Les stratégies d'un investisseur immobilier toulousain

Cette semaine Horiz.io part à la rencontre d'un investisseur chevronné, pour découvrir quel est son parcours, les stratégies qu'il met en place mais aussi sa stratégie d'analyse de risques, son avis sur les types d'investissements les plus appropriés... Merci à Eric Lamezec, expert d'Horiz.io, d'avoir répondu à nos questions.

Mise à jour le 13 Octobre 2022
Les stratégies d'un investisseur immobilier toulousain

Pouvez-vous vous présenter rapidement ?

Je suis Eric LAMEZEC, agent immobilier depuis 2002 sur Toulouse et gestionnaire de patrimoine. Je suis spécialisé dans l'investissement locatif sous toutes ses formes (en direct ou en indirect).

Quand avez-vous commencé à vous intéresser à l’immobilier ?

Je m'intéresse à l'immobilier depuis 1989, date à laquelle j'ai démarré mes études en école de commerce option finance.

Vous avez plusieurs entreprises dont Ageco patrimoine, pouvez-vous nous en parler rapidement ?

Ageco Immobilier fait de la transaction immobilière et de la location d'appartements sur Toulouse. Ageco Patrimoine est la société dédiée à la gestion de patrimoine. L'approche est globale et non produit. Après la définition d'objectifs avec notre client, nous analysons sa situation patrimoniale puis nous préconisons des solutions adaptées.

Vous avez d’ores et déjà réalisé plusieurs investissements immobiliers. Pouvez-vous nous en dire plus ?

J'ai effectivement réalisé plusieurs investissements locatifs (murs commerciaux, immeubles et appartements). Je diversifie la nature de mes investissements et la répartition géographique (Toulouse, Bretagne,...)

Comment procédez-vous lorsque vous souhaitez investir?

Tout dépend de la rentabilité espérée... La priorité reste l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement ! L'hypercentre dans une métropole coûtera toujours plus cher au m2 que la périphérie. Cependant, les meilleures affaires se font lors d'anticipations rationnelles (implantation future d'une ligne de métro en ville, arrivée ou départ d'une entreprise dans une préfecture de taille moyenne,…). J'ai mis en place un "scoring" de mes investissements composés de plus de 50 critères. Après avoir défini mes objectifs, je pars à la recherche et surtout pas l'inverse !

Utilisez-vous toujours la même stratégie ou dépend-elle du type d’investissement ou des caractéristiques du bien?

La méthodologie est la même quel que soit l'investissement.

Quels sont vos types d’investissements de prédilection, pour quelles raisons ?

Je privilégie les petites surfaces (T1 ou T2) pour viser une clientèle étudiante ou saisonnière. L'assouplissement de la réglementation de la colocation m'invite à réfléchir sur de plus grandes surfaces mais toujours dédiées à ce type de clientèle.

Pouvez-vous nous donner l’exemple chiffré d’un investissement rentable que vous ayez réalisé ?

Bien sûr. Achat d'un studio 35 000€ et loué actuellement 400€ mensuel hors charge.

L’évaluation du risque d’un investissement semble pour vous primordiale, pourquoi ?

C'est fondamental car la gestion est directe contrairement à une SCPI. Pas de locataire implique pas de rentabilité et difficulté à la revente. L'absence d'étude locative (évolution du loyer, nombre d'appartements à louer, taux de vacance locative, durée de relocation,….) augmente le risque d'avoir un appartement vide (même en location saisonnière).

Comment évaluez-vous ce risque ?

Par un "scoring" de chaque investissement (pays, région, ville, quartier,...)

Que pensez-vous des investissements plus atypiques que l’on pourrait considérer comme plus risqués (viagers, monuments historiques, résidences de services ou encore logements sociaux) ?

S'agissant des viagers, il vaut mieux passer par des spécialistes qui exercent depuis longtemps : ne pas oublier que, en cas de décès de l'acquéreur avant le vendeur, toutes les sommes versées seront perdues !

Pour les monuments historiques ou le déficit foncier, ces investissements concernent une catégorie aisée d'investisseurs. La validation juridique des opérations par des avocats spécialisés évitera les déconvenues fiscales (surtout en Malraux).

Pour les résidences de services, je me limite aux résidences étudiantes

Sur les autres marchés (tourisme, affaires, sénior ou EHPAD), il y a eu trop de défaillances d'exploitants ou de concentration d'acteurs qui ont mis en péril les investisseurs.

Enfin, je n'interviens pas sur les logements sociaux dont les critères de construction ou de rénovation rendent la revente difficile.

Si vous aviez un conseil à donner à un investisseur débutant quel serait-il ?

Bien définir ses objectifs et passer par un professionnel spécialisé et expérimenté. L'immobilier, comme tous les investissements, fonctionne par cycle et l'inexpérience coûte très chère même en se formant.

Auriez-vous une anecdote drôle ou étonnante à nous faire partager ?

Pas une mais des anecdotes souvent identiques !

C'est l'histoire d'une personne qui souhaite investir dans l'immobilier, sans savoir pourquoi ou pour devenir libre financièrement, et qui m'interroge comme expert d'Horiz.io.

“Monsieur, j'ai suivi une formation, je participe à des groupes sur Internet et je suis à fond dans mon investissement ! Je viens de trouver un bien sur un site d'Internet. Pouvez-vous valider mon projet en moins de 5 min (car la communication coûte chère) ?”

marketplace

Me faire conseiller

Profitez d'offres et services exclusifs négociés auprès des meilleurs experts immobiliers.

Bassel Abedi
Bassel Abedi
CEO

Annonces exclusives Horiz.io

Voir toutes les annonces »

Vous êtes au bon endroit pour investir dans l'immobilier 🏡

Avantages à prix imbattables
Des avantages à prix imbattables

PNO, GLI, MRH, Expert comptable, retrouvez nos avantages négociés pour booster votre rentabilité

Découvrir les offres
appels experts
Appelez un expert immobilier

Besoin de conseils 100% personnalisés sur votre investissement immobilier, fiscalité, gestion comptable, ou encore vos travaux, etc… ? Passez un coup de fil rapide à nos experts !

Réserver un appel expert
gestion locative en ligne
Gérez vos biens immo avec notre logiciel

Bail, quittance, régularisation de charges… Simplifiez-vous la vie avec nos outils accessibles en ligne.

La gestion locative en ligne

Articles similaires

louer appartement airbnb

Louer un appartement sur Airbnb : bon plan ou mauvaise idée

Avec l'avènement d’Airbnb, de plus en plus de gens sont tentés de devenir propriétaires d’un appartement pour le louer par la suite. On compte environ 25 000 à 30 000 logements à Paris qui sont des meublés touristiques à plein temps. Est-ce vraiment rentable ? Quels sont les frais à prévoir ? Les différentes conditions à remplir ?

05 Mars 2024
Louer sa résidence principale

Louer sa résidence principale pour en acheter une autre : toutes les modalités

Vous êtes l’heureux propriétaire d’une résidence principale ? Sachez qu’il est possible de la mettre en location si vous avez d’autres projets, comme l’achat d’une autre résidence principale. Découvrez toutes les modalités et informations pour mettre en location votre ancienne résidence principale.

25 Janvier 2023
airbnb limite des 120 jours

Airbnb : comment dépasser la limite des 120 jours ?

On entend de plus en plus que la location courte durée sur des plateformes telles que Airbnb est devenue mission quasi impossible. Mais chez Horiz, nous aimons tordre le cou aux idées reçues sur l’immobilier.

 

Je vais donc explorer dans cet article les stratégies (légales bien entendu) pour louer sur Airbnb plus de 120 jours par an ou encore ne pas être inquiété par d’autres réglementations. Investisseurs, préparez-vous à maximiser vos rendements sur Airbnb tout en respectant les règles du jeu !

07 Mars 2024
boom colocation senior

Le boom de la colocation senior : bonne ou mauvaise idée ?

Quand on pense à la colocation, on imagine souvent des jeunes qui parlent plusieurs langues, comme dans l'excellent film  “L’auberge espagnole” de Cédric Kaplisch. On s’imagine souvent à l’étranger, viavant avec des nationalités venues du monde entier.

 

Aujourd’hui, la colocation a évolué et concerne de nombreux jeunes français, mais aussi des plus âgés. En effet, avec le prix de l’immobilier qui augmente dans beaucoup de villes, les retraités et seniors cherchent des solutions en matière d’immobilier. Les retraites sont aussi parfois faibles et il devient compliqué de se loger. Pour plusieurs raisons, opter pour de la colocation, même en étant plus âgé ou retraité, peut être une solution pratique qui présente de nombreux avantages.

05 Mars 2024
location airbnb ou location longue durée

Que choisir entre la location AirBnB ou longue durée ?

À travers l’acquisition d’un bien immobilier, l’objectif des investisseurs est de maximiser leur rentabilité, tout en limitant les contraintes. Et pour cela, ils ont le choix entre deux types d’investissements locatifs : la location AirBnB ou longue durée. Alors quelle est la meilleure option ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.

05 Mars 2024
où investir pour un airbnb en 2024

Où investir pour un Airbnb en 2024 ?

Louer via Airbnb peut être très rentable. Prêtez toutefois attention à la ville où investir pour obtenir les résultats escomptés.

Les villes saisonnières disposant d’un taux d’occupation supérieur à 40 % offrent généralement les meilleures opportunités. Ces destinations (principalement touristiques) sont beaucoup plus attractives auprès des voyageurs. L’afflux de visiteurs durant les festivals et autres événements majeurs vous permettra d’autant plus de maximiser vos revenus locatifs.

Alors, dans quelle ville investir pour réussir votre location de courte durée via Airbnb ? Découvrez notre Top 8 des villes françaises où investir en Airbnb.

05 Mars 2024
Comment débuter sur AirBnB

8 conseils pour bien débuter sur AirBnB

À l’approche des vacances, la location de logements saisonniers bat son plein. Une excellente opportunité pour maximiser son rendement. À condition de maintenir un taux d’occupation optimal. Car si la location de courte durée figure parmi les placements immobiliers les plus rentables, c’est aussi là qu’il y a le plus de concurrence.

Comment débuter sur AirBnB ? Découvrez nos astuces si vous souhaitez louer votre bien tout au long de l’été.

05 Mars 2024
IDR immobilier : définition, avantages & inconvénients

IDR immobilier : définition, avantages & inconvénients

L’IDR (Immeuble De Rapport) immobilier ça vous parle ? Vaguement ? Pas d’inquiétude, nous sommes là pour vous éclaircir. Découvrez la signification d’un idr et les avantages et inconvénients de ce type d’investissement !

05 Mars 2024