Quel est un bon taux de rendement locatif ?

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D'aussi loin que l'on se souvienne, cette question revient sans cesse et fait souvent l'objet de longs débats. Quel est le meilleur taux de rendement locatif ? Comme puis-je être garanti que la rentabilité de mon projet est la bonne ?

En tant que spécialistes de la question, nous allons essayer de répondre à cette interrogation de façon claire et précise.

Le rendement locatif c'est quoi ?

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Le rendement locatif est un indicateur qui permet d'évaluer la pertinence et la performance d'un investissement immobilier locatif. Il permet également de le comparer à un autre type d'investissement comme un placement financier ou l'investissement dans une entreprise par exemple.

Vous pouvez consulter notre article qui reprend en détail le calcul du rendement locatif si vous souhaitez en savoir plus sur les subtilités de cet indicateur. Et bien sûr, vous pouvez le calculer de façon précise et complète sur notre simulateur de rendement que l'on ne présente plus.

Un autre intérêt de ce chiffre donné en pourcentage est de rapidement juger de la pertinence d'un achat immobilier pour de l'investissement. 

Il peut être calculé en « brut » (ne prend pas en compte la situation personnelle de l'acheteur ou encore les charges) ou en « net » (prend en compte les charges, les revenus de l'acheteur, les impôts, etc.). Les deux versions du rendement locatif sont à interpréter de façon différente. Le premier permet de rapidement sélectionner ou exclure des biens immobiliers, (notre plugin peut vous y aider) tandis que le second permet de connaître de façon réaliste et précise le résultat financier de l'opération.

De plus, et c'est peut-être l'aspect le plus important, il faut distinguer deux types de rendement lorsque l'on parle d'investissement immobilier. En effet, un bien immobilier peut rapporter de l'argent de deux façons différentes décalées dans le temps. 

D'un côté, le bien locatif rapporte de l'argent par les loyers versés par le locataire. La rentabilité des revenus des loyers est bien intégrée dans le calcul du rendement locatif pur. Il s'agit d'un calcul qui prend les revenus des loyers et les divise par le montant investi. C'est le rendement en « temps réel » que l'on peut calculer chaque année.

D'un autre côté le bien locatif peut générer une plus-value lorsque celui-ci est revenu potentiellement des années plus tard. On appelle cela le rendement patrimonial. Certains investisseurs (on pense à Paris par exemple) vont investir dans la pierre sans mettre en location leur bien. Il sont alors des investisseurs patrimoniaux exclusivement.

Le premier est réaliste et prévisible, le deuxième relève plus du pari ou de la boule de cristal. Certes, certaines villes ont un potentiel plus important de ce point de vue que d'autres mais il reste que c'est une inconnue et personne ne sait quel sera l'état des prix de l'immobilier dans 1, 5 ou 10 ans.

Bien sûr, les deux rentabilités sont le plus souvent combinées. Pour intégrer la revente dans le calcul du rendement global qui prend en compte ces deux aspects, il faudra calculer le taux de rendement interne (aussi appelé TRI) ou la valeur actuelle nette (la VAN) du projet également donnés dans le rapport de calcul de notre simulateur.

Quel est le rendement locatif optimal ?

Tout cela paraît bien compliqué et du coup vous vous demandez quel est alors le chiffre de rendement minimum qu'il faut avoir en tête pour ne pas faire d'erreur au moment d'investir.

On entend souvent dire en faisant quelques recherches qu'un taux de rendement de 10% brut minimum est un très bon taux de rendement et garanti un rendement « net » suffisant pour faire mieux que beaucoup de placements plus classiques. Cette règle permet de pallier aux nombreux paramètres qui vont impacter le rendement (charges, fiscalité, emprunt, vacance locative, etc.).

Sauf qu'en pratique, il est très compliqué d'atteindre ce niveau de rendement. Le plus souvent cela va diriger l'investisseur vers des petites villes ou des villes moyennes là où le risque locatif est plus grand et le potentiel de plus-value à la revente reste incertain.

Nous allons probablement en décevoir quelques uns (et ne surprendre au final personne) en affirmant qu'il n'y a pas de valeur unique optimale pour le rendement locatif.

Plus précisément, il y en a plusieurs qui vont dépendre des paramètres suivants :

  1. La capacité d'épargne de l'investisseur (et de son reste à vivre),
  2. L'objectif d'investissement entre rentabilité patrimoniale et rentabilité locative pure,
  3. Le niveau de risque à l'endroit où l'on investit.

Cela va dépendre également de l'objectif de l'investisseur :

  1. Léguer à ses enfants ?
  2. Se dégager des revenus rapidement ?
  3. Prévoir un complément de revenus à la retraite ?
  4. Placer une partie de son épargne sur de l'immobilier physique ?

Pour tout de même fournir des fourchettes et des chiffres précis, nous avons décidé d'aborder la question sous forme de scénarios concrets.

Scénario 1 : augmenter ses revenus dès le premier mois en achetant un bien immobilier locatif

C'est peut-être l'objectif qui fait le plus rêver.

La stratégie consiste à acquérir un bien immobilier locatif en le finançant par l'emprunt tout en dégageant un cashflow positif dès le premier mois. Concrètement, cela veut dire que si l'on prend en compte les loyers et que l'on en déduit les charges, l'impôt, la mensualité de remboursement d'emprunt, la taxe foncière, les périodes de vacance locative, etc. on obtient une valeur lissée mensuelle positive.

On fait donc un gain d'argent positif toute charge et dépense déduite et ceci dès le premier mois sans avoir à avancer d'argent (ou peu). En même temps, on fait l'acquisition d'un bien immobilier. L'idéal donc.

Ce type d'investissement est possible. Et dans ce cas, la règle qui consiste à assurer un rendement locatif brut de 10% minimum fonctionne dans la plupart des cas.

Ce n'est pas une science exacte et seul le calcul détaillé en fonction de la fiscalité choisie, de vos revenus, etc. vous donnera la valeur précise de rendement et de cashflow. Notre simulateur le fait pour vous.

Mais le challenge va résider dans le fait de trouver le bien qui donne un tel rendement. Et c'est là que l'on voit que les choses ne sont pas si simples.

Dans quelles villes trouve-t-on des rendements locatif brut de 10% ?

Un très grand nombre de petites villes présentent des rendements bruts moyens de plus de 10%. Nous n'allons pas rentrer dans les détails de ces villes mais le plus souvent la demande locative y est  faible ou elles présentent des profils de locataires qui ne sont pas très « rentables » pour un investisseur (peu d'étudiants, pas assez d'actifs, etc.).

En prenant en compte le facteur de vacance locative et le fait que la remise en location du bien est plus compliquée, le rendement net dans ces villes en sera très impacté.

Enfin, le potentiel de plus-value y est également très faible car ces villes sont rarement dynamiques.

Mais on peut cependant trouver des rendements approchant les 10% de moyenne dans des villes plus grandes. Voilà une liste non exhaustive :

 Ville Rendement brut moyen de la ville Évolution des prix sur 10 ans dans cette ville Rentabilité locative + patrimoniale (VAN*) après revente à 10 ans Mensualité d'emprunt (15 ans)

Cashflow tout compris

Rendement net

Exemples de projets en location meublée à l'année
Mulhouse 7 à 10% -23.1% 8 795€ 206 €/mois +43 €/mois 7.9% Studio 20m2, 30 098€ revendu 25k€ dans 10 ans 
Marseille 5 à 9% +2.3% 21 957€ 383 €/mois +6 €/mois 6.7% Studio 20m2, 57 681€ revendu 59k€ dans 10 ans 
Limoges 7 à 10% -2.3% 11 238€ 197 €/mois +33 €/mois  7.6% Studio 20m2, 28 658€ revendu 28k€ dans 10 ans
Carcassonne 7.3% -5.5% 9 301€ 175 €/mois +33 €/mois 7.7% Studio 20m2, 25 209€ revendu 23800€ dans 10 ans
Saint-Etienne 9% -28.6%  8 030€ 160 €/mois +58 €/mois 8.9% Studio 20m2, 22 800€ revendu 19k€ dans 10 ans

(*) valeur actuelle nette à interpréter comme une valeur d'enrichissement

Dans ces exemples, nous obtenons bien un cashflow positif. L'investissement ne coûte donc rien. Il ne faut cependant pas espérer dégager un SMIC avec un seul investissement dans un studio. 

On voit également que « vivre » de l'investissement locatif nécessiterait d'investir dans de très nombreux biens immobiliers de ce type. On peut bien sûr viser plus grand, encore faut-il en avoir les capacités. D'autant plus que la banque ne vous suivra sur de nombreux investissements que si votre taux d'endettement ou plus précisément votre reste à vivre est capable de suivre. Ce qui est rarement le cas, car la banque ne va prendre en compte que 70% de vos loyers bruts comme un revenu. À chaque investissement, vous impactez donc votre capacité à emprunter de nouveau même dans le cas d'un cashflow positif.

Au vue des performances passées, il ne faudra pas trop compter sur une éventuelle plus-value à la revente. Le rendement est plutôt locatif pur donc. Mais, il n'en reste pas moins que l'investissement est rentable même en revendant le bien sans plus-value ou à une valeur inférieure. Bien entendu, il reste possible que les prix montent plus dans ce genre de ville et dans ce cas ce sera un bonus supplémentaire sur la rentabilité.

Ce que l'on peut dire tout de même, c'est que la rentabilité locative a le mérite d'être quasi garantie tout de suite. C'est assez prévisible. Le montant de la revente reste quand à elle une donnée incertaine. Peu importe la conjoncture des prix de l'immobilier, le risque est faible car les loyers ne suivent des évolutions différentes.

Scénario 2 : investir dans une grande ville dynamique avec un bien patrimonial pour le revendre dans 10 ans

Reprenons maintenant notre méthode mais cette fois-ci nous allons nous intéresser aux très grandes villes où les prix ont connus des flambée de prix considérables. Nous pourrons ensuite comparer les résultats aux autres scénarios.

Ville  Rendement brut moyen dans cette ville Évolution des prix sur 10 ans Rentabilité locative + patrimoniale (VAN*) après revente à 10 ans Mensualité d'emprunt (15 ans)

Cashflow

(effort d'épargne)

Rendement net

Exemples de projets en location meublée à l'année
Paris 10 3.75% +77% 121 402€ 1 330 €/mois -625 €/mois 3.42% Studio 20m2 à Paris 10, 205 237€ revendu 362k€ dans 10 ans
Bordeaux 3.85% +60% 54 724€ 603 €/mois -179 €/mois 4.58% Studio 20m2 91 994€ revendu 147k€ dans 10 ans
Nantes  4.63%  +50% 40 157€  481 €/mois -124 €/mois 4.83% Studio 20m2 73 027€ revendu 109k€ dans 10 ans

(*) valeur actuelle nette à interpréter comme une valeur d'enrichissement

On voit ici qu'il va falloir disposer d'une capacité d'épargne pour pouvoir faire un investissement dans une grande ville. In fine cela coûtera à l'investisseur entre 124 et 625€ par mois (Paris). 

Le gain réside ici dans le potentiel de plus-value à la revente. À noter que les performances passées ne peuvent en aucun garantir celles à venir. Cette plus-value est donc incertaine et en attendant il faudra supporter le coût de l'investissement. Mais si les prix augmentent comme prévu, l'enrichissement peut alors être important.

C'est pour cela que ceux qui en ont les moyens continuent d'investir dans des villes comme Paris. Et bien souvent, à des niveaux élevés de patrimoine, le fait que le gain ne soit pas aussi élevé que prévu in fine n'est pas trop important en proportion et ils peuvent supporter la « perte ». D'autre part, plus l'investisseur possède un patrimoine important et plus il pourra choisir le moment où il va revendre son bien. Il pourra donc attendre dans le cas d'une chute des prix de l'immobilier.

On peut également refaire l'étude dans ces grandes villes mais avec une hypothèse de revente au même prix (pas de plus-value). Voilà ce que l'on obtient:

Ville  Rendement brut moyen dans cette ville Évolution des prix sur 10 ans Rentabilité locative + patrimoniale (VAN*) après revente à 10 ans Mensualité d'emprunt (15 ans)

Cashflow

(effort d'épargne)

Rendement net

Exemples de projets en location meublée à l'année
Paris 10 3.75% +77% 22 398€ 1 330 €/mois -625 €/mois 3.42% Studio 20m2 à Paris 10, 205 237€ revendu 205k€ dans 10 ans
Bordeaux 3.85% +60% 18 983€ 603 €/mois -179 €/mois 4.58% Studio 20m2 91 994€ revendu 91k€ dans 10 ans
Nantes  4.63%  +50% 16 528€  481 €/mois -124 €/mois 4.83% Studio 20m2 73 027€ revendu 73kk€ dans 10 ans

On voit que l'on obtient cette fois une valeur de rentabilité bien inférieure assez similaire aux exemples d'investissement dans des villes plus petites. Sauf que dans le cas d'une grande ville, il va falloir supporter un effort d'épargne (cashflow) plus important.

Pour conclure pour ce scénario un rendement brut de 3.75% à Paris peut rapporter 121k€ à la revente en 10 ans alors qu'un investissement au rendement brut de 10% à Marseille en rapportera 20k€ (sans pari de plus value bien sûr). Les 121k€ sont incertains alors que les 20k€ sont plutôt sûrs.

Scénario 3 : investir dans une ville petite ou moyenne pour laquelle on parie sur un dynamisme futur

Il reste un troisième cas de figure plus difficile à réaliser, car il demande à prendre un peu de risques. Mais surtout, ce scénario nécessite d'avoir poussé un peu plus son étude de terrain afin d'évaluer le potentiel futur du quartier ou de la ville cible.

Cela revient donc à combiner un rendement locatif au-dessus de la moyenne pour ne pas avoir à solliciter trop d'effort financier; mais en pariant également sur une plue-value à la revente.

Le dynamisme peut être anticipé par l'étude de divers paramètres tels que :

  • Le développement du réseau de transport,
  • L'implantation d'écoles,
  • Les travaux de rénovation prévus par la marie,
  • Les investissements immobiliers,
  • L'implantation d'entreprises,
  • Les modifications de plan d'urbanisme,
  • Le potentiel touristique,
  • Le flux migratoire. 
  • etc.

Nous ne donnerons pas d'exemples ici, car cela reste toujours un pari.

Scénario 4 : investir dans une grande ville dynamique avec un bien patrimonial pour le léguer à ses enfants

Il suffit de reprendre les exemples de calcul du scénario 2, mais cette fois en prenant pour hypothèse qu'il ne sera pas revendu. 

Dans ce cas, il faut s'en tenir au rendement locatif net et au cashflow. On voit alors que l'investissement représente un coût mensuel qu'il faudra supporter jusqu'à ce que le bien soit transmis à ses enfants.

Il reste un placement patrimonial que votre enfant pourra revendre ou habiter en fonction de sa situation au moment du lègue.

Il peut être également judicieux de comparer cet achat au loyer qu'il aurait fallu payer pour loger votre enfant dans cette même ville durant ces études. Dans ce cas, le choix de la ville est imposé par l'école dans laquelle évoluera votre enfant.

Le risque de devoir revendre plus vite que prévu est également élevé dans ce scénario, et donc, nous ne sommes pas garanti de faire un bon investissement. Pour éviter cela, l'investisseur devra vérifier qu'il dispose d'une capacité financière suffisante pour supporter le coût de l'investissement, même en cas de coup dur dans la vie.

Bilan

Cet article avait pour but de démontrer qu'investir dans l'immobilier est un processus qui n'est pas simple et qu'il faudra bien murir et prévoir son projet.

Il existera toujours un niveau de risque qu'il faudra rapporter aux capacités financières de l'investisseur.

Bien entendu, les exemples donnés ici sont situés dans la moyenne. On peut toujours investir dans l'immobilier avec de meilleurs résultats, mais cela nécessitera forcément plus d'efforts, de temps et de compétences (négociation, stratégie, travaux, etc.).

Un achat immobilier ne doit pas être pris à légère. À chacun d'investir en fonction de ses capacités.

L'essentiel est de prévoir les scénarios les pires pour éviter une catastrophe financière. La méthode est dans ce cas de faire une simulation la moins optimiste (loyer plus faible, revente avec une moins-value, etc.) et évaluer si vous pouvez tout de même supporter la situation.

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