Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

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Nous rêvons tous d’investir dans un immeuble de rapport, qui, par définition rapporte. Pour tous les investisseurs locatifs, l’immeuble de rapport s’avère être un placement rentable, à condition de bien le choisir pour bien investir. En effet, l’immeuble de rapport offre une rente locative sur le long terme, permettant de s’assurer des revenus réguliers, mais aussi de se constituer un patrimoine immobilier. Explications.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Immeuble de rapport : définition

L’immeuble de rapport, ou l’immeuble locatif, est l’achat d’un immeuble entier destiné à la location pour générer des revenus locatifs. Par définition, l’immeuble de rapport « rapporte » au constructeur ou à l’investisseur, voilà pourquoi il est intéressant. Il génère donc des revenus « passifs ».

Ainsi, le but de l’immeuble de rapport est d’être rentable, même si l’investissement locatif parait plus risqué au départ (achat de l’immeuble dans son ensemble et non d’un seul appartement destiné à la location). Un investisseur qui mise sur un rendement locatif élevé cherchera alors un immeuble de rapport à vendre. L’immeuble de rapport est donc un véritable placement sur le long terme. En matière d’achat d’immeuble de rapport, plusieurs possibilités s’offrent à l’investisseur :

  • Achat d’un immeuble dont les appartements sont déjà loués, avec l’avantage de ne pas avoir à trouver d’autres locataires et de rassurer les banques avec des baux déjà signés. Un immeuble de rapport avec locataires constitue donc en quelque sorte une sécurité ;
  • Achat d’un immeuble où les appartements sont vides, avec l’avantage de réaliser des travaux, des réaménagements ou de la redécoration pour optimiser son investissement et augmenter le rendement locatif. Pensez ainsi à un immeuble de rapport à rénover  ;
  • Achat d’un immeuble « mixte » (certains logements sont vides, d’autres sont loués).

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Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

Ainsi, l’immeuble de rapport a les avantages de :

  • Faire fructifier un investissement de manière plus rapide et plus importante ;
  • Mieux négocier le prix d’achat avec le vendeur, compte tenu d’un achat un gros, et à la différence de l’achat d’un seul appartement (prix au m2 plus négociable et toujours plus faible que les petits espaces, tel un « prix de gros ») ;
  • Générer un rendement locatif plus élevé, et même si vous avez acheté moins cher, vous louerez pourtant au prix du marché ;
  • Être plus libre, sans avoir à supporter les contraintes de la copropriété ;
  • Gérer tous les locataires au même endroit et donc une gestion locative plus efficace (moins de « galères » géographiques, de déplacements, etc.).

L’immeuble de rapport est détenu par un seul propriétaire (avec l’avantage d’éviter la copropriété comme indiqué ci-dessus, les frais de syndic, etc.). Ainsi, il comporte également certains inconvénients :

  • Montant d’investissement de départ plus important ;
  • Charges non partagées ;
  • Risque plus grand d'acquérir plusieurs appartement au même endroit ;
  • Risques assumés à 100% par une seule personne.

 

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Où investir dans un immeuble de rapport ?

Comment choisir un immeuble de rapport ?

Nous nous expliquons : si dans votre immeuble de rapport, il n’y a que des studios ou petits appartements, on considère qu’ils seront destinés avant tout à des étudiants. Le cas échéant, privilégiez des endroits très vivants ou près des facultés, universités, grandes écoles, etc. Pour vérifier s’il y a une demande étudiante avant d’investir dans un immeuble de rapport, nous vous permettons de regarder le taux d’étudiants par ville dans ce cas.

Par exemple, pour un immeuble de rapport à Auxerre, l’analyse nous montre qu’il n’y a que 6,7 % d’étudiants, et 29,9 % de retraités. On privilégiera alors un immeuble de rapport avec des T2 minimum, afin de louer à des couples ou personnes âgées (pensez aussi à la colocation). Posez-vous les bonnes questions et vérifiez le potentiel grâce à nos outils pour bien choisir votre immeuble de rapport.

Dans tous les cas, favorisez des quartiers qui bougent près des centres-ville où le risque immobilier est faible. N’oubliez pas que si vous investissez dans un quartier « mort », vous n’attirerez pas les potentiels locataires, et cela est un vrai risque que d’avoir un immeuble vide (charges et banques à payer tous les mois) et la complication de trouver de vrais locataires qui ont envie de rester.

Il y a aussi des villes pour lesquelles vous prenez un risque minime d’investissement, et dans lesquelles les locataires ont du mal à se loger comme à Paris, où vous êtes quasiment sûr de faire un bon investissement si vous achetez un immeuble de rapport.

Par ailleurs, avant d’acheter, examinez précisément :

  • L’historique d’achat et de gestion locative (bilans de la SCI par exemple) ;
  • L’historique des travaux s’il y en a eu ;
  • Les travaux à venir et à prévoir pour optimiser votre investissement ;
  • Le détail des frais et des charges locatives ;
  • Les rendements bruts et nets ;
  • Les revenus que rapporte ou pourrait rapporter chaque lot, appartement, garage s’il y a, etc.

Vous avez trouvé un bien intéressant mais n'êtes pas sur qu'il soit adapté à votre stratégie d'investissement ? N'hésitez pas à demander conseil à des spécialistes. 

 

Se faire conseiller

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Immeuble de rapport : sous quelle forme investir ?

Il faut être malin en effet si vous investissez dans un immeuble de rapport, non seulement pour l’achat, mais aussi en termes de fiscalité qu’il ne faut pas négliger. Pensez toujours à la revente. Il existe plusieurs régimes de montage :

  • Le régime foncier classique, mais souvent lourd d’imposition et qui coûte cher à l’investisseur (car franchement taxé) ;
  • Le régime meublé BIC, intéressant pour les avantages fiscaux. Il reste cependant lourdement taxé;
  • Holding ou SCI à l’IS. Cette dernière option reste privilégiée des investisseurs, puisqu’elle permet l’essor de son capital tout en limitant les impacts fonciers personnels. En effet, l’investisseur ne touche pas ses revenus de suite, mais peut choisir d’en bénéficier quand il le souhaite et en cas de besoins. Par ailleurs, les bénéfices ici peuvent être réinjectés dans d’autres biens immobiliers.

Immeuble de rapport : quelle rentabilité ?

Avant d'aborder la question du rendement locatif de votre investissement, il convient de poser les bonnes questions :

  • Quelle est votre capacité d’achat ?
  • Quelle est votre stratégie d’investissement ? Quelle durée du financement ? Si vous souhaitez une durée longue, le cash-flow sera instantané grâce à des loyers supérieures à vos mensualités de remboursement. Cependant, une durée plus courte vous permettra de rembourser le prêt plus rapidement et donc d’avoir l’intégralité des loyers plus rapidement également dans votre poche ;
  • Quelle cible visez-vous ? Si votre cible se compose d'étudiants, il faudra privilégier les villes étudiantes. Si vous visez par exemple des jeunes actifs en déplacement, il sera plus intéressant de se rapprocher des bassins d'emplois temporaires (saisonniers ou encore actifs en déplacement long) ;
  • Où investir ? Là encore, consultez nos outils pour vous aider à trouver la ville où vous souhaitez investir. Sachez que si vous souhaitez assurer vous-même la gestion de votre immeuble, privilégiez une zone géographique qui soit proche de votre résidence principale ou dans une ville dans laquelle vous vous pouvez vous rendre facilement (si vous habitez Bordeaux, évitez Lyon par exemple, loin et difficilement accessible par les transports depuis Bordeaux). Attention tout de même, un bon rendement reste l’objectif numéro 1, faites donc passer l’objectif financier avant l’affectif !

L’idéal est bien sûr que votre projet s’autofinance, c’est-à-dire que les loyers que vous touchez chaque mois couvrent l’intégralité de vos frais (prêt, assurances, taxe foncière et charges mensuelles ou annuelles).

Exemples de calcul de rendements

Pour mieux comprendre l'intérêt d'investir dans un immeuble de rapport, nous allons prendre un exemple comparatif. Dans le premier cas nous considérons l'achat d'un immeuble de plusieurs appartements et dans le second l'achat des mêmes appartements mais dans des immeubles différents achetés séparément. La surface totale est similaire dans les deux cas. 

Pour cet exemple, nous avons choisi la ville de Mulhouse pour une personne achetant seul avec un revenu net imposable de 30 000€ par an qui souhaite louer en LMNP (location meublée non professionnelle). Le projet est financé via un emprunt sur 20 ans avec un apport de 15 000€. Pour simplifier la comparaison, le coût total du mobilier pris pour hypothèse dans les 2 cas sera de 4 000€.

Cas n°1 : on achète un immeuble de 220 m2 à 210 000€.

Cet immeuble comprend : 

  • un T3 de 55m2 loué 590 euros
  • un T3 de 55m2loué 590 euros
  • un T3 de 66m2 loué 750 euros
  • un T2 de 44 m2 loué 470 euros  
  Achat d'un immeuble entier
Surface 220 m2
Prix FAI (frais d'agence inclus) 210 000€
Dont Frais d'agence 10 000€
Prix au m2  954,5€
Loyers annuels  28 800€
Taxe foncière 3 960€
Charges de copropriété 9 900€
Rendement net  6.87%


Cas n°2 : on achète 4 biens pour la même surface au total (220 m2) : 

  • un T2 de 45m2 pouvant être loué 470€ acheté à 60 000 euros FAI 
  • un T3 de 55m2 loué à 590 euros acheté à 64 800 euros FAI 
  • un T3 de 55m2 loué  à 590 euros acheté à 64 800 euros FAI 
  • un T3 de 65 m2 loué à 750 euros acheté à 74 000 euros FAI 
  Achat de 4 appartements 
Surface  220 m2
Prix FAI (frais d'agence inclus) total 263 600€
dont Frais d'agence 19 780€
Prix au m2  1 609€ 
Taxe Foncière totale  3 960€
Loyers annuels 28 800€
Charge de copropriété annuelles  9 900€
Rendement net  5,44%

 

L'investissement dans un immeuble de rapport est dans l'exemple ci-dessus bien plus rentable. 

On remarque qu'investir dans un immeuble de rapport permet d'obtenir un prix au m2 en général plus bas. De plus, le fait de ne réaliser qu'un seul achat permet d'économiser sur le montant des frais d'agence. Ici, il y a une économie de 9 780 euros de frais d'agence.

Les charges de copropriété lorsque vous achetez un immeuble peuvent également être modulées puisque vous décidez seul. Afin de pouvoir comparer les deux cas, nous avons indiqué des charges similaires correspondant environ à 45 euros par m2.

Vous pouvez également économiser sur les frais bancaires ou encore le frais de courtage en ne faisant qu'un seul emprunt.

Enfin vous irez plus vite dans la constitution de votre patrimoine immobilier en achetant un immeuble et vous économiserez en temps et en argent. Vous n'avez qu'une recherche de bien à faire, un seul ensemble de démarches, une signature chez le notaire, etc.

Compte tenu du fait que votre but premier sera d’attirer le plus de locataires possible, le critère numéro 1 à prendre en compte est la localisation de votre immeuble de rapport. Un choix judicieux attirera bien sûr plus de candidats à la location. Cela vous permettra également de revendre plus facilement. 

Avant d’investir, nous vous aidons à calculer votre rendement locatif. Pour ce faire, cochez « immeuble » en type de bien dans le simulateur.

Calculez ici votre rendement locatif »

 

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