Ajouter un emprunt par phases ou paliers

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Dans notre outil de gestion locative, nous proposons une fonction pour reproduire le tableau d'amortissement de votre emprunt de façon très précise et rapide. Cela évite d'avoir à recopier toutes les lignes du tableau.

Cependant il existe de nombreux types de montage d'emprunts différents. Notre outil est assez modulaire pour reproduire presque tous les cas mais ce n'est pas toujours évident à faire.

Cet article détaille le cas où vous avez un tableau d'amortissement qui présente des phases ou des paliers pendants lesquels vous ne payez pas de capital (différé) ou encore pas d'intérêts ou même les deux. 

Il se peut également que la banque vous ai accordé un différé de paiement total, etc.

Pour expliquer la façon de faire nous allons prendre l'exemple suivant tiré d'un tableau réel d'amortissement de crédit :

tableau amortissement du crédit

tableau amortissement crédit pret immobilier

Capture_d_e_cran_2018-08-08_a__15.33.53.png

Les caractéristiques du crédit sont les suivantes :

  • Montant du prêt : 117 106,00 €
  • Taux du prêt : 2.2%
  • Durée du prêt : 300 mois
  • Phase de 24 mois pendant lesquels aucun capital et aucun intérêt ne sont payés
  • Différé de 12 mois pendant lesquels seuls les intérêts sont remboursés
  • Le reste soit une phase de 288 mois pendant lesquels le crédit est remboursé normalement (capital + intérêts)

La première chose que l'on constate c'est que le capital restant dû de la première échéance est de 181 002,33€. Ce montant est différent du montant du prêt indiqué en haut.

Il faudra donc prendre 181 002,33 € comme montant de prêt dans le service de gestion.

Il suffit ensuite d'indiquer les informations telles que demandées pour créer l'emprunt. cela nous donne ceci :

gerer son pret immo sur rendement locatif

On indique les valeurs telles que constatées sur le tableau pour la première échéance, c'est-à-dire la première ligne en fait. Cela donne : 

  • Montant emprunt : 181 002,33 €
  • Taux : 2,2%
  • 1ère échéance : 0 €
  • 1ère échéance assurance : 0 €
  • Date 1ère échéance : 10/10/2018
  • Date dernière échéance : 11/11/2018

Cliquez "modifier" puis "enregistrer".

Le système calcule alors le tableau suivant : 

Capture_d_e_cran_2018-08-08_a__15.44.41.png

Comme nous avons indiqué un taux de 2,2%, le logiciel calcul des intérêts dès le départ. Mais dans notre tableau initial ce n'est pas le cas.

Pour y remédier, nous devons donc cliquer sur le montant du taux au 10/10/2018 pour le mettre à 0 et ainsi annuler les intérêts.

calcul des interets emprunt tableau

pret immobilier par palier

Cliquez "ajouter". Cette modification aura pour effet de mettre à 0% le taux et 0€ les intérêts sur toute la durée :

tableau du credit immo banque

C'est mieux mais ce n'est pas encore ça puisque le tableau du crédit de la banque indique une phase avec des intérêts de 331,84€ pendant 12 mois à partir du 10/12/2019.

Rien de plus simple, nous allons cliquer la case du taux mais cette fois au 10/12/2019 et indiquer la valeur 2.2%. Il faudra également indiquer une échéance globale à 331.84€ pour être totalement exact.

L'échéance ainsi que les intérêts se calculent alors automatiquement à partir de cette date et sur toute la durée restante : 

échéance et interets pret immo

Mais sur le tableau initiale, l'échéance repasse à 809,5€ à partir du 10/12/2020 et ce jusque la fin. Il faut donc l'indiquer de la même façon.

Nous modifions donc la valeur de l'échéance de la même façon au 10/12/2020 à une valeur de 809,50€.

Le tableau sur le logiciel correspond désormais presque parfaitement à celui de la banque.

Afin de bien vérifier, il faut aller jeter un oeil à la dernière ligne car les banques arrondissent souvent le dernier montant pour arriver à 0€ tout juste à la dernière échéance.

Nous voyons qu'à la dernière ligne le logiciel calcul 1.48€ d'intérêts :

rendement locatif calcul amortissement pret

Alors que la banque indique 3.24€

correctif montant interet pret bancaire

Le reste est ok.

Pour corriger cela, il suffit de cliquer sur le montant d'intérêt au 10/11/2044 et d'indiquer 3.24€.

Nous avons désormais un tableau identique à 1 centime prêt à la dernière échéance (vous pouvez corriger ce centime en ajustant le montant des intérêts) !

Voilà en quelques modifications, le tableau d'amortissement est recalculé à l'identique.

Gérer mes bien locatifs

 

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