Le bail mobilité pour vos locations (Loi ELAN)

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La loi ELAN publiée fin 2018 ajoute un nouveau type de bail dit "Bail Mobilité" aux options de location disponibles aux investisseurs immobiliers. Faisons le point sur ce nouveau contrat de location. 

Qu'est-ce que le bail mobilité ?

Le Bail mobilité est un contrat de location meublée de courte durée instauré pour donner plus de souplesse au bailleur et permettre à certaines catégories de la population d'avoir un accès plus simple et plus rapide à un logement. Notamment il a pour but de permettre un accès plus simple aux jeunes.

bail mobilite infographie

À qui s'adresse le bail mobilité ?

Il s'adresse aux personnes qui ont souvent besoin d'un logement pour une durée courte dans le cadre de leur vie.

La première catégorie sont les étudiants même s'il était déjà possible d'établir un contrat d'une durée de 9 mois par un bail meublé classique avant la mise en place du bail mobilité. Le Bail mobilité permet en effet d'être encore plus flexible sur la période de location. Aujourd'hui les étudiants alternent études et temps en entreprise. De plus les cursus scolaires ne sont plus cantonnés à une durée fixe de 9 mois mais peuvent être décalés ou raccourcis tout au long de l'année.

Le bail mobilité est également très bien adapté aux personnes en alternance, en contrat d'apprentissage ou encore en stage en entreprise.

Enfin les personnes qui sont en mutation professionnelle trouveront également dans le bail mobilité une façon rapide de trouver un logement le temps de s'installer dans leur nouvelle vie (nouvel emploi et nouvelle localisation géographique).

Le bail mobilité s'adresse également à d'autres type de locataires.

Attention cependant, la loi impose d'indiquer le motif du bénéfice du bail mobilité explicitement dans le contrat. Il faudra donc indiquer par exemple qu'il s'agit d'un stage, une alternance, une formation ou une mutation professionnelle, etc. De plus il faudra annexer au bail le justificatif correspondant.

Pas de panique tout cela est automatiquement proposé dans notre service de bail numérique.

Durée du bail mobilité

Le bail mobilité est un contrat qui peut-être signé pour une durée de 1 à 10 mois maximum. Il ne peut pas être renouvelé au-delà des 10 mois. Il n'est donc pas possible de signer un nouveau bail mobilité successivement avec le même locataire. Le bail est donc non renouvelable

Si le locataire veut tout de même rester dans le logement après un premier bail mobilité, le bailleur a l'option de lui faire un signer un bail meublé classique (1 an ou 9 mois renouvelables, etc.).

Il reste cependant possible de le modifier une seule fois par avenant sans toutefois pouvoir dépasser la limite maximum de 10 mois de location. Par exemple le bail initial était contracté pour 3 mois, le bailleur peut faire signer au locataire un avenant prolongeant le bail de 7 mois supplémentaires au maximum.

Le bail peut être résilié par le locataire a tout moment moyennant un préavis d'un mois. Le bailleur quant à lui ne peut pas mettre fin au bail avant son terme.

A la fin du bail, le locataire rend le logement au bailleur et le contrat se termine sans que le bailleur ai à adresser un courrier.

Paiement du loyer et des charges

Le paiement des loyers est similaire aux autres types de contrats.

Pour ce qui est des charges, le mode de collecte est obligatoirement forfaitaire. Les charges sont donc fixes et définies à l'avance. Elles ne donnent pas lieu à une régularisation annuelle. L'option des charges forfaitaires était déjà possible pour les contrats de bail meublé classique. Ici elle est la seule option possible du fait de la durée courte du bail mobilité.

Bien entendu le montant de ces charges devront être en accord avec le montant des charges récupérables sur le locataire telles que définies par la loi. rien de neuf de ce côté.

En meublé, les charges peuvent inclure l'EDF, une connexion internet, etc.

Garanties pour le bailleur

Le bailleur ne peut pas demander de dépôt de garantie au locataire pour se protéger des dégradations. Il peut cependant se tourner vers la garantie Visale pour bénéficier d'une indemnisation en cas de dégradations constatées lors de la rédaction de l'état des lieux de sortie.

Le bailleur peut cependant demander un garant solidaire au locataire comme pour les autres type de location (nue et meublée classique).

Enfin le bail mobilité n'échappe pas aux règles d'entrée et sortie du locataire par la rédaction et la signature d'un état des lieux contradictoire.

Et la colocation ?

La colocation reste possible dans le bail mobilité mais il ne pourra pas être ajouté de clause de solidarité entre les locataires. Ce n'est pas une réelle contrainte étant donné que le bail ne peut de toute façon dépasser les 10 mois pour tous les locataires.

Le bail mobilité en zone tendue

Le bail mobilité est soumis aux même règles que les contrats classiques si le logement se situe en zone dite tendue.

Dans les villes où l'encadrement des loyers est pratiqué il faudra en tenir compte dans le bail mobilité. Dans ce cas le loyer est plafonné par rapport au loyer du locataire précédent et peut-être plafonné selon des plafonds définis par l'observatoire des loyers de chaque ville (c'est le cas pour Paris et Lille).

Est-ce que le bail mobilité est intéressant pour un bailleur ?

Pour le bailleur, le bail mobilité est un bail meublé à durée courte garantie. Cela peut être avantageux dans le cas suivant :

  • La flexibilité de la durée limitée à 10 mois est intéressante si le bailleur souhaite récupérer le logement à une date définie à l'avance. Le bail mobilité permet d'être sûr que logement sera libre à la date de fin du contrat de bail définie à l'avance.
  • Dans le cas où le bailleur à un projet de vente. Cela permet de contrôler le timing de revente.
  • Le bail mobilité permet aux propriétaires de leur résidence principale de la mettre en location pour une durée courte avec la certitude de la récupérer ensuite. De plus le propriétaire n'a dans ce cas pas d'obligation de déclaration préalable à l’Administration ni besoin d’autorisation administrative.

Mais ce bail présente également des inconvénients :

  • Une rotation excessive du logement qui peut provoquer des dégradations plus rapides et un coût plus élevé de rénovation et de remise en location.
  • Le bailleur ne peut pas demander de dépôt de garantie. À noter qu'il peut tout de même utiliser la garantie Visale pour se garantir de ce point de vue-là
  • En zone tendue il est souvent plus intéressant de louer sur une durée plus longue avec de la stabilité. C'est le but des mesures d'encadrement des loyers après tout.

Comparatif des contrats de location

Caractéristiques

Bail meublé ordinaire
(loi du 6.7.89)

Bail mobilité
(loi du 6.7.89)

Location meublée saisonnière

Durée du bail 1 an + tacite reconduction / 9 mois sans tacite reconduction (étudiant) De 1 mois à 10 mois maximum sans tacite reconduction ni renouvellement

Durée déterminée contractuellement (location de courte durée)

Locataires éligibles

Toute personne en capacité de contracter
(constitue la résidence principale du locataire)

Étudiant, apprenti, stagiaire, service civique et personne en mutation professionnelle ou en mission temporaire (constitue sa résidence principale ou secondaire)

Toute personne en capacité de contracter (personne de passage et ne constitue pas sa résidence principale)

Dépôt de garantie

2 mois Aucun Libre

Résiliation du contrat par le locataire

Possible avec un préavis de 1 mois

Possible avec un préavis de 1 mois

Impossible sauf motif légitime (faute du bailleur) ou clause du bail

Résiliation du contrat par le bailleur

Possible avec un préavis de 3 mois pour reprendre ou vendre à l’échéance du bail ou pour motif légitime (faute du locataire) Possible avec un motif légitime (faute du locataire)

Possible avec un motif légitime (faute du locataire)

Charges locatives

Réel ou provisions ou forfait Forfait

Forfait

Déclaration ou autorisation administrative

Non Non

Oui (dans les communes qui le mettent en place)

Encadrement de l’évolution des loyers

Oui en zones tendues Oui en zones tendues Non

Droit aux aides au logement (sous conditions)

Oui Oui (si résidence principale) Non

 Source: Anil

Comment obtenir un modèle de bail mobilité ?

Le service de gestion locatif de Rendement Locatif permet de télécharger des modèles vides ou pré-remplis de bail mobilité.

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Mais surtout il permet d'éditer et de signer le bail mobilité par voie électronique depuis son canapé avec le locataire et son garant.

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