Loi Denormandie : investir dans un bien à rénover en centre-ville

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Depuis le 1er janvier 2019, la loi Cosse a été remplacée par le dispositif Denormandie du nom du ministre actuel Julien Denormandie. Cette loi vient compléter le dispositif Pinel Ancien.

Ce nouveau dispositif vise à inciter la réalisation de travaux de rénovation dans des zones déterminées comportant de nombreux logements vacants ou en mauvais état, en France.

Qu'est-ce que la loi Denormandie ? 

La loi Denormandie vise à rénover les logements anciens et vétustes situés dans les centres de grandes villes françaises en proposant un programme de défiscalisation intéressant pour les investisseurs. Ce dispositif consiste donc en une réduction d’impôt valable uniquement dans l’immobilier ancien. Il a été proposé par le ministre du Logement Julien Denormandie, dans l'optique de simplifier la loi Pinel dans l’ancien. En effet, les conditions pour en bénéficier aujourd’hui sont relativement contraignantes.

Il n'y a plus besoin d'effectuer des travaux lourds pour bénéficier de la réduction d’impôt, mais des travaux qui représentent au moins 25 % du coût total du projet (prix net vendeur + travaux).

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Pourquoi la loi Denormandie ?

Cette loi a été créée pour améliorer la qualité du parc immobilier français et répondre à un vrai besoin de logements des personnes dans les villes. En effet, face à la dégradation des logements situés en centre-ville qui constitue une véritable problématique, le gouvernement souhaite inciter à faire des travaux de rénovation ciblés et utiles que nous vous expliquons un plus bas dans l'article. Cette loi va donc encourager les investisseurs à faire des travaux dans les logements anciens, participant ainsi à l'amélioration des "cœurs de villes".

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Quels sont les avantages fiscaux de cette loi ?

Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% sur une durée respective de location de 6, 9 ou 12 ans dans la limite de 300 000 euros par personne et par an et de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable.

Cependant, le logement doit être loué à des ménages modestes en tant qu'habitation principale en respectant des plafonds de loyers et de ressources.

Un investisseur immobilier souhaitant bénéficier de ce nouveau dispositif fiscal pourrait donc obtenir une réduction d’impôt maximum de 21% du prix de l'opération (Prix d'achat +Travaux) à raison de :

  • 2% par an pendant les 9 ans ;
  • puis 1% par an pendant les années 10, 11 et 12. 

Ce mécanisme de réduction d'impôts est similaire à ce qui se fait pour le Pinel.

Selon la nature des travaux à réaliser, vous pourrez également bénéficier d'une TVA à taux réduits : 10%  pour les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien voire 5.50% pour les travaux de rénovation ou d’amélioration et d’efficacité énergétique.


Prenons un exemple. Pour un bien acheté à Mulhouse pour 200 000€ net vendeur et qui a bénéficié de 80 000 euros de travaux (soit environ 28 %). Ce projet ouvre donc le droit à une réduction d'impôt :

  • Pour 6 ans de location, la réduction est de 33 600€ soit 5 600 euros par an.
  • Pour 9 ans de location, la réduction est de 50 400€ soit 5 600 euros par an.
  • Pour 12 ans de location, la réduction est de 58 800€ soit 5 600 euros par an pendant les 9 premières années et 2 800 euros les 3 dernières années.

 

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Quels sont les avantages sociétaux de la loi Denormandie ?

Outre les avantages fiscaux, le gouvernement souhaite redonner une vraie dynamique aux villes moyennes, répondant ainsi à un véritable besoin de société. En rénovant les logements des centres villes, Le gouvernement participe à la revitalisation des communes. Attirés par des logements rénovés et de qualité idéalement situés, les locataires reviennent dans les centres, alors qu'ils avaient tendance à s'en éloigner ces dernières années.

Notons que le cercle peut être vertueux, avec un retour des locataires avec un certain pouvoir d'achat, retour des commerces de proximité, prolongation de la vie des petits commerces, villes moyennes animées, développement des commerces et de la culture et diminution des villes "fantômes" avec un retour des populations locales.

Quelles sont les conditions pour pouvoir investir en Denormandie ?

Les conditions sont plus souples que dans le cadre du Pinel ancien. Il faut cependant les respecter pour pouvoir profiter d'une réduction d'impôt.

Il faut donc réunir quatre conditions (en  plus des plafonds de ressources du locataire et du plafonnement de loyer) :

  • Les travaux doivent représenter au moins 25% du prix du projet (travaux + prix net vendeur) ;
  • L’acquisition du bien devra se faire entre le 01/01/2019 et 31/12/2021 ;
  • Le bien devra être situé dans une des 222 villes labellisées « Cœur de ville » ;
  • S'engager à louer son bien dans le cadre d'une location nue et non meublée, sur une période de 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée de location voulue.

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En outre, les travaux de rénovations devront :

  • Soit améliorer la performance énergétique du logement d'au moins 30% (20% en habitat collectif) auquel cas le bailleur devra effectuer un diagnostic avant les travaux et un après ;
  • Soit représenter 2 types de travaux parmi les 5 pôles suivants : 
    • Isolation des combles
    • Changement de chaudière
    • Isolation des murs
    • Isolation des fenêtres
    • Changement de production d'eau chaude 

Où peut-on investir dans ce dispositif ?

La loi Denormandie concerne les zones éligibles au plan d’action nommé "cœur de ville" et toutes celles ayant conclu des opérations de revitalisation du territoire (ORT). Toutes les villes de France sont éligibles aux ORT et peuvent donc bénéficier de la Loi Denormandie.

Les zones A, A bis ou B1 du Pinel ne sont plus la référence pour ce dispositif. Pour le moment, seules 222 villes sont bénéficiaires de ce plan d'action.

 

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Les limites de ce dispositif 

Si vous choisissez d'investir dans ce dispositif, le montant des travaux ne pourra être déductible des revenus fonciers. Il ne devrait pas être possible de cumuler « déficit foncier » et « Réduction d’impôt » du dispositif Denormandie.

Selon l’importance des travaux envisagés et la tranche marginale d’imposition du contribuable, ce nouveau dispositif Denormandie pourrait être plus rentable que le mécanisme du déficit foncier.

Le dispositif Denormandie est-il plus rentable que le mécanisme du déficit foncier ?

Cela dépend de votre tranche d'imposition, du montant de vos travaux, etc.

Prenons l'exemple d'un projet de 100 000€ (investissement + travaux) en fonction de votre tranche d'imposition et du pourcentage de travaux que vous souhaitez réaliser, la loi Denormandie peut être moins intéressante que le mécanisme du déficit foncier.

Pourcentage des travaux dans le prix total 
  25% Denormandie 25% Déficit Foncier 40% Denormandie 40% déficit foncier
0% 21000 4300 21000 6880
14% 21000 7800 21000 12480
30% 21000 11800 21000 18880
41% 21000 14550 21000 23280
45% 21000 15550 21000 24880

 

Pourcentage des travaux dans le prix total 
  50% Denormandie 50% déficit foncier 60% Denormandie 60% déficit foncier 70% Denormandie 70% déficit foncier
0% 21000 8600 21000 10320 21000 12040
14% 21000 15600 21000 18720 21000 21840
30% 21000 23600 21000 28320 21000 33040
41% 21000 29100 21000 34920 21000 40740
45% 21000 31100 21000 37320 21000 43540

(source du tableau : leblogpatrimoine) 

Les cases en bleu représentent les montants pour lesquels la réduction Denormandie est plus intéressante que celle du Déficit foncier.

Comment calculer l'impact de la loi Denormandie sur votre projet ?

Nous avons intégré la loi Denormandie à notre simulateur pour vous permettre de calculer vos projets avec ce régime fiscal.

Pour ce faire, il vous suffit de sélectionner lors d'un calcul dans la section régime fiscal, "Loi Denormandie" pour la durée souhaitée comme indiqué ci-dessous.

 

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Si votre projet n'atteint pas le montant des travaux nécessaires pour bénéficier de ce régime (minimum 25% du montant global du projet) ou si la ville indiquée n'est pas éligible, le régime sera alors repassé en déficit foncier classique par le simulateur.

Un premier encart dans le résumé du rapport vous indique le détail de l'impact de se régime sur la fiscalité:

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Vous pouvez également à la suite d'un résultat observer l'impact de ce régime sur votre imposition dans la section "impôt" après votre calcul.

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