Copropriété : comment ça marche ?

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Acheter en copropriété signifie devenir propriétaire d’un ou plusieurs lots dans un immeuble qui appartient à plusieurs personnes, appelées copropriétaires. À la différence d’une maison, vous ne pouvez donc pas prendre toutes les décisions seul, et vous devez, pour de nombreuses décisions, demander l’avis aux autres avant d'entreprendre quoi que ce soit qui pourrait toucher à l'immeuble (création d'une fenêtre de toit dans vos combles par exemple). Mais comment fonctionne la copropriété ? Quels sont les règlements ? Comment se crée-t-elle ? On vous explique tout sur la copropriété ou l’art de vivre à plusieurs !

 

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Qu’est-ce qu’une copropriété ? 

Un peu d’histoire 

Sous l’Ancien Régime, la notion de copropriété n’existait pas, car les parties communes n’existaient pas ! En effet, chaque propriétaire d’un immeuble à étages devait gérer son étage et l’entretenir comme si c’était chez lui. Et, c’est suite à l’article 644 du Code Civil, que la copropriété apparaît ! Effectivement, cet article indique que, quand les différents étages d’une maison ou d’un appartement appartiennent à plusieurs copropriétaires, les gros murs et le toit sont à charge de tous, et ce en proportion de la valeur de l’étage appartenant à chacun. 

Avec le développement des immeubles au XIXe siècle durant la Révolution Industrielle, les parties communes et collectives se multiplient. Ainsi, la question de l’eau et du chauffage collectif se pose et il faut trouver une solution ensemble (livraison du charbon pour le chauffage, instauration des concierges, etc.). 

Le premier statut de copropriété est créé en 1938, avec des immeubles répartis en appartements. Un texte introduit alors la notion de copropriété. Les copropriétaires sont tous réunis autour d’un syndicat qui impose un règlement avec les règles de la copropriété. Avec la construction de grands immeubles et l’apparition des ascenseurs, un vrai texte juridique devient obligatoire pour encadrer la copropriété. Ainsi, la loi du 10 juillet 1965 vient établir le statut de la copropriété des immeubles bâtis et son décret d’application est mis en place le 17 mars 1967. 

Et voilà, vous savez tout. Ça tombe bien, l'histoire, on adore ça !

 

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La copropriété aujourd’hui 

Quasiment tous les appartements sont soumis au régime de copropriété aujourd’hui, qui s’impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires. Exceptionnellement, certaines maisons, locaux commerciaux ou professionnels y sont soumis également. 

L’immeuble, ou l’ensemble immobilier, est réparti entre des lots indivisibles, privés ou communs :

  • Des parties privatives, qui appartiennent à un copropriétaire (propriété exclusive et usage exclusif),
  • Des parties communes, qui appartiennent à l’ensemble des copropriétaires, réunis au sein du syndicat des copropriétaires. Elles sont calculées avec une quote-part, exprimées en tantièmes (le plus souvent en millièmes). D’après l’article 3 de la loi du 10 juillet 65, les parties communes de la copropriété sont : 

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès,

- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties canalisations pouvant traverser des logements ou locaux privés,

- les coffres, gaines ou sorties de cheminées,

- les locaux des services communs,

- les couloirs et passages.

Les charges de copropriété 

Les charges de copropriété servent à financer l’entretien global de l’immeuble, et varient franchement d’un immeuble à un autre : les grosses copropriétés nécessitent une plus importante gestion (avec un concierge par exemple, un jardinier, une femme de ménage, etc.) et les petites copropriétés ne nécessitent pas tant de frais. Mais, parfois, il convient de noter que les petites copropriétés engendrent des frais à répartir entre moins de copropriétaires (et donc des charges plus élevées pour chaque propriétaire chaque mois). Il n’y a donc pas vraiment de règles en matière de charges, elles peuvent considérablement varier d’un immeuble à l’autre. 

Par ailleurs, il convient de noter que les charges sont réparties équitablement entre les copropriétaires à proportion de leur quote-part, dont les charges courantes qui correspondent aux services collectifs (entretien des communs, chaudière collective, ascenseur, etc.). Ces dernières charges sont aussi calculées en fonction de l’usage fait par chaque propriétaire, pour plus de justesse. Par exemple, un copropriétaire vivant au rez-de chaussée n’a pas à payer les frais d’ascenseur (manquerait plus que ça). Ces charges courantes sont votées dans le budget prévisionnel chaque année par l’assemblée générale de copropriété (budget voté à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965). 

Les charges exceptionnelles ne sont pas prévues dans le budget prévisionnel. On peut citer les importants travaux d’entretien ou de conservation de l’immeuble (comme le ravalement de la façade par exemple), des travaux d’amélioration (création d’un élément d’équipement commun par exemple), les diagnostics et études (amiante, plomb, termite, etc.) et avances sur travaux (en prévision de petits travaux à venir, en guise de prévoyance). 

Tous les copropriétaires doivent participer au paiement des charges de copropriété au prorata de leurs tantièmes (pour l'entretien des parties communes) ou de l'utilité pour leur lot d'un équipement ou d'un service (pour un ascenseur ou une chaudière par exemple). Il n’existe pas de « solidarité » entre copropriétaires : chacun est tenu de payer sa part en fonction de sa quote-part. Eh oui, pas de cadeau entre coproprios. 

 

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Comment se gère la copropriété ? 

La gestion d’une copropriété est une tâche souvent lourde et complexe. Ainsi, les copropriétaires doivent collaborer activement avec le syndic, qu’il soit professionnel ou bénévole. En gros, les éléments importants nécessitant une bonne gestion sont :

  • La vérification de la bonne exécution du règlement de copropriété,
  • La gestion des charges, dont l'interaction avec les entreprises et les prestataires chargés d’effectuer les travaux ou assurer l’entretien de l’immeuble (gestion des devis, des factures, etc.),
  • La gestion des assurances et le regard sur les éventuelles augmentations (et mettre en lumière votre esprit de bon négociateur !),
  • La gestion de l’électricité et du chauffage s’il y a (là encore, négocier des économies auprès du fournisseur d’énergie, bien répartir les factures de l’électricité des communs entre les copropriétaires, etc.),

  • La répartition de l’eau, par exemple dans les vieux immeubles où chacun a son compteur à l’intérieur de l’appartement, mais qu’il faut faire le calcul de la facture d’eau globale de l’immeuble,

  • La gestion d’éventuels impayés de certains copropriétaires (votes, échéances de paiement, mise en demeure, recouvrement, etc.),

  • La gestion des travaux quand il y a des travaux plus gros (carnet d’entretien, choix de l’entreprise, devis et factures, etc.),

  • La gestion financière globale de la copropriété, qui se gère comme son propre compte en banque (nécessité d’avoir une trésorerie, appels de fonds, suivi avec la banque, etc.),

  • Organisation et suivi des assemblées générales. 

Qu’est ce que le syndic ?

Le syndicat des copropriétaires se compose de l’ensemble de tous les copropriétaires. Il est doté de la personnalité morale.

Le syndic est la personne légalement attitrée pour toute la gestion dont nous venons de parler. Il convient de souligner l’importance de sa tâche et de ses responsabilités. Comme nous venons de le lister, les missions principales du syndic sont de payer les factures, de tenir la comptabilité et de préparer l’assemblée générale. Elle est la personne chargée de gérer l’immeuble. Elle peut être professionnelle, mais pas seulement. Elle peut être non professionnelle et bénévole, lorsque c’est un copropriétaire qui prend la tâche de manière bénévole.

Le syndic bénévole est souvent dans le but de réaliser des économies et garantit une meilleure réactivité de ses représentants puisqu’ils sont impliqués de près dans l’entretien du bien commun. Les syndics bénévoles agissent souvent dans les petites copropriétés, où la gestion reste à taille « humaine ». En effet, dans ce genre de petits immeubles, il règne aussi souvent une bonne ambiance et une bonne entente entre les copropriétaires. 

Le conseil syndical est élu par le syndicat des copropriétaires. C’est en effet quelques propriétaires qui ont pour mission de représenter les autres propriétaires et d’agir en leurs noms. La principale mission du conseil syndical est d’assister et de contrôler le syndic.

 

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Qu’est ce qu’un règlement de copropriété ? 

Les règlements de copropriété sont propres à chaque copropriété, mais trois documents principaux régissent le fonctionnement : 

  • L’acte de base, qui est l’acte authentique qui détaille l’ensemble de l'organisation de l’immeuble. Il relate les parties communes, les parties privatives, les lots, les caves, les placards, etc. tout en détaillant les quote-parts impliquées dans les parties communes,
  • Le règlement intérieur, acte adopté via un compromis privé, qui fixe les règles de la copropriété, la vie et les règles à respecter pour la bonne entente, comme le bruit, l’occupation des parties communes, le respect de l’immeuble et du voisinage, etc.,

  • Le règlement de copropriété, qui précise le fonctionnement de la copropriété et fixe les règles de vie au sein de l’immeuble. Il décrit avec précision les droits et obligations des copropriétaires, les règles quant aux différentes convocations, quant au vote ou nomination du syndic, la durée de son mandat, ses pouvoirs, la fréquence de l’assemblée générale, la période, la répartition des charges, etc.  

C’est sur ce dernier que nous insisterons. En effet, en s’inspirant du site officiel de l’Administration française, les règles de vie au sein de l’immeuble comprennent :

  • les conditions de jouissance des parties privatives (par exemple, autorisation ou interdiction d'accrocher du linge aux fenêtres, limitation de travaux ou bruit pendant certains jours et certaines horaires),
  • les conditions d'utilisation des parties communes (par exemple, usage du garage du local à vélo, horaires d'ouvertures de certains locaux, animaux domestiques et éventuelles nuisances),

  • la destination de l'immeuble (par exemple, usage professionnel ou usage mixte, limites éventuelles à certaines activités),

  • l'existence de parties communes spéciales et parties communes à jouissance privative.

Le règlement détaille aussi les règles de gestion et l’organisation :

  • la répartition des charges entre copropriétaires et la méthode de calcul pour établir les quotes-parts de chacun,

  • les règles relatives à l'administration des parties communes,

  • l'état descriptif de division de l'immeuble identifiant chaque lot de copropriété par numéro suivi des informations relatives à chacun d'eux (inventaire des lots privatifs).

Dans le règlement, vous pouvez ajouter par exemple un article en cas d’impayés, c’est-à-dire une clause pour réclamer des dommages et intérêts en cas de problème. Au vu du développement de la location saisonnière, vous pouvez aussi ajouter un texte pour le respect de la copropriété, si un lot est, ou serait plus tard, destiné à la location saisonnière, ce qui peut nuire au voisinage (changement régulier de locataires, nuisances, négligences de l’immeuble, etc.).

Voici un exemple de règlement de copropriété du Journal du net. 

 

RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ 

Section I : Désignation

Cette première section est consacrée à l’état descriptif de division (EDD) de la copropriété qui doit comprendre :

- l’adresse de l’immeuble / des immeubles,

- la superficie,

- la référence cadastrale,

- l’identification et la description de chacun des lots de la copropriété.

Section II : Parties communes et privatives

Cette deuxième section distingue les parties communes et celles privatives. Elle définit également, pour chacune d’entre elles, la destination de ces parties (habitat, professionnel, etc.) et leurs conditions d’usage (les droits et obligations des copropriétaires quant à l’utilisation des parties communes et la jouissance des parties privatives).

Section III : L’assemblée générale

Cette troisième section définit les contours de l’organisation des assemblées générales :

- composition des assemblées générales,

- fréquence des assemblées générales,

- modalités de convocation des copropriétaires,

- modalités d’élection du président et des votes,

- modalités de nomination, révocation et rémunération du syndic.

Section IV : Charges communes

Cette quatrième section désigne les charges générales (taxes, assurances, rémunération du personnel d’entretien et du syndic, ravalement de façade, etc.) et les charges spéciales (ascenseur, eau, chauffage, etc.) de la copropriété.

Section V : Dispositions diverses

La dernière section doit contenir l’ensemble des dispositions qui n’ont pas encore été évoquées mais qui doivent absolument apparaître dans le règlement (conditions de vente d'un lot, modalités sur les assurances, etc.).

Annexe : Quote-part des charges afférentes à chaque lot

Les modalités de calcul des tantièmes de charges ainsi que la liste des différentes quotes-parts des charges afférentes à chaque lot, pour chacune des catégories de charges, peuvent figurer ensemble en annexe. Sinon, elles devront absolument apparaître dans la section  « Charges communes ». 

Comment créer une copropriété ?

Il existe deux situations principales dans lesquelles la question se pose la question de créer une copropriété :

  • Diviser une grande propriété existante, cette situation étant la principale :

Vous êtes par exemple propriétaire d’une grande maison que vous souhaitez diviser en plusieurs appartements, vous devez d’abord créer une copropriété pour pouvoir partager les différents lots. En revanche, en l’absence de parties communes, il n’a pas lieu de créer une copropriété (si vous divisez votre maison en deux, et qu’elle comporte deux entrées distinctes par exemple). 

  • Diviser un immeuble en construction, cette situation est plus rare, car souvent la division des lots se fait par les promoteurs immobiliers :

Pour pouvoir commercialiser les logements dans le cadre d’une vente, ils doivent constituer une copropriété. Mais, parfois, cela peut concerner des particuliers, comme par exemple les membres d’une SCI (Société Civile Immobilière), qui ferait construire un immeuble avec au moins 2 lots. Il faudrait alors créer une copropriété.

À noter : un lot comprend les appartements (ou logements), mais aussi cave, parking, etc. À savoir aussi, une copropriété ne peut pas être créée dans un immeuble insalubre ou sans diagnostic amiante.

Pour créer une copropriété, il faudra fournir deux documents essentiels :

  • un état descriptif de division (EDD),
  • un règlement de copropriété. 

Et si l’immeuble a été construit il y a plus de dix ans, il faudra faire réaliser un diagnostic technique global (DTG), ayant pour but de faire connaître aux copropriétaires l’état de l’immeuble (analyse des parties communes, diagnostic de performance énergétique (DPE), etc.). 

Nous vous conseillons de confier la rédaction de ces documents à un professionnel comme un notaire ou un avocat. Ensuite, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété doivent être publiés, par un notaire, au fichier immobilier géré par le service de la publicité foncière (auparavant appelé conservation des hypothèques). 

Enfin, la copropriété doit être immatriculée, c’est-à-dire qu’il faut la déclarer au registre national d’immatriculation. Ce registre, tenu par l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat), a été créé par la loi Alur. C’est souvent le notaire qui s’en occupe, souvent en même temps qu’il fait publier le règlement de copropriété et l’état descriptif de division au fichier immobilier.

Une fois la copropriété créée, il faut réunir une première AG et nommer un syndic.

Si vous avez la moindre question concernant votre syndic, votre copropriété, d'éventuels travaux à venir, un litige en cours ou même votre future copropriété (vous achetez un bien et souhaitez savoir si l'immeuble est de qualité, etc.), n'hésitez pas à appeler César, notre expert en la matière. 

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