L'encadrement des loyers : Loi ALUR, Loi ELAN

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L'encadrement des loyers a été initialement créé par la loi ALUR afin de réguler les loyers dans les agglomérations dont le marché locatif est tendu, autrement appelées zones tendues.
Une régulation spécifique des loyers a été faite pour Paris depuis juillet 2019 et maintenant pour Lille depuis mars 2020, fixée par la loi ELAN (article 140).

Les modalités d'application de la Loi ALUR et de la Loi ELAN sont sensiblement proches, il faut cependant les distinguer, la Loi ELAN restant spécifique à Paris et Lille pour le moment.

Loi ALUR : encadrement des loyers en "zones tendues"

Une zone tendue est une zone où la demande de logements est inférieure à l'offre, où le montant des loyers est élevé et où le prix d'acquisition des logements anciens est également élevé.  

Plus de 1000 communes sont concernées par l'encadrement des loyers. Toute la liste est disponible sur le site du service public.

Retrouvez une vidéo explicative sur les spécificités de la mise en place des loyers en zones tendues : 

 

 En résumé :

- Vous n'êtes pas concerné s'il s'agit du 1er locataire ou si vous n'avez pas eu de locataire depuis au moins 18 mois.

- Il n'est pas possible de changer son loyer entre 2 locataires.

- Il faut indiquer dans le bail le loyer hors charges du précédent locataire.

- Il est possible de modifier le loyer si vous effectuez des gros travaux d’aménagement qui sont supérieurs à 6 mois de loyer, sans dépasser 15 % d’augmentation.

Loi Elan : encadrement des loyers à Paris et Lille

Cet encadrement concerne uniquement les logements dits "standard" en nu ou meublés privés. 

Retrouvez une vidéo explicative sur les spécificités de la mise en place des loyers à Paris et Lille : 

Attention : Ne sont pas concerné les logements sociaux, de fonction, touristiques, les meublés en résidences services. 

L'encadrement des loyers est fixé par un loyer médian ou loyer de référence par rapport à une fourchette de prix sur le marché locatif concerné. Il a été mis en place à partir du 1er juillet 2019 à Paris et du 1er mars 2020 à Lille pour le moment. 

Il faut également noter qu'avec la loi Elan et pour 5 ans à titre expérimental, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d'Aix-Marseille-Provence peuvent demander qu'un dispositif d'encadrement des loyers régi par l'article 140 de la loi Elan soit mis en place. Il est donc probable que l'encadrement des loyers soit présent dans plus de ville à l'avenir. 

Par rapport au loyer médian, a été mis en place :

  • un loyer de référence majoré, calculé comme ceci : loyer médian + 20 % ;
  • un loyer de référence minoré, calculé comme ceci : loyer médian - 30 %.

Ces loyers de référence sont exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique. 

Les quatre critères qui déterminent la catégorie de logement sont : 

  • le nombre de pièces ;
  • l'année de construction ;
  • l'adresse du bien ;
  • le type de bien (vide ou meublé).

Si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré, la diminution de loyer doit être demandée au bailleur au moins 5 mois avant la date de renouvellement du bail (hors complément de loyer éventuel).

À l'inverse, si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut proposer un nouveau loyer au locataire au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail.

En cas de contestation, le locataire ou le propriétaire peut saisir la commission départementale de conciliation. 

Cas particulier : les biens d'exception

Si un bien est catégorisé comme bien d'exception, alors il pourra y avoir un complément de loyer. Cependant, pour obtenir ce titre de bien d'exception, il faut que le bien possède des caractéristiques que les autres biens (de la même zone géographique et de la même catégorie) n'ont pas. 

En cas de désaccord concernant le complément de loyer, le locataire a jusqu'à trois mois après la signature du bail pour contester ce dernier. 

Vous êtes concerné par l'encadrement des loyers ? 

Sachez que vous pouvez signaler, depuis le Bien dans la partie gestion, que le loyer est encadré. Il vous suffit juste d'aller dans le bien : 

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Une fois dans la fiche du bien, vous pouvez dérouler "Logement soumis à l'encadrement des loyers" puis compléter ce qui vous concerne : 

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Vous pouvez retrouver l'encadrement des loyers directement depuis notre simulateur. 

 

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