée au moment de la revente comme cela pourrait être le cas sur l'achat/revente d’un investissement locatif.

Donc cela peut vite devenir intéressant d'acheter sa résidence principale dans une ville où les prix augmentent plus vite que la moyenne française.

Bien sûr cela n'a de sens que si vous n'achetez pas au même prix du marché par la suite. Donc il faudra redevenir locataire ou acheter dans un endroit où les prix au mètre carré sont moins élevés. Sinon on ne pourra pas à proprement parler d'enrichissement.

Encore faut-il avoir la capacité d'investir dans une grande ville où le ticket d'entrée à l'achat est plus important.

Loyer vs. Prix

Si vous êtes locataire, vous avez choisi un certain type de logement pour lequel vous payez un loyer connu.

Il faut donc se poser la question suivante:

Pour un même bien de surface idéale pour vous, quelle est la différence entre payer un loyer ou rembourser un crédit en y ajoutant toutes les charges induites par le fait  de devenir propriétaires (taxe foncière, charges de copropriétés, travaux de rénovation, etc...) ?

Pour l’emprunt, il faut bien prendre en compte un minimum d’apport (équivalent aux frais de notaires) et une durée pas trop longue (20 ans max).

Si cette différence est petite il est très probable qu’il vaille mieux acheter car vous décaissez la même somme mais en contrepartie vous faites l’acquisition d’un bien.

Dans le cas contraire c’est moins évident car vous devrez supporter des charges supplémentaires  et à la fin cela coûte souvent plus cher que de rester tranquillement locataire.

Ces charges sont nombreuses et souvent négligées par les propriétaire lorsqu'ils évoquent leur résidence principale:

  • La taxe foncière qui a tendance à augmenter très vite dans certaines villes.
  • Les charges de copropriété éventuelles (travaux de rénovation de la copropriété, EDF, eau, entretien des parties communes, entretien des espaces verts, assurance des communs, etc...)
  • Les dépenses liées à l'entretien d'une maison individuelle (sans copropriété). Lorsque l'on devient propriétaire on a tendance à vouloir améliorer tous les détails du logement et cela peut vite devenir un poste important à la fin de l'année.
  • Les travaux imprévus (toiture, façade, remplacement d'équipements, etc...)

Travaux

Lorsque l’on achète de l’immobilier, plus on s’intéresse aux cas difficiles et plus on a des chances de pouvoir obtenir une meilleure rentabilité financière.

Donc dans le cas d’une résidence principale, si vous trouvez un bien très bien placé mais délabré vendu au rabais mais dans lequel vous pouvez effectuer des travaux alors vous avez de grandes chances d’augmenter votre gain à la revente future.

Bien souvent les travaux coûtent moins chers que le gain au m2 apporté à la revente (dans les grandes villes). Il faut cependant avoir le courage d’organiser ces travaux.

Projets personnels

Lorsque l'on fait l'acquisition de sa résidence principale, il faut toujours garder en tête que pour ne pas perdre d'argent à la revente (ou même en gagner) il va falloir que le prix de vente net vendeur couvre les frais d'achat.

A l'achat, les frais de notaires, les frais d'agence, les frais bancaires et autres sont perdus et devront être récupérés au moment de la revente. Comme personne n'a de boule de cristal, il est difficile de savoir si les prix auront augmenté de manière suffisante dans votre quartier pour couvrir ces frais au moment de la revente.

Il est donc préconiser de conserver son bien immobilier un nombre minimum d'années pour amortir ces frais. Car sur le long terme les prix de l'immobilier finissent toujours par progresser. Les dernières études montrent que les français conservent en moyenne 6 ans leur résidence principale. 

Donc en fonction de votre choix de vie il faudra bien intégrer ce paramètre avant de prendre votre décision. Si vous savez que vous allez changer de ville à court terme il faut alors se poser la question sérieusement de plutôt rester locataire.

Comment placer mon argent si je reste locataire ?

Dans le cas où vous identifiez que rester locataire sera plus intéressant pour vous, alors les choix d'investissements sont nombreux.

Le premier auquel on peut penser, toujours dans le domaine de l'immobilier, c'est d'investir dans un logement locatif.

Rien ne vous empêche d'acheter un bien locatif avant d'acquérir votre résidence principale. Si vous possédez une épargne suffisante vous pourrez alors l'utiliser pour financer les frais de notaire de votre achat ou même pour obtenir un crédit à 110% et donc ne rien avancer.

Vous pouvez utiliser notre outil de choix de meilleur investissement en fonction de la ville et de vos revenus.

Vous pouvez également consulter mon post sur Quora à ce sujet : que faire avec 20 000€ ?

Bien entendu vous pouvez également opter pour des placements financiers (Assurance vie, Bourse, Livrets réglementés, SCPI, etc.).

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