Comment configurer un report d'échéance de mon crédit sur la gestion locative ?

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Si son contrat de prêt le permet, un emprunteur peut demander à son banquier de reporter pendant quelques mois ses mensualités de crédit pour faire face à une situation difficile.

Nous avons abordé le fonctionnement détaillé du mécanisme de reports d'échéances d'un crédit immobilier dans un article dédié. 

Une fois que vous avez obtenu un report de mensualités (partiel ou total), la banque vous remettra un nouveau tableau d'amortissement mis à jour avec ce report.

Il faut maintenant mettre à jour ce tableau dans le service de gestion locative. Il est important d'avoir un tableau d'amortissement constamment à jour afin que le service puisse calculer vos mensualités, les intérêts et ainsi pré-remplir pour vous la déclaration foncière et calculer la performance de votre patrimoine immobilier de façon précise.

Ajouter l'emprunt initial de l'investissement

Prenons comme exemple un emprunt de 100 000€ sur 20 ans au taux nominal fixe de 1.10 %. Le tableau d'amortissement est alors le suivant (10 premières lignes) :

Mois Échéance globale Part capital Part Intérêts Part assurance Capital restant dû
1 476,87 € 372,70 € 91,67 € 12,50 € 99 627,30 €
2 476,87 € 373,04 € 91,33 € 12,50 € 99 254,25 €
3 476,87 € 373,39 € 90,98 € 12,50 € 98 880,87 €
4 476,87 € 373,73 € 90,64 € 12,50 € 98 507,14 €
5 476,87 € 374,07 € 90,30 € 12,50 € 98 133,07 €
6 476,87 € 374,41 € 89,96 € 12,50 € 97 758,65 €
7 476,87 € 374,76 € 89,61 € 12,50 € 97 383,90 €
8 476,87 € 375,10 € 89,27 € 12,50 € 97 008,79 €
9 476,87 € 375,44 € 88,92 € 12,50 € 96 633,35 €
10 476,87 € 375,79 € 88,58 € 12,50 € 96 257,56 €

Voici les 10 dernières lignes :

Mois  Échéance globale  Part capital  Part Intérêts  Part assurance Capital restant dû
230 476,87 € 459,71 € 4,66 € 12,50 € 4 620,37 €
231 476,87 € 460,13 € 4,24 € 12,50 € 4 160,23 €
232 476,87 € 460,56 € 3,81 € 12,50 € 3 699,68 €
233 476,87 € 460,98 € 3,39 € 12,50 € 3 238,70 €
234 476,87 € 461,40 € 2,97 € 12,50 € 2 777,30 €
235 476,87 € 461,82 € 2,55 € 12,50 € 2 315,48 €
236 476,87 € 462,25 € 2,12 € 12,50 € 1 853,23 €
237 476,87 € 462,67 € 1,70 € 12,50 € 1 390,56 €
238 476,87 € 463,09 € 1,27 € 12,50 € 927,46 €
239 476,87 € 463,52 € 0,85 € 12,50 € 463,94 €
240 476,87 € 463,94 € 0,43 € 12,50 € 0,00 €

En supposant une date de départ réelle de l'emprunt au 07/01/2020, voilà ce qu'il faut renseigner pour ce qui est de l'emprunt de votre investissement locatif dans l'interface de gestion de Rendement Locatif.

Capture_d_e_cran_2020-04-23_a__01.10.40.png

Ceci va reproduire le tableau d'amortissement automatiquement dans la section emprunt de votre investissement :

Capture_d_e_cran_2020-04-23_a__01.09.35.png

Voyons maintenant comment le mettre à jour avec un report des mensualités.

Mettre à jour le tableau d'amortissement avec un report partiel

Supposons maintenant que vous fassiez un report partiel de vos mensualités pendant 3 mois au 10ème mois. Pour rappel le report partiel a pour effet de ne rembourser que la part des intérêts et de l'assurance (voir article détaillé expliquant le fonctionnement d'un report de crédit immobilier). 

Voilà ce qui va donc se produire sur le tableau d'amortissement :

Mois Échéance globale Part capital Part Intérêts Part assurance Capital restant dû
1 476,87 372,70 91,67 12,50 99627,30
2 476,87 373,04 91,33 12,50 99254,25
3 476,87 373,39 90,98 12,50 98880,87
4 476,87 373,73 90,64 12,50 98507,14
5 476,87 374,07 90,30 12,50 98133,07
6 476,87 374,41 89,96 12,50 97758,65
7 476,87 374,76 89,61 12,50 97383,90
8 476,87 375,10 89,27 12,50 97008,79
9 476,87 375,44 88,92 12,50 96633,35
10 101,08 0,00 88,58 12,50 96633,35
11 101,08 0,00 88,58 12,50 96633,35
12 101,08 0,00 88,58 12,50 96633,35
13 476,87 375,79 88,58 12,50 96257,56
14 476,87 376,13 88,24 12,50 95881,43
15 476,87 376,48 87,89 12,50 95504,95
16 476,87 376,82 87,55 12,50 95128,13
17 476,87 377,17 87,20 12,50 94750,96
18 476,87 377,51 86,86 12,50 94373,44
19 476,87 377,86 86,51 12,50 93995,58
20 476,87 378,21 86,16 12,50 93617,38

Pour reproduire cela sur le service de gestion locative pour votre emprunt il suffit de repérer la ligne de rang 10 et de cliquer sur la case de l'échéance pour modifier sa valeur :

modification-mensualite-report.jpg Il faut donc la modifier pour la valeur de 101,08€ :

modification-mensualite-report-edition.jpg

Puis cliquer "Ajouter". On obtient alors le tableau suivant :

modification-mensualite-report-etape1.jpg

On constate que l'échéance a été mise à jour pour tous les mois suivants jusque la fin à partir du rang 10.  Ce n'est pas exactement ce que l'on souhaite puisque cette modification nn doit durer que 3 mois. 

Il suffit alors de modifier l'échéance au rang 13 pour remettre le montant initial de 476.87€:

modification-mensualite-report-etape2.jpg

Capture_d_e_cran_2020-04-23_a__01.39.12.png

Une fois la modification faite on obtient le résultat souhaité:

modification-mensualite-report-etape4.jpg

Ce n'est pas totalement terminé. Car le tableau d'amortissement avec un report partiel de 3 mois présente une autre différence qui est que la durée d'emprunt s'est allongée. Elle est désormais de 243 mois au lieu de 240 mois. Il faut donc modifier la date de fin d'emprunt dans les paramètres du crédit au niveau de l'investissement dans l'interface de gestion:

modification-mensualite-report-etape5.jpg

On vérifie ensuite que le tableau d'amortissement est bien à jour au niveau des dernières lignes:

Capture_d_e_cran_2020-04-23_a__01.48.37.png

Le capital restant dû retombe bien à 0€ trois mois plus tard. Tout est ok !

Mettre à jour le tableau d'amortissement avec un report total

Il n'est pas possible pour le moment de mettre à jour votre emprunt dans l'interface de gestion locative pour le cas d'un report total de mensualités.

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