Les différentes stratégies locatives

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Lorsque l'on décide d'investir dans l'immobilier locatif, plusieurs stratégies locatives s'offrent à nous : il n’est pas toujours simple de savoir comment trouver les biens rentables et la stratégie à utiliser. En effet, acheter pour louer demande de la réflexion et des choix judicieux. Alors, quelles sont les meilleures stratégies pour bien investir dans l’immobilier et bien louer ? Pourquoi choisir une stratégie plutôt qu’une autre ? Nous faisons le point !

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La location étudiante longue durée

Vous pouvez tout d’abord mettre votre appartement en location longue durée avec des étudiants, ce qui constitue souvent un avantage, mais aussi une certaine « sécurité ». En effet, la location étudiante est souvent un bon investissement locatif, car la demande ne baisse jamais. La rentabilité est aussi souvent plus élevée, notamment avec la location de studios, avec une forte demande locative, notamment dans les grandes villes, et peu de vacances locatives (studios très recherchés, et de plus, les étudiants conservent souvent l’appartement l’été, pour ne pas « perdre » leur logement et le retrouver à la nouvelle rentrée scolaire). Il convient de noter aussi que les petites surfaces se louent aussi plus cher au mètre carré. En matière de garanties, plusieurs possibilités s’offrent à vous :

  • Le bail mobilité, qui est un contrat de location signé entre le propriétaire d'un logement meublé et un locataire « temporaire » (étudiant, salarié en en mission temporaire ou formation professionnelle, etc.). Il est conclu pour une durée allant de 1 à 10 mois. À la fin du bail, le propriétaire et le locataire ne peuvent pas signer un nouveau bail mobilité pour le même logement,

  • Garantie des parents, avec un garant qui est la personne qui se porte caution pour le locataire. En cas de défaut de paiement, cette dernière devra répondre elle-même de la dette,

  • Garantie visale, qui est une caution accordée par Action logement à l'étudiant ou le jeune en alternance qui veut louer un logement. En cas d'impayés de loyer ou de charges, Action logement verse les sommes dues au bailleur. Action logement se fait ensuite rembourser par le locataire, ce qui constitue une véritable garantie pour l’investisseur,

  • Les aides au logement dont peut bénéficier l’étudiant, voire le bailleur directement (APL directement versées au propriétaire, ce qui constitue aussi une certaine sécurité). 

Ces garanties offrent donc moins de risques d’impayés. À noter également, la location meublée donne la possibilité de bénéficier d’un dépôt de garantie deux fois plus important que celui lié aux baux nus (deux mois au lieu d’un seul). Si des dégradations sont constatées à la fin du bail, cela représente une sécurité intéressante.

Il n’y a donc que très peu d’inconvénients à opter pour la location étudiante, si ce n’est le taux plus important de rotation, avec des changements fréquents de locataires et donc une gestion plus lourde. Par ailleurs, le loyer mensuel doit rester accessible et adapté aux étudiants (même avec une forte demande, la concurrence reste importante, il faudra veiller à rester dans les prix du marché). Découvrez plus d’informations sur la location étudiante. 

La colocation étudiante 

La colocation étudiante est très recherchée et appréciée des étudiants, puisqu’elle constitue un véritable avantage pour eux (partage des frais et des tâches, appartement plus grand, vie sociale plus sympathique, etc.). En location meublée, il faudra penser au mobilier nécessaire pour les étudiants comme un bureau, une table, des chaises et un minimum de confort dans l’appartement. 

La colocation permet de cumuler les débiteurs, et est ainsi souvent appréciée des propriétaires qui y trouvent une certaine sécurité. En effet, chaque colocataire est alors responsable indivisiblement du paiement de la totalité du loyer, des charges et de toute somme due au propriétaire. Il y a donc une clause de solidarité qui assure les loyers, et cela constitue un véritable avantage et une vraie sécurité pour le bailleur. À ce propos, le propriétaire devra rédiger un avenant au contrat de bail à chaque entrée d’un nouveau colocataire. 

Par ailleurs, la colocation pour les propriétaires permet une meilleure rentabilité. En effet, le principal avantage est que les logements en colocation peuvent se louer légèrement au-dessus des prix du marché. De plus, il y a très peu de carence locative, car ce type de bien est de plus en plus recherché.

Comme inconvénient, notons là-aussi la rotation importante des étudiants, et la gestion à gérer chaque nouvelle entrée. Par ailleurs, les colocations trop festives peuvent être un problème pour le voisinage et donc causer des problèmes au propriétaire, avec des remarques de la part de la copropriété. 

La colocation mixte, seniors ou jeunes actifs

De plus en plus de seniors ou jeunes actifs optent pour la colocation, pour des raisons financières d’une part, mais aussi pour ne pas vivre seuls. Bref, la colocation senior est en plein boom ! Les avantages de la colocation senior sont à peu près les mêmes que la colocation étudiante, à l’inverse Si vous souhaitez mettre votre bien en colocation senior, cela présente tout d’abord des avantages fiscaux notamment dans le cas d’une location meublée, mais pas seulement. En effet, sachez que vous pourrez louer votre bien plus cher si vous optez pour une colocation senior dans votre logement, que si vous louiez à une seule famille.

Prenons l’exemple d’un appartement de trois chambres qui se louerait 800 ou 900 euros par mois à une famille, vous pourriez le louer facilement 1 200 voire 1 300 euros en colocation (environ 400 euros la chambre).

Attention, ce type de location (la colocation) devient concurrentiel, il convient donc de soigner les prestations et de se différencier via un niveau de service plus haut de gamme. Un bien coup de cœur est un bien loué très vite, et un loyer rehaussé de 15 à 30 %. Avec un bien décoré avec goût, attirez aussi les meilleurs profils locataires (pensez à booster votre location avec de la redécoration).

Il ne faut pas oublier que le bail doit être clair, même s’il n’existe pas de loi qui définit la location meublée. Pour rappel, le loueur en meublé présente les avantages essentiels suivants :

  • Les frais de notaire sont déduits la première année,
  • Les meubles et frais d’agence sont amortis sur 6 ans,
  • Le prix du bien moins 10 % pour le prix du terrain est amorti sur 30 ans,
  • Les travaux sont amortis sur 6 ans s’ils sont supérieurs à 500 euros sinon ils sont déduits en charge la première année. 

Enfin, pensez aux baux solidaires pour des colocations. Choisissez idéalement une colocation avec un nombre impair, cela évitera les conflits lorsque des décisions doivent être prises (inconvénient de la colocation, au-delà du risque de forte rotation). Elles pourront être décidées à la majorité. 

La location saisonnière 

Aussi appelée location courte durée, la location saisonnière vous permet de bénéficier de votre bien une partie de l’année si vous le souhaitez (résidence secondaire par exemple), avec des prix à la nuitée plus élevés, ce qui permet souvent un bon rendement locatif si votre bien est situé dans une zone géographique attractive et/ou touristique. Les avantages, si votre bien se démarque (localisation, décoration, etc.) sont que vous pourrez bénéficier du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ce qui vous garantira des avantages fiscaux non négligeables. 

Attention aux limites de cette location saisonnière : il doit bien s’agir de votre résidence secondaire (dans le cas d’une résidence principale, vous êtes limités à 120 jours par an). Par ailleurs, dans le cas d’un bien dans lequel vous avez investi pour de la location saisonnière (résidence secondaire ou investissement locatif), certaines villes imposent l’obtention préalable d’une autorisation de la mairie pour louer une résidence secondaire (Art. L631-7 du Code de la construction et de l’habitation), à savoir les villes :

  • de plus de 200.000 habitants,
  • de la petite couronne parisienne (départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne),
  • de plus de 50.000 habitants comportant des zones dites « tendues » (déséquilibre entre l’offre et la demande).

Comme autres inconvénients, notons ici le risque de vacances locatives hors période de vacances (la localisation doit être judicieuse), le coût de gestion important (embaucher une personne par exemple si vous êtes à distance et gestion plus compliquée au vu de changements réguliers de vacanciers) et enfin, comme nous le disions plus haut, une forte concurrence d’où l’intérêt de se différencier !

La location nue 

Ce type de location est plutôt destiné à des familles ou des jeunes actifs en fonction du bien. En effet, la location nue, ou vide, reste souvent la plus recherchée pour les familles (déjà « installées » dans leur vie et avec leurs meubles) ou jeunes actifs qui construisent un nouveau cocoon (achat de ses propres meubles et volonté de « construction » commune). Dans les grandes villes ou les zones recherchées, la location vide a l’avantage pour le bailleur d’offrir une meilleure rentabilité, avec des changements de locataires nettement moins rapides (et des perceptions de loyers plus régulières). Ainsi, la gestion peut être facilitée, tout comme l’entretien, avec des frais aussi moins élevés. 

Mais, la location nue comporte aussi des inconvénients : fiscaux d’abord (pas de possibilité du statut LMNP, l’impossibilité de résiliation du contrat qu’à l’issue dudit contrat soit trois ans après la signature du bail et le préavis de six mois qui doit être accordé au locataire si le propriétaire décide de mettre son bien en vente. Ainsi, la location non meublée est certes, plus régulière, mais les revenus locatifs sont aussi moins élevés (et beaucoup plus encadrés par l’INSEE en cas d’augmentation de loyer). 

La location semi-saisonnière 

La location semi-saisonnière est la location d’un à trois mois par an. Nous ne reprendrons pas tous les avantages et inconvénients de la location saisonnière (voir plus haut), mais la location semi-saisonnière est très avantageuse pour les investisseurs qui souhaitent bénéficier d’une résidence secondaire et en profiter quand ils le souhaitent, tout en louant de temps en temps leur bien pour soulager quelques charges. En effet, la location semi-saisonnière permet de rentabiliser par exemple la taxe foncière du bien, et permet de mettre « du beurre dans les épinards » ponctuellement. 

La location de bureaux 

Pourquoi investir dans un bureau en locatif ? Avec le développement de petites entreprises style PME ou startup, les bureaux restent toujours un investissement locatif intéressant, avec une rentabilité assurée si elle est bien calculée. En effet, il sera possible de rendre des bureaux attractifs en fonction de la zone géographique et du loyer, assurant aussi au bailleur une certaine « garantie » lorsque la santé financière de l’entreprise est bonne. Pour une meilleure rentabilité encore, vous pourriez même imaginer proposer des espaces partagés (diviser le plateau par exemple), avec non seulement des loyers plus forts par entreprise, mais aussi une meilleure « sécurité » en ne mettant pas tous vos œufs dans le même panier en matière de loyers. Pensez aussi aux espaces de coworking par exemple, qui ont le vent en poupe, mais qui nécessitent un aménagement particulier (cuisine, machine à café, etc.) et une gestion un peu différente et un peu plus lourde (vous louez parfois à une seule personne, la gestion administrative est donc parfois plus lourde compte tenu d’un turn-over plus important). 

Comme limites, notons que les bureaux sont des investissements très rentables, mais leur contrainte majeure est le savoir-faire en matière de gestion technique et courante du plateau. Le bail professionnel est le plus libre en matière de location immobilière, car la loi donne une grande liberté pour assurer cette gestion. Mais, cela implique que l’investisseur doit faire appel à un professionnel spécialisé qui pourra lui mettre à disposition ce savoir faire.

La location de locaux commerciaux

L’avantage de la location de locaux commerciaux réside dans une location garantie si le local est bien situé, et une location longue durée avec des baux plus longs (3, 6 ou 9 ans). En effet, ceci constitue un avantage très important : il est impossible pour le locataire de résilier le bail avant la fin de chaque cycle de 3 ans. Celui-ci doit également assurer le versement d’un loyer d’avance de trois ou six mois, et ce, dès la signature du bail. Il sera même tenu dans certains cas à payer un pas-de-porte.

L’autre avantage du bail de commerce est étroitement lié à la cession du bail avec le fonds de commerce. Celle-ci est essentielle, car bien souvent la valeur du fonds de commerce est en grande partie liée au droit au bail. Ainsi, afin d’assurer la stabilité et la continuité du fonds de commerce, il est reconnu au commerçant titulaire d’un bail commercial, le droit de céder son bail en même temps que les autres éléments du fonds de commerce. Par conséquent, le bailleur ne peut pas s’opposer à cette cession dont il doit, bien évidemment, être informé.

Les inconvénients du bail commercial sont de rester prudent sur les préavis, car si les délais ne sont pas respectés (6 mois avant le dernier jour d’un trimestre civil), les effets du congé sont reportés à la fin de la période suivante.


Enfin, il convient de bien s’y connaître pour se lancer, et les locaux commerciaux sont peut-être moins « accessibles » pour les débutants en immobilier, qui devront faire à un professionnel pour gérer l’administratif et établir le bail commercial. 

 

La location de parkings/garages 

Acheter un garage ou un parking est souvent considéré comme sûr, plutôt rentable et sans ennuis locatifs. En effet, l'investissement dans un garage ou un parking offre tout d’abord des prix d’entrée plus faibles et donc un investissement plus accessible (même si parfois, dans certaines grandes villes, les garages ou parkings peuvent être très recherchés). Par ailleurs, louer un garage ou un parking nécessite moins de gestion quotidienne (pas de risques de fuite d’eau, de changement de chaudière, de visites d’appartement, etc.). C’est donc une gestion plus « légère » et moins de temps passé à se préoccuper d’éventuelles dégradations du bien. L’administratif est aussi bien moins complexe. 

Il convient par ailleurs de noter que la demande locative pour les garages est souvent plus forte que pour une place de parking. En effet, le garage ou le box permet au locataire de stocker des affaires en plus de sa voiture ou de sa moto, ce qui est souvent recherché, notamment dans les grandes villes où les lieux d’habitation sont petits. 

Attention cependant à la concurrence : quelques startups se lancent dans la location de boxs de stockage individuels ou de caves pour les particuliers, avec un système de forfait par mois. 

Astuce : si vous avez acheté votre bien avec un garage par exemple et qu'il ne représente pas de réel intérêt pour votre stratégie locative, vous pouvez très bien tout louer à plusieurs locataires séparément. Cela fonctionne avec une cave. Attention, vous devez d'abord réfléchir à l'intérêt de louer séparément. Si le garage représente LA plus value de votre logement, il est peut être plus intéressant de tout louer ensemble plutôt que de risquer de ne pas louer son bien. Pour cela analysez bien les offres de logements disponibles et le marché locatif de la ville choisie. 

Comment cumuler plusieurs stratégies ?

Vous pouvez envisager de cumuler plusieurs stratégies locatives, comme par exemple la location étudiante et la location saisonnière. Comme nous l’expliquions plus haut, la location étudiante a pour avantage d’avoir une rentabilité plus élevée, avec un investissement dans une petite surface et des revenus plus importants, notamment dans les grandes villes. Cet avantage vaut aussi pour la location saisonnière : vous pouvez mettre votre bien à la location à la semaine l’été par exemple. Si le logement est bien placé, la demande sera forte, aussi bien du côté des étudiants que des vacanciers. Ainsi, pour ces deux stratégies locatives et si le logement est bien situé, la demande locative est forte avec un risque limité (mais toujours existant évidemment) de vacances locatives. 

Les limites de ce cumul est que, pour être en droit de louer, l’investisseur a l’obligation d’en faire la demande au maire de la commune concernée (et à partir de 120 jours de location s’il s’agit d’une location principale). Dans certaines grandes villes, la réglementation pour la location saisonnière est stricte comme nous le disions plus haut. Il s’agit aussi d’une gestion plus lourde qu’il faut gérer d’une année sur les autres pour les étudiants (nouveaux baux, recherches de locataires, etc.) mais également toutes les semaines ou régulièrement l’été (changements de vacanciers). 

À vous de voir comment vous pouvez combiner deux stratégies si cela est possible, mais cela demandera toujours une « gymnastique » de gestion plus importante. 

Dans tous les cas, découvrez la stratégie la plus rentable dans votre ville grâce à notre simulateur de scénario. 

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