Zoom sur la location étudiante

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La location étudiante s'envole ! Avec de plus en plus de résidences étudiantes saturées (CROUS) ou aux loyers de plus en plus élevés, de plus en plus d’étudiants se tournent vers la location de studios ou de petits appartements qu’ils trouvent de particulier à particulier. Notons aussi que le baby boom des années 2000 fait que les jeunes sont actuellement nombreux à chercher un logement étudiant.

En effet, selon le Ministère de l’Enseignement supérieur, entre la rentrée 2017 et 2018, le nombre d’étudiants a augmenté de 2,4 %, soit environ 65 000 étudiants de plus, pour un marché de la location étudiante encore plus porteur ! Pour les bailleurs, il est intéressant d’investir dans un appartement destiné à la location étudiante. Explications.

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Pourquoi investir dans une location étudiante ?

Pour les investisseurs, le logement étudiant a toujours été sur le podium, car la demande ne baisse jamais. En effet, les universités voient leurs effectifs augmenter chaque année, et les étudiants sont de plus en plus nombreux à entreprendre des études loin de leur nid familial. Pour un investisseur, les avantages sont donc importants :

  • Rentabilité souvent élevée, notamment pour des studios (investissement dans de petites surfaces avec des loyers souvent importants, notamment dans les grandes villes),
  • Forte demande locative, avec des villes et des logements de plus en plus saturés (c’est souvent une galère de trouver un appartement correct à louer et les étudiants éprouvent de grandes difficultés à se loger). Ceci est d’autant plus vrai dans les métropoles qui abritent des entreprises dynamiques (stagiaires, etc.) et de grands pôles universitaires et/ou grandes écoles,
  • Rareté des studios (cette pénurie accentue le fait qu’un studio acheté aujourd’hui risque fortement de prendre de la valeur, car la France construit peu de studios),
  • Pas de vacance locative : souvent, avec la difficulté de trouver un logement, les étudiants gardent désormais leur studio ou appartement d’une année sur l’autre, y compris l’été,
  • Des prix plus abordables : l’investissement locatif dans un studio ou un petit appartement est souvent plus accessible, car les prix sont plus abordables pour le bailleur qu’un grand appartement qu’il louerait à une famille par exemple. Le « ticket d’entrée » pour un logement étudiant est donc plus facile (et plus simple d’obtenir un prêt),
  • Des étudiants qui bénéficient souvent d’aides de l’État et dont vous pouvez bénéficier directement (APL versées directement au propriétaire, ALS, dispositifs d’aides Loca-Pass). Ceci rassure souvent les propriétaires, tout comme les dossiers qui abritent aussi des parents qui se portent garants,
  • Valorisation et construction de votre patrimoine immobilier comme Éric, investisseur immobilier spécialisé dans le locatif étudiant qui nous explique dans cette vidéo l’intérêt de ses investissements.

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Location étudiante : vide ou meublée ?

Avec plus d’avantages fiscaux d’une part, et la possibilité de louer son bien plus cher d’autre part, la location étudiante meublée est une option intéressante. Meublé étudiant, colocation, LMNP, les stratégies du meublé étudiant permettent d’augmenter la rentabilité locative. En effet, un bien meublé et bien décoré se loue plus cher, en contrepartie des meubles et équipements, ce qui présente un réel avantage pour le bailleur.

Ensuite, autre avantage est le montant du dépôt de garantie pour une location étudiante meublée qui correspond à deux mois de loyer, contre un seul en location non meublée.

En matière d’avantages fiscaux, vous pouvez en effet déduire certaines charges et bénéficier de réels avantages : découvrez notre article à ce sujet sur la redécoration pour optimiser son investissement. La location meublée est souvent un avantage aussi pour les étudiants, qui n’ont souvent pas envie de tout déménager, d’autant que leur installation dans une ville est souvent transitoire.

Pour tout savoir sur la location meublée étudiante, nous vous proposons de faire appel à notre expert en la matière qui vous donnera plein de conseils sur le meublé étudiant à haute rentabilité. Sachez aussi que la durée d’un bail en meublé est d’un an, mais dans le cadre d’un bail étudiant elle peut être raccourcie à neuf mois, qui correspondent donc à une année scolaire.

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Où investir location étudiante ?

Location étudiante Angers ou Aix-en-Provence ou à Bordeaux ? Choisir la bonne ville n'est pas toujours évident. 

Tout d’abord, sachez que vous devez investir en fonction de la stratégie que vous souhaitez adopter. Pour ne prendre aucun risque, privilégiez des quartiers plutôt centraux, ceux en pleine expansion. L’avantage de cette stratégie est que vous êtes sûr que votre logement sera toujours loué, même si votre cible change à l’avenir (si la demande étudiante venait à diminuer par exemple).

L’autre stratégie, souvent moins coûteuse que d’acheter dans l’hyper centre est d’investir près des grandes écoles ou universités. Le quartier doit être agréable et avec un minimum de vie (supermarchés, restaurants, etc.) pour plaire aux étudiants. Pensez aussi que le logement étudiant que vous achèterez devra aussi se trouver près de transports en commun.

Investisseurs, pour vous aider à investir dans votre logement étudiant, nous vous proposons un outil très pratique sur le site de Rendement Locatif, qui vous permet de voir exactement les écoles qui sont à côté du bien en question (vous pourrez mesurer la distance exacte). Pour y accéder il vous suffit de vous rendre sur la fiche de ville qui vous convient ici. Puis il suffit de cliquer sur le bouton correspondant pour que la carte s'affiche. Si nous tapons place de la bourse à Bordeaux par exemple, on obtient cette carte :

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En cliquant plus précisément sur les écoles, vous obtenez leurs coordonnées, pour par exemple diffuser une annonce de location d’un studio étudiant. Découvrez notre article pour vous aider à investir dans un logement étudiant.

Pour une visibilité plus globale par ville, nous vous proposons aussi les parts des différentes populations par catégorie socioprofessionnelle. À Nice par exemple, on recense seulement 9 % d’étudiants, contre 20,3 % à Lille. Ces indicateurs sont de véritables aides pour vous aider à savoir dans quelle ville vous souhaitez investir pour de la location étudiante. Ces précieux chiffres vous orienteront dans votre recherche d’investissement locatif étudiant.

Vous pouvez aussi vous servir de notre simulateur en ligne (rubrique « simulateur ») qui vous calculera le cash-flow et le rendement net de votre appartement destiné à la location étudiante.

Prenons l’exemple de l’achat d’un appartement de 25 m2 sur Bordeaux à 100 000 euros, avec un apport personnel de 10 000 euros, loué 600 euros par mois et financé par un emprunt sur 20 ans avec un coût de 2000€ de mobilier. Nous intégrons les charges, la taxe foncière, etc. Le rendement net, prenant en compte l’impôt, serait de 4,85 %. 

 

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Comment gérer son bien locatif étudiant ? 

Gérer un bien locatif vous stresse ? Pas de panique, on vous propose aussi un service de gestion de vos biens locatifs pour gérer votre location étudiante en ligne et sans stress. Grâce à un tableau de bord en ligne complet, vous pourrez éditer les quittances de loyer, la révision, la signature électronique du bail, etc.

Cet outil de gestion vous permet également de garder le contrôle sur tout votre patrimoine locatif, pour surveiller la performance et le rendement réel de vos biens année après année. La gestion en ligne devient un jeu d’enfants… Elle est pas belle la vie ?

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Et la résidence étudiante ? 

Certains investisseurs pensent aussi à acheter dans des résidences étudiantes. Ils bénéficient notamment d’avantages de l’État sous forme d’exonération fiscale, notamment grâce à certains dispositifs particuliers comme le Censi-Bouvard, qui prévoit un abattement de 11 % du prix du bien (HT) étalé sur 9 ans lorsque le logement est dans une résidence étudiante.

Autre avantage de la résidence étudiante, c’est que vous avez des loyers garantis : dès le premier jour, vous signez un bail commercial avec un exploitant professionnel, et il paie un nombre défini de loyers en avance, et même si le locataire ne paie pas !

Le ticket d’entrée en résidence étudiante est souvent raisonnable (entre 90 000 et 130 000 euros en fonction des villes) et le rendement assez intéressant (entre 3,5 et 5 %). Cette solution présente aussi des inconvénients non négligeables : moins de choix de l’emplacement, moins d’emprise sur votre bien, des rentabilités annoncées parfois décevantes et la fiabilité de l’exploitant (la résidence est-elle bien tenue ? Entretenue ? Les équipements proposés sont-ils de qualité ? etc.).

 

Obtenir des conseils sur la location étudiante »

 

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