L'impact du coronavirus sur le marché de l'immobilier

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On le sait maintenant, les crises sont périodiques et aucun placement n'est à l'abri. Les périodes difficiles sont toujours inédites et cette fois, il faut bien avouer que l'on est dans une situation réellement nouvelle. 

On ne le répétera jamais assez, il faut considérer les temps de crise comme faisant partie intégrante de toute stratégie patrimoniale. La situation actuelle liée au coronavirus n'y déroge pas.

Comme personne ne peut lire l'avenir ou encore détenir la connaissance absolue dans ce domaine, je vais m'efforcer de vous donner mon analyse en me basant sur des scénarios. Elle sera également complétée d'avis d'experts variés dans le monde de l'immobilier que l'on a sollicités pour cet article.

Comme toujours, nous sommes là pour vous éclairer autant que possible et non pour vous vendre un quelque produit immobilier.

 

Conséquences du coronavirus sur le marché de l'immobilier

Commençons par les faits. En effet, tout le monde est confiné à cause de l'épidémie et, par conséquent, le marché immobilier est à l'arrêt. Les agences ont fermé leurs portes. Les agents immobiliers ne peuvent plus prospecter de nouveaux biens à vendre et ne peuvent pas non plus organiser de visites pour les clients. Les clients ne pouvant pas visiter, ils ne peuvent donc pas acheter. L'équation est jusque là assez simple.

D'autre part l'INSEE nous indique que la conjoncture est très mauvaise dans sa dernière analyse publiée le 26 mars 2020. La note nous dit que le confinement coutera chaque mois 3 points de PIB à la France. Le PIB de la France est de 2 353 milliards d'euros en 2018. 3% représente donc une baisse de production de richesse pour la France d'un montant de 70.59 milliards d'euros et si la crise dure 3 mois cela représente une perte de plus de 205 milliards d'euros !

De plus on apprend en date du 02 Avril 2020 par la ministre du Travail Muriel Pénicaud que le chômage partiel touche déjà un salarié sur 5 soit 4 millions de salariés. Cela coûtera à l'état la somme de 11 milliards d'euros sur 3 mois.

Difficile dans ces conditions de se dire que le marché de l'immobilier sera épargné. Voici quelques scénarios.

Scénario 1 : krach immobilier avec baisse des prix durable de 10 à 30%

Il y a plusieurs facteurs qui peuvent jouer en faveur d'un scénario d'une baisse réelle et durable des prix de l'immobilier.

Tout d'abord parlons des personnes qui étaient en cours de vente de leur bien immobilier et pour qui cette vente était urgente. On pense à ceux qui ont pris un prêt relai ou encore les personnes qui sont dans l'urgence pour trouver de l'argent frais, suite à une situation compliquée dans la vie (divorce, santé, faillite, chômage, etc.). D'autres ont déjà investi dans un nouveau projet en se basant sur un budget calculé à partir du montant de la vente d'un bien immobilier.

Pour cette catégorie de personne, le fait de ne pas pouvoir vendre assez vite ou au prix espéré peut avoir des conséquences terribles. Que faire alors dans ce cas ? Et bien pour la plupart, la seule option pour limiter la casse est de baisser le prix de vente.

D'autre part, il y a les entreprises. Le coronavirus va mettre en difficulté de nombreuses entreprises incapables de tenir assez longtemps pour surmonter la crise. Et dans ce cas, plusieurs scénarios sont possibles. Les conséquences du coronavirus sur l'économie sont donc de deux ordres :

  1. Certaines entreprises en grandes difficulté vont arrêter de payer les loyers (même si des mesures ont été prises pour les petites entreprises).
  2. D'autres vont devoir fermer et résilier leur bail.
  3. D'autres encore propriétaires de leurs locaux vont peut-être devoir vendre pour dégager de la trésorerie. 

Dans les cas 1 et 2, cela aura un impact sur les propriétaires qui louent des biens immobiliers professionnels et qui peuvent être tentés de vendre leur bien à un prix plus bas que le marché actuel. 

Dans le cas 3 la vente sera faite à un prix inférieur au marché actuel également car le besoin en trésorerie est souvent urgent.

Il y aussi le cas des acheteurs qui attendaient un crédit ou prévoyaient de faire un crédit mais qui se retrouvent en chômage partiel voire au chômage tout court. Dans ce cas, la banque n'accordera pas le crédit, le bien retombe en vente avec moins d'acheteurs solvables et donc des prix qui baissent.

Enfin on dit souvent que pour les grandes villes comme Paris, les prix ne baisseront pas car il y a plus de demandes que d'offres et que les acheteurs "aisés" ne manquent pas (qu'ils soient Français ou étrangers). Sauf que de nombreuses personnes qui prévoyaient d'investir dans l'immobilier ou qui ont investi dans l'immobilier peuvent se retrouver dans une situation compliquée dans le cas où leur exposition aux marchés boursiers est importante. La chute des marchés actions a déjà commencé et cela concerne le monde entier. Dans ce cas ils annuleront leur projet d'achat ou se mettront à vendre leur immobilier pour récupérer des liquidités.

On voit là que les arguments en faveur d'une baisse des prix ne manquent pas. 

Scénario 1 : que faut-il faire en cas de krach immobilier ?

Pour ceux qui ne sont pas dans l'urgence de vendre leur bien immobilier, il vaut mieux mettre en pause la vente et retirer l'annonce. On parle de pouvoir attendre plusieurs mois. Il suffira d'attendre la remontée du marché immobilier. 

Pour les investisseurs, il faut garder en tête que les loyers resteront au même niveau car les français auront toujours besoin de se loger. Il y a tout de même un risque d'impayés plus grand, mais il existe des assurances pour cela. Il convient de noter tout de même que les locations solides seront celles plus classique à l'année. Les locations saisonnières seront impactées par cette crise.

Dans le cas contraire, comme évoqué plus haut, il faudra vendre rapidement en baissant les prix ou mettre plus d'efforts et de moyens dans la vente.

Pour les autres qui n'ont pas l'intention ou besoin de vendre, il suffit de faire comme d'habitude. Tant que l'on ne vend pas, on ne fait aucune moins value. Pour ceux qui, de plus, possèdent des liquidités disponibles pour faire un nouvel achat immobilier, c'est peut-être le moment d'y songer.

Pour ceux qui était en prospection et sur le point d'acheter c'est une aubaine à saisir. Les analystes vous diront toujours qu'il suffit de ne pas vendre pour ne rien perdre et que cela va remonter pour ceux qui ont déjà acheté. Certes ce n'est pas faux mais le fait d'acheter 30% moins cher aujourd'hui apportera une plus value supérieure de 30% à la revente par rapport à celui qui a acheté un bien similaire un mois avant la crise... 

Retrouvez également ce scénario en vidéo : 

Scénario 2 : baisse des prix à court terme puis reprise après la crise

Ce scénario partage la même analyse que le scénario 1 concernant la baisse, les arguments en faveur d'une baisse des prix. Mais dans ce scénario on estime qu'il n'y aura qu'une chute contenue et provisoire des prix.

Un des arguments en faveur de cette thèse est qu'à la fin du confinement, tous les vendeurs qui étaient en attente et qui étaient plutôt pressés de vendre, vont mettre leur bien sur le marché en même temps et en masse. De plus il faut y ajouter les biens en attente de vente qui étaient bloqués faute de pouvoir effectuer des visites. Cela provoquera donc une hausse de l'offre et lorsque l'offre est très importante par rapport à la demande (on rappelle que l'on sera en période de crise avec chômage, crédits plus difficiles à obtenir, etc.) et bien les prix baissent.

Mais une fois cette vague purgée cela devrait revenir à la normale. Dans cette hypothèse, on pense qu'il n'y aura qu'une « pause » du marché et que celui-ci reprendra son rythme et niveau de prix actuel dans une période raisonnable.

Scénario 2 : que faut-il faire ?

La différence ici est le laps de temps à attendre avant la remontée du marché. Dans ce cas de figure, il faudra être rapide pour faire un investissement ou un achat immobilier afin de profiter du rebond. Pas toujours simple car il faut du temps et être organisé. Il s'agira ici de bien étudier les petites évolutions du marché qui indiqueront une remontée des prix. 

Retrouvez également ce scénario en vidéo : 

Scénario 3 : hausse des prix

Ce scénario reste peu probable mais tout de même possible. L'analyse repose sur une baisse de nombre de biens à la vente au moins à court terme. Les vendeurs voyant la crise venir vont reporter la vente de leurs biens. S'ils sont majoritaires, alors il en découlera une baisse de biens disponibles et donc une raréfaction surtout des biens les plus recherchés (petits studios, 3/4 pièces familiale, etc.).

Tout ce qui est rare est cher, les biens encore à la vente subiraient alors une hausse des prix. 

Un autre argument en faveur de cette thèse serait un effet de réinvestissement massif dans l'immobilier, considéré comme une valeur refuge au détriment des placements à risque comme les marchés boursiers.

Scénario 3 : que faut-il faire ?

Dans un contexte de hausse des prix de l'immobilier, le conseil est de ne rien faire et d'observer comment le marché va se comporter après la crise du coronavirus. 

En effet, le marché immobilier est en hausse depuis une longue période désormais cependant dans un moment de crise tel que celui que nous vivons, les scénarios 1 et 2 semblent plus probables.

Retrouvez également ce scénario en vidéo : 

Impact du coronavirus sur les crédits

D'une façon générale, les taux de crédits immobiliers en France dépendent en grande partie de ce que l'on appelle le taux interbancaire (appelé « taux directeur » ou encore « EURIBOR »). Ce taux est fixé par la BCE qui s'en sert comme outil pour soutenir l'économie tout en maitrisant l'inflation. C'est le taux avec lequel les banques s'échangent de l'argent entres elles. En terme simple, c'est le coût de l'argent pour les banques.

Le dernier taux connu de l'EURIBOR à 1 an en date du 14/04/2020 et en très légère hausse toujours négatif à -0,087 %. Il reste donc faible.

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De ce fait les taux des crédit pratiqués par les banques ne devraient pas beaucoup changer et donc rester bas même pendant cette période de coronavirus. D'autant plus que la BCE souhaite maintenir l'économie pendant la crise, elle n'a donc pour le moment aucune raison d'augmenter ce taux.

Mais il faut tout de même nuancer cela car les banques intègrent également d'autres facteurs dans la détermination de leur taux d'emprunt qui pourraient induire une légère augmentation des taux :

  1. Le taux de risque. En cette période de crise on peut estimer que le risque est plus important.
  2. Le montant de l'apport personnel de l'emprunteur.
  3. La marge que la banque souhaite faire via le crédit. On sait qu'en ce moment cette marge est très faible et les banques utilisent plutôt le crédit pour acquérir de nouveaux clients rentables sur le long terme.
  4. L'impact des prêts d'état comme le PGE (Prêt garanti par l'état pour protéger les entreprises) qui va demander beaucoup d'efforts aux banques.

Pour ce qui du 1er point, les banques vont être un plus exigeantes quant aux profils des emprunteurs. elles vont également être moins laxistes sur le taux d'endettement. Les personnes pénalisées seront donc celles dont le travail est impacté par la crise sanitaire du coronavirus. On parle ici du chômage partiel (20 à 30% de salaire en moins) ou encore de chômage technique ou de chômage réel bien entendu.

Un revenu plus faible représente un plus grand risque pour la banque et donc les taux auront tendance à être plus élevés dans ce cas.

Pour le point 2, évidemment  ceux qui auront su garder une épargne disponible en apport correspondant au minimum  aux frais de notaires (voire plus) seront en position de force pour obtenir un emprunt.

Retrouvez également l'impact sur les crédits en vidéo : 

Impact du coronavirus sur le rendement d'un investissement locatif

Il est évident qu'en fonction du scénario, si les prix baissent considérablement il va y avoir un impact direct sur la rentabilité d'un investissement immobilier locatif.

Les expériences passées en matière de crise nous ont montré que le marché locatif, donc le montant des loyers, était peu impacté. Même lorsque le marché locatif est touché, il l'est de façon totalement décorrélé des prix.

On constate souvent l'inverse. Une baisse des prix de l'immobilier provoque une montée des loyers car les gens auront toujours besoin de se loger et encore plus en temps de crise où les personnes sont forcées de vendre leur résidence principale.

Dans un scénario de baisse des prix, il est donc évident que le rendement d'un investissement immobilier va partir à la hausse. L'impact dépendra de la baisse. 

Pour les investisseurs ayant des liquidités disponibles c'est donc une formidable opportunité. Il faudra tout de même garder à l'esprit que l'impact sur les prix ne sera pas immédiat. Il faudra attendre 6 mois, un voir deux ans avant d'atteindre le point le plus bas d'une éventuelle chute des prix.

Voilà un petit tableau d'évaluation de l'impact d'une baisse de 20% des prix de l'immobilier sur le rendement locatif brut. 

  Avant la crise Après la crise
Prix du bien 100 000€ 80 000€ (-20%)
Loyer mensuel 500€ 500€
Rendement locatif brut 6,0% 7,5%

On obtient une hausse de 1.5 points de rendement brut sur l'achat d'un bien à 100k€.

Le calcul est volontairement très simplifié afin d'avoir une estimation de l'impact. Il faudra bien sûr passer par notre simulateur d'investissement locatif pour faire une étude de rendement net extrêmement précise sur votre projet en comparant de scénarios de baisse de prix.

Retrouvez également la vidéo explicative de l'impact sur le rendement :

Avis d'experts

Nous avons également sollicité notre communauté d'expert avec une série de questions afin d'obtenir leur avis. Voilà ce qui en ressort :

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Pourquoi ?

« Les conditions d'accès aux crédits seront plus contraignantes. L'état qui sera encore plus endetté risque de se retourner sur la rente immobilière en supprimant certains dispositifs comme le LMNP ou la hausse des droits de mutations. Certains arbitrages (ventes immobilières) se feront pour récupérer des liquidités afin de les placer sur d'autres actifs (actions...). » Julien

« Je pense que les villes les plus impactées seront celles où les prix au mètre carré ont énormément augmenté ces dix dernières années. Le coronavirus va emmener avec lui une crise financière qui va impacter les investisseurs car les banques vont moins facilement financer les transactions, ce qui va inverser l'offre et la demande. » Cédric

« En fait, bon nombre d’acheteurs vont se mettre en position d’attente parce qu’ils sont confinés. Les vendeurs ne peuvent donc plus vendre. On voit bien que le marché se grippe car tous les intervenants de la chaîne de valeur (agents immobiliers, banques, notaires, artisans) sont au ralenti ou à l’arrêt. Si cette situation se prolonge, le nombre de transactions va baisser et les prix aussi. Au bout d’un certain temps, car à l’heure qu’il est, il est difficile d’être précis. » Gaëtan Lefebvre

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Pourquoi ?

« Plus que jamais, cela reste l'actif le plus fiable, mais dans une forme très simple. La location nue, long terme avec un rendement calculé sur cette base (les gens auront toujours besoin de se loger). Proportionnellement l'impact économique et financier sur les locataires potentiels va augmenter les risques. Le plus important sera de toujours garder le dialogue avec ces locataires afin de trouver des solutions. Il faudra avoir une démarche professionnelle et être irréprochable. Garder également une trésorerie et une marge (cash flow) qui permettent de s'adapter au mieux aux changements que le marché va connaitre. » Cédric

« L’immobilier est une valeur refuge par rapport au marché actions qui a quand même dévissé de plus de 30% en quelques semaines. L’immobilier est un marché moins liquide que les actions donc atténue ces mouvements de panique et les fondamentaux sont sains. Rappelons le : l’offre de logements est insuffisante dans les zones tendues. » Gaëtan Lefebvre

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« Il sera plus opportun de se placer sur d'autres actifs comme les actions à haut rendement selon moi (Total, Air liquide, etc.), ou anticiper une future crise. » Julien

« Des prix à la baisse, l'immobilier reste un des meilleurs actifs. Il faudra apporter plus de garanties, c'est-à-dire plus d'apport et des dossiers en béton, avec une approche professionnelle. »  Cédric

« Il est sage de patienter quelques mois avant d’y voir plus clair car acheter un bien immobilier, ce n’est pas acheter un paquet de pâtes…. Et il existe encore beaucoup trop d'inconnues. » Gaëtan Lefebvre

Quel va être l'impact sur le crédit

« Une baisse des financements par les organismes bancaires, pour les taux je n'ai pas de vision, mais le taux ne sera pas le plus important (surtout dans le locatif). » Cédric

« Comme chacun le sait, les taux sont déjà à niveau très bas depuis plusieurs années. Les banques centrales ont annoncé de nombreuses mesures pour répondre à cette crise économique : La FED, la BCE ont d’ores et déjà fortement baissé leurs taux directeurs. Elles injectent également des centaines de milliards d’euros ou de dollars pour soutenir les banques de manière à garantir une continuité du fonctionnement du système bancaire. Et c’est évidemment très important pour continuer à faire vivre les entreprises et les particuliers. Ainsi, il est très probable que les taux de crédit immobilier restent à des niveaux très bas. Ils baisseront peut-être dans les semaines à venir si la situation le nécessite. » Gaëtan Lefebvre

« Taux toujours bas mais plus conditions plus dures sur le respect du ratio endettement de 33%. C'est encore plus vrai pour les investisseurs.» Vincent

Avez-vous des conseils pour gérer votre patrimoine au mieux pendant cette période difficile liée au coronavirus ?

« Avoir des liquidités en cette période exceptionnelle, ne pas hésiter à vendre des biens immobiliers avec un rendement locatif/patrimoniale faible ou des biens obsolètes.»  Julien

« Mes locations sont déjà en configuration optimisées pour la crise (j'entends par là, pas de location saisonnière, mes locations sont nues et en location longue durée), je pense peut-être dans les roulements de locataires à venir mettre une assurance de loyer impayé sur les dossiers.» Cédric

Vous souhaitez obtenir des réponses personnalisées sur vos projets ou situation, qu'attendez-vous pour faire appel à des spécialiste de l'investissement locatif ?  

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Note importante:

Les analyses décrites dans cet article ne sont que des avis personnels et ne peuvent en aucun cas être considérées comme un conseil d'investissement ! Il vous appartient de prendre vos propres décisions éclairées en vous basant sur des avis, des connaissances, des conseils ou vos propres réflexions.

 

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