Charges de copropriété : bien les comprendre

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Les charges de copropriété servent à financer l'ensemble des charges d'un immeuble ou d'un ensemble de biens dans lequel il y aurait des copropriétaires. Elles financent donc les charges courantes et les charges exceptionnelles pour le bon fonctionnement d'un immeuble ou d'un regroupement de propriétaires. Tout ça mérite une bonne entente entre copropriétaires (ce qui n'est malheureusement pas toujours le cas), pourquoi ne pas en discuter autour d'un café !

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Charges de copropriété : c'est quoi ?

Le plus souvent, les charges de copropriété concernent les charges nécessaires pour l'entretien d'un immeuble, divisées entre plusieurs copropriétaires. Parfois, il existe des copropriétés qui regroupent un lot de maisons individuelles, ou plusieurs « lots » quand par exemple le toit ou la façade peuvent être communs. 

Le calcul de la répartition des charges de copropriété est indiqué dans le règlement de copropriété. La « proportion » des charges varie en fonction de la nature des charges et du lot de chaque propriétaire. Un représentant est désigné par les copropriétaires, le syndic de copropriété, afin que celui-ci gère l'entretien et le bon fonctionnement de la copropriété. 

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Comment se répartissent les charges de copropriété ?

Tout d'abord, il convient de souligner deux catégories de charges de copropriété :

- Les charges courantes,

- Les charges exceptionnelles. 

Les charges courantes 

Elles représentent toutes les dépenses pour le bon fonctionnement « quotidien » de l'immeuble, c'est-à-dire les dépenses logiques et normales pour le bon entretien d'une copropriété. Ainsi, elles regroupent :

- Les dépenses administratives de la copropriété, comme les honoraires du syndic, les assurances de l'immeuble, le salaire du personnel, les frais de courrier pour les convocations aux assemblées générales par exemple, etc.),

- Les dépenses logiques de fonctionnement, comme l'électricité des parties communes, parfois l'eau quand cela est regroupé sur un seul compteur, le gaz des communs s'il y a, le ménage des communs, les frais d'enlèvement des ordures ménagères, etc., 

- Les dépenses d'entretien de l'immeuble, plutôt faibles, comme le changement d'une ampoule, d'un interrupteur, la réparation d'une porte, d'une marche d'escalier, etc. Mais une provision sur ces charges peut être envisagée, destinée à d'éventuels travaux qui seraient plus conséquents et qui sont à prévoir prochainement comme un ravalement de façade, réparation des toitures, etc. même si ces charges sont considérées comme exceptionnelles, ce que nous verrons plus bas.  

Il convient de noter que ces charges générales sont prévues par le syndicat chaque année (elles sont anticipées) et sont ainsi notées et calculées dans le budget prévisionnel. 

Enfin, les charges générales sont payées par les propriétaires en fonction de leur quote-part dans l'immeuble, et même si la dépense ne concerne pas directement leur lot de copropriété.

Les charges collectives sont celles qui correspondent aux services collectifs et aux équipements communs. Par exemple, notons ici les frais de gardiennage et de nettoyage, l'entretien des espaces verts, les entretiens collectifs comme la chaudière ou l'ascenseur, etc. À ce propos, dans le cas précis où  l’immeuble est doté d’un ascenseur, les copropriétaires du rez-de-chaussée n’ont pas à participer aux frais d’entretien et aux réparations de l’équipement, sauf dans l’hypothèse où cet ascenseur dessert les sous-sols de l’immeuble ainsi que les lots annexes dont vous êtes propriétaire (une cave ou un parking par exemple). De même, un copropriétaire qui habite au sixième étage paiera des charges d'ascenseur plus élevé qu'un copropriétaire qui habite au premier ou au second. 

Ainsi, les charges de services collectifs sont divisées selon l'utilité qu'elles ont pour chaque copropriétaire.  

Les charges exceptionnelles

Les charges exceptionnelles concernent les dépenses liées aux gros travaux d'entretien et d'amélioration de l'immeuble et des parties communes, qui ne seraient pas prévues dans le budget prévisionnel. Ces dépenses ponctuelles sont décidées sur le coup, au moment d'une Assemblée générale de copropriété. Comme nous le disions plus haut, elles concernent par exemple un important ravalement de façade, une réfection de la toiture, un changement de chaudière, etc. ou des travaux d'amélioration (création de parties communes par exemple) et sont votées et adoptées à la majorité, ce que nous préciserons juste après. Les diagnostics et études techniques (amiante, plomb, termites, etc.) font également partie des charges exceptionnelles. 

Comment sont votées les charges de copropriété ? 

Les charges de copropriété sont votées durant l'Assemblée générale au moment de l'élaboration du budget prévisionnel. En effet, celui-ci a pour objectif de prévoir les dépenses de l’année relatives aux parties et équipements communs. Il est voté en une seule fois et toutes les charges relatives aux dépenses courantes doivent y figurer. 

En ce qui concerne les dépenses à caractère exceptionnel (installation d’un ascenseur par exemple), l'application est différente. En effet, ces coûts ne figurent pas dans le budget prévisionnel et sont votés un à un en même temps que les travaux, lors d'une Assemblée générale. 

Qui paie les charges de copropriété ? 

Tous les copropriétaires se répartissent les charges de copropriété, en fonction de leur quote-part dans l'immeuble (et non au bras de fer).

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Comment ça fonctionne ? Le syndic procède à l'appel des fonds chaque début d'année afin d'avoir une « provision ». En effet, ceci a pour but de supporter les charges de l'année à venir. Ainsi, ces futures charges sont estimées. Il y aura donc la possibilité de « piocher » dans la cagnotte en fonction des dépenses.

Ces provisions visent à couvrir :

  • les dépenses prévues dans le budget prévisionnel : les dépenses d'entretien, de maintenance, d'administration (nettoyage des lieux communs intérieurs et extérieurs, eau et électricité, assurance, rémunération du syndic, etc.),
  • les dépenses de travaux (hors provisions pour travaux futurs non encore décidés et parfois un peu plus onéreux).

Parfois, dans le cadre d'une copropriété, une partie des logements est mise en location par les propriétaires. Le cas échéant, certains frais peuvent être reportés par le bailleur sur le locataire, mais tout dépend de la nature des charges. Par exemple, le locataire peut payer certains frais liés à sa propre consommation au sein de l'immeuble, comme l'eau, l'électricité des communs, le chauffage ou encore le ménage des parties communes. 

Certains frais restent redevables du bailleur, ce qui semble normal, celui-ci étant propriétaire. 

Ces charges impactent donc, en toute logique, votre rendement. Découvrez comment les calculer grâce à notre simulateur. 

Par ailleurs, découvrez aussi notre vidéo pour bien comprendre comment calculer les charges totales et les charges du locataire sur notre simulateur  :

Comment bien calculer les frais de copropriété avant d'acheter ? 

Avant d'acheter en copropriété, renseignez-vous sur les frais et les montants payés en matière de charges de copropriété. Pour ce faire, avant de signer quoi que ce soit, n'hésitez pas à consulter les procès-verbaux des dernières Assemblées générales de copropriété (au moins des 3 années précédentes), dans lesquels seront détaillées les diverses charges. Dans ces PV, les travaux à venir sont également définis, et vous saurez exactement ce qui a déjà été payé et ce qu'il reste à régler. En effet, il faut en tenir compte lors de l'achat le fait qu'il y ait par exemple un ravalement de façade en cours, ce qui rajoute souvent beaucoup à votre budget estimé.

En ce qui concerne des travaux déjà votés et acceptés, voici ce qui s'applique en règle générale : 

  • les travaux votés avant la vente restent intégralement à la charge du vendeur, et non de l'acquéreur (ce qui est logique, puisqu'on considère que c'est lui qui a voté),
  • les travaux votés entre la promesse et l'acte de vente sont à la charge de l'acquéreur, à condition que le vendeur lui donne le pouvoir d'assister à l'assemblée à sa place. On considère ici que c'est l'acquéreur qui prend la décision, et qu'il a le choix du vote. Le vendeur s'engage ici absolument à lui donner un pouvoir pour le représenter, et ce dès réception de sa convocation à l'assemblée générale.

Par ailleurs, si de lourds travaux viennent d'être réalisés et réglés en totalité, il y a de forte chance pour qu'ils ne doivent pas être refaits de suite. On prend l'exemple ici d'un ravalement de façade, qui a lieu tous les 15 ou 20 ans, mais qui ne se produit pas « régulièrement ».

Cela peut aussi constituer un vrai point de négociation avec les vendeurs. Dans tous les cas, avant d'acheter et pour bien calculer les frais de copropriété, vous devez demander :

  • Le règlement de copropriété,
  • Le montant des charges des 2 ou 3 années précédentes,
  • Les travaux votés et réalisés,
  • Les travaux votés, mais pas encore réalisés (qui seront donc à vos frais),
  • Le budget prévisionnel voté et établi,
  • L'échéancier des charges (appels de fonds) de chaque copropriétaire,
  • Les procès verbaux des dernières assemblées. 

Vous devez absolument intégrer les frais de copropriété dans votre calcul d'achat immobilier. Par ailleurs, un achat avec des charges de copropriété élevées sera toujours plus difficile à revendre, car les charges sont à tenir en compte dans le coût global et peuvent faire peur à un acheteur (si elles sont mensuellement très élevées, cela ajoute une « barrière » à l'achat et à la revente).

Quel est le coût moyen des charges de copropriété en France ?

Il y a tout d'abord une notion de situation géographique à prendre en compte : les charge de copropriété sont souvent plus chères à Paris qu'en Province (selon l'Anah, elles seraient environ 18% plus élevées). Ensuite, tout dépend des « prestations » de l'immeuble, s'il dispose d'un ascenseur, d'une piscine privée, des différents équipements, etc. Plus il y a d'éléments à entretenir, plus les charges seront élevées.

Selon le site meilleurecopro.com, la moyenne des charges en France seraient celles-ci :

- Pour le chauffage, principal poste de dépense en France, le coût moyen est estimé à 14,6 euros par année et par m²,

- Concernant le personnel de l’immeuble, gardien et entretien des parties communes : le coût est estimé à 8,4 euros en moyenne par an et par m²,

Pour les honoraires du syndic , il faut compter environ 4,50 euros par année et par m²,

L’entretien et la maintenance d’un parking font parties des postes de charges les moins coûteux : 0,7 euros par année et par m².

Que se passe-t-il en cas d’impayés de charges ?

En cas d’impayés des charges de copropriété, il n’y a généralement pas de  solidarité entre les copropriétaires. L’Assemblée générale peut toutefois voter la répartition de la dette entre les copropriétaires.

Comment contester les charges de copropriété ?

Vous pouvez contester les charges de copropriété si vous vous y opposez, si vous n'êtes pas content et que vous avez l'impression qu'on empiète sur votre territoire !

 

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En effet, vous pouvez estimer par exemple que la répartition des charges est mal établie et doit être recalculée. Vous pouvez alors faire une demande pour qu'une nouvelle répartition soit faite. Il peut par exemple y avoir une modification d'un appartement, avec des combles qui ont été aménagées chez un copropriétaire, et donc une modification de la surface de son appartement avec donc une nouvelle répartition des charges à envisager.

Pour contester, vous pouvez le faire :

- Devant l'assemblée générale, avec l'obligation d'une décision unanime de la part de tous les copropriétaires, 

- Devant le tribunal de Grande Instance. Un copropriétaire peut considérer que sa quote-part de charges définie dans le règlement de copropriété est trop importante. Cela peut être par exemple en lien avec la superficie du lot ou à l'utilité du service. Il ne peut intenter une action devant le tribunal de grande instance que dans deux cas :
- quand il estime que sa participation est supérieure de plus de 25% à ce qu'elle devrait être,
- quand il estime que la participation d'un autre copropriétaire est inférieure de plus de 25% à ce qu'elle devrait être.

La déductibilité des charges de copro

Quelles sont les charges de copropriété déductibles des revenus fonciers ?

En fonction du régime fiscal que vous choisissez, vous pouvez bénéficiez de la déductibilité des charges de copropriété. En effet, en LMNP au réel  ou en SCI à l'IS notamment et en tant que copropriétaire, vous avez la possibilité de retirer une partie des charges de copropriété des revenus fonciers imposables. Ainsi, vous pouvez répercuter le coût des charges (celles non dues par le locataire). Pour ce faire, vous devez avec l'aide de votre comptable déduire les provisions pour charges de copropriété de l’année qui correspondent aux loyers sur lesquels vous êtes imposés. Attention, vous devez prendre en compte la régularisation des charges réellement actées et votées pour l’année précédente par rapport aux provisions faites. 

Attention encore, la dépense en question doit être payée pendant l’année afin d’être déduite des revenus de cette même année. En effet, des dépenses et des revenus provenant de deux années différentes ne doivent (et ne peuvent) pas être mélangées.

Dans tous les cas, au-delà de tous les éléments que vous devez recueillir avant d'acheter, vous pouvez aussi entrer ces charges dans notre simulateur pour le calcul de votre rentabilité. En effet, vous pouvez entrer les charges dans le cadre comme ci-dessous :

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Vous pourrez  ainsi voir l'impact de vos charges sur votre rentabilité et votre cashflow selon le régime fiscal choisi. 

Avec le simulateur Rendement Locatif et si vous choisissez un régime fiscal qui le permet, l'outil calcule automatiquement la déduction des charges afin de déterminer le montant de votre base imposable et de votre imposition. 

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Faites votre simulation sur notre outil pour calculer l'impact de vos charges de copropriété

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