Comment suspendre ses mensualités de crédit immobilier en période difficile (comme la crise du coronavirus) ?

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La situation exceptionnelle due à la crise sanitaire du Coronavirus a remis en lumière les mécanismes qui permettent de soulager les personnes qui remboursent un crédit immobilier.

En effet de nombreuses personnes peuvent se retrouver dans une situation personnelle difficile. Beaucoup de salariés sont en chômage partiel et voient donc leurs revenus diminués. Il y a également les travailleurs non salariés et les indépendants qui peuvent se retrouver du jour au lendemain sans revenus.

Dans le domaine de l'investissement locatif, certains locataires se retrouvent dans l'incapacité de payer leur loyer et certains propriétaires ont un logement vacant qu'ils ne peuvent pas relouer car les visites sont impossibles en période de confinement.

Pour pallier ce type de situation, il existe plusieurs mécanismes ainsi que des recours possibles pour obtenir un aménagement de son crédit. Nous allons étudier cela dans les paragraphes qui suivent.

Attention aux clauses du contrat de crédit

La première chose à faire est d'aller vérifier le contrat que vous avez signé lors de l'obtention de votre emprunt bancaire. C'est dans ce contrat que vous retrouverez les conditions particulières de report de mensualité, de remboursement anticipé ou encore de modulation d'échéances.

Votre contrat peut autoriser ou non certaines modifications de votre crédit et avec éventuellement des frais. Ces clauses sont souvent prises à la légère par les acquéreurs au moment de la signature alors qu'elles sont importantes et on le voit bien aujourd'hui avec la pandémie du coronavirus.

Il est rare que le report d'échéance induise des frais bancaires (frais de dossiers). Par contre un report représente un coût supplémentaire pour l'emprunteur du par son mécanisme de calcul. 

Qu'est-ce qu'un report d'échéance de crédit ?

Le report d'échéance consiste à suspendre pendant un ou plusieurs mois le remboursement de la mensualité d'un crédit contracté auprès d'une banque. Concrètement, l'emprunteur rembourse moins ou même ne rembourse plus rien pendant quelques mois. Les banques autorisent un report pour une durée allant le plus souvent de 1 à 12 mois.

Le report est un système qui permet donc de soulager l'emprunteur pendant une période difficile. Mais attention le report n'est pas sans impact financier, nous allons le voir par la suite.

Il existe deux types de report de mensualités d'un emprunt bancaire : 

  1. Le report partiel qui suspend le paiement du capital uniquement 
  2. Le report total  qui suspend le paiement du capital et des intérêts d'emprunt

La mensualité d'assurance quant à elle reste due peu importe le mécanisme de report mis en place dans la majorité des cas même si elle peut également être suspendue dans le cadre d'un report total en accord avec l'assureur (qui peut être la banque ou une entité externe à la banque).

Rappel sur le fonctionnement d'un crédit bancaire

Avant de rentrer dans le détail des reports, faisons un petit rappel de fonctionnement d'un crédit bancaire. Lorsque vous remboursez un crédit, vous payez une mensualité fixe (dans le cas le plus commun avec un taux fixe). Cette mensualité se compose de plusieurs éléments :

  1. Le paiement des intérêts d'emprunt
  2. Le remboursement d'une partie du capital emprunté
  3. Le paiement d'une mensualité d'assurance

Nous vous conseillons vivement de consulter notre article qui détaille le fonctionnement et les formules de calcul d'un crédit immobilier pour mieux comprendre la suite.

Le graphique suivant résume assez bien le comportement d'un crédit immobilier avec un exemple d'un emprunt de 100 000€ sur 20 ans au taux de 1.10% (plus une assurance de 12.5€/mois). Au départ, une grande partie de l'échéance correspond au paiement des intérêts et au fur et à mesure du temps cette part se réduit à l'avantage de la part de remboursement du capital emprunté. 

Ce mécanisme avantage bien évidemment les banques en s'assurant du règlement des intérêts en début de prêt avant la revente éventuelle. La courbe bleue vous donne la progression du capital restant à rembourser (restant dû).

echeances-credit.png

C'est important de bien comprendre cela pour mieux appréhender les mécanismes de reports expliqués ci-dessous.

Report partiel des mensualités

Le report partiel des mensualités d'un crédit va avoir pour effet de réduire l'échéance au seul paiement des intérêts (et de l'assurance). L'emprunteur ne rembourse donc pas de capital pendant la durée du report. 

Cela veut dire que le capital restant dû reste constant le temps du report puisqu' aucune part de capital n'est remboursée. Si vous avez consulté les explications du calcul des intérêts, cela veut donc dire que les intérêts payés chaque mois pendant la durée du report restent constants.

A la fin du report, lorsque les échéances reviennent à la normale, l'emprunteur rembourse de nouveau du capital en plus des intérêts. Du fait du retard du remboursement du capital, le crédit va s'allonger de la durée du report. Si le report a duré 3 mois alors l'emprunt s'allonge de 3 mois (dans le cas d'un emprunt à taux fixe et à échéance constante, ce qui est le cas de la plupart des emprunteurs en France).

Voici une représentation graphique de ce qui se passe sur un crédit à 20 ans avec un taux de 1.10% et un montant emprunté de 100 000€. La mensualité est de 476.87€. Le report est de 24 mois afin que cela soit visible et mieux illustré dans le graphique même si cela dépasse rarement quelques mois. On voit ici que le capital restant dû reste constant le temps du report et que la durée du report s'ajoute à la fin pour rallonger le crédit.

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Finalement, le coût pour l'emprunteur revient ici à multiplier le nombre d'échéances reportées par le montant de l'échéance qui est composé des intérêts d'emprunt (constants pendant la période de report) auxquels on ajoute la mensualité d'assurance.

Pour un exemple d'emprunt de 100k€ sur 20 ans au taux de 1.10% et un report de 4 mois au bout de 2 ans (avec une assurance de 13€/mois) cela représente 96€ x 4 mois = 384€. Sur une durée de 24 mois comme dans l'exemple du graphique, cela représente 96€ x 24 = 2304€.

On voit d'ailleurs qu'en période de taux faibles et pour un montant emprunté pas trop élevé, le coût est finalement assez raisonnable.

Report total des mensualités

Dans le cas d'un report total des mensualités, l'emprunteur ne rembourse ni capital, ni intérêts. Il ne rembourse que l'assurance. Les intérêts courent toujours et sont calculés mais n'étant pas payés ils viennent augmenter le capital restant dû. Le capital restant à rembourser augmente donc pendant la durée du report.

On le voit bien sur ce graphique illustrant un emprunt sur 20 ans de 100k€ au taux de 1.10% avec un report de 24 mois (période longue volontairement prise comme exemple pour bien illustrer l'impact).La mensualité est comme dans l'exemple précédent de 476.87€. On voit bien que le capital restant dû augmente et par conséquence la durée d'allongement du crédit peut être très importante. Elle est de 30 mois en tout dans cet exemple, soit 6 mois de plus que la durée du report.

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Le coût d'un report total est plus important car il allonge la durée du crédit d'une durée supérieure à celle du report initial. Il faut donc rembourser plus pour rembourser les intérêts reportés mais également payer des intérêts sur ces mêmes intérêts reportés (car ils s'ajoutent au capital emprunté). Dans le cas de notre exemple graphique, le report total représente un coût de 2 771€.

En période actuelle de taux bas, la différence est moindre mais le report total reste le mécanisme le plus coûteux.

Modulation des échéances du crédit

Il est pratiquement toujours préférable de moduler ses échéances plutôt que de demander le report de son crédit. Ainsi, un emprunteur pourra demander à sa banque de moduler à la baisse son échéance d'emprunt afin de pallier une situation difficile.

Une diminution du montant de l'échéance d'emprunt provoquera alors un allongement de la durée du crédit.

Dans la pratique, les banques limitent la possibilité de diminuer les échéances d'un crédit. Ces contraintes sont indiquées dans les conditions particulières du contrat. Ce mécanisme de modulation n'engendre normalement pas de frais supplémentaires.

En général la modulation est limitée à une fois par an et en amplitude par rapport au montant d'échéance initial. La plupart du temps les banques tolèreront une durée maximum de prolongement du crédit (2 ans en général) et une diminution comprise entre 10 et 30% maximum.

Autre contrainte importante, la modulation n'est possible que pour les emprunteurs qui remboursent leur crédit depuis au moins deux ans au moment de la demande.

Que faire si la banque refuse un report ou une modulation de mon crédit ?

Normalement la banque ne peut pas vous refuser un report ou une modulation si vous êtes en chômage partiel. Par contre, elle peut le faire en fonction des conditions particulières de votre contrat par exemple.

En cas de litige avec la banque, il faudra faire appel au médiateur désigné pour cette banque. Vous pourrez trouver ses coordonnées dans les conditions générales de votre contrat avec la banque.

Comment indiquer un report de crédit dans l'outil de gestion de Rendement Locatif ?

Nous expliquons l'ajout d'un report de mensualité à votre emprunt sur l'interface de gestion locative dans un article dédié.

 

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