Tout sur le statut LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel

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Lorsqu'un propriétaire loue un logement déjà meublé à un locataire, il peut bénéficier du régime dit "LMNP" ou "Loueur en meublé non professionnel". C'est un régime fiscal adapté à ce type de location. Il présente de nombreux avantages et quelques inconvénients que nous allons vous détailler dans cet article.

Il faut bien différencier ce type de location de celle dite "nue", c'est à dire de la location d'un logement vide à l'entrée du locataire.

Vous trouverez ci-dessous une vidéo résumant le LMNP. Les plus courageux pourront lire l'article plus complet qui suit.

Précision avant de continuer : cet article ne détaille que le cas du LMNP et non du LMP (Loueur en meublé professionnel) qui fera l'objet d'un autre article.

Attention, l'article qui va suivre contient des connaissances ultra détaillées sur le régime LMNP. Il est de ce fait un peu long à lire. Mais après l'avoir lu, vous deviendrez pratiquement incollable sur ce régime !

Conditions du LMNP

La location meublée peut être considérée comme "non professionnelle" (LMNP) comme décrite dans cet article ou "professionnelle" (LMP).

Pour différencier ces deux statuts l'administration fiscale a défini des règles.

Un loueur en meublé est considéré comme professionnel (LMP) si l'ensemble des 3 conditions suivantes sont réunies :

  • Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ; A noter que depuis le 9 février 2018, il n'y a plus lieu de s'inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour bénéficier du statut de loueur meublé professionnel (LMP). Cette condition est donc devenue obsolète.
  • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000€ sur l'année civile ;
  • Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux (ou "BIC", autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

Dans le cas où l'une de ces conditions n'est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel (LMNP).

La troisième condition est la plus difficile à remplir et vient confirmer que l'activité de loueur en meublé est réellement l'activité principale, car elle doit dépasser celle de l'activité salariée éventuelle.

Cela vous semble compliqué ? Prenons quelques exemples.

Exemple 1 : couple LMNP

Prenons le cas suivant :

  • Un couple perçoit des recettes d'une location meublée à hauteur de 30k€/an (revenus "BIC").
  • D'autre part, le mari a un salaire de 30k€ par an pour son travail de formateur et sa femme 25k€/an en tant que professeur, soit un total de 55k€/an.

La deuxième condition, pour rentrer dans le cadre du LMP, est satisfaite car 30k€/an de recettes sont supérieures à 23k€.

En revanche, la troisième condition n'est pas remplie puisque le couple perçoit un revenu global de 55k€ de par leur activité salariée. Or le montant de 55k€ est supérieur à celui des 30k€ de recettes de la location meublée (BIC).

Dans ces conditions, le couple ne peut pas prétendre au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et rentrera donc dans le cadre du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Exemple 2 : célibataire LMP

Prenons le cas suivant :

  • Un célibataire génère des recettes de 50k€ de ses locations meublées (revenus "BIC").
  • D'autre part, ce célibataire gagne 32k€ de par son poste de développeur informatique dans une grande société.

La deuxième condition est satisfaite (50k€ > 23k€) et la troisième condition est également satisfaite (50k€ > 32k€). Cette personne rentre bien dans le cadre du LMP (Loueur Professionnel), car ses recettes de location meublée sont supérieures aux 23k€ ainsi qu'à ses revenus d'activité salarié.

Quelle est la liste des meubles obligatoires ?

La notion de "meublé" était assez floue (notion de logement décent avec le minimum pour vivre normalement) avant la parution en 2015 dans le cadre de la loi ALUR d'une liste précise des meubles que le logement doit contenir au minimum.

Bien sûr, le propriétaire bailleur n'est pas limité à cette liste mais elle est, a minima, obligatoire. La liste officielle se compose des éléments suivants :

  1. Literie comprenant couette ou couverture ;
  2. Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  3. Plaques de cuisson ;
  4. Four ou four à micro-ondes ;
  5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
  6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  7. Ustensiles de cuisine ;
  8. Table et sièges ;
  9. Etagères de rangement ;
  10. Luminaires ;
  11. Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Il est fortement conseillé à un investisseur qui se lance dans la location meublée d'agrémenter son logement de prestation ou d'éléments supplémentaires qui vont lui apporter un plus par rapport à la concurrence (connexion internet, télévision, jacuzzi 😀, etc.).

Les types de location meublée

La location meublée inclut de nombreux types ou stratégies de location dont on entend parler partout dans la presse et ailleurs. Certains parlent de location saisonnière, de location airbnb ou encore de location de vacances.

Pour faire simple, dès que le logement est meublé, le régime meublé s'applique de fait pour un particulier. On exclut, dans le cadre de cet article, le cas des montages en société (SCI, SAS, SARL, etc.).

Toutes les locations suivantes rentrent dans le cadre du LMNP :

  • La location meublée à l'année;
  • La location saisonnière;
  • La location meublée d'une partie de la résidence principale (une chambre par exemple);
  • La location de gîtes ruraux;
  • Les chambres d'hôtes;
  • La location en résidence étudiante;
  • La location en résidence senior ;
  • La location en résidence de tourisme;
  • La location via "Airbnb" ou "Booking" ou tout autre plateforme de mise en location de logements meublés

Les régimes fiscaux de la location meublée

L'administration fiscale vous donne le choix entre plusieurs régimes et variantes pour déclarer vos locations meublées. Seuls les régimes LMNP sont décrits ici.

Dans tous les cas, à la différence de la location dite "nue", les revenus tirés d'une location meublée entrent dans la catégorie des "Bénéfices industriels et commerciaux" ou "BIC" aussi bien pour le régime Micro-BIC (forfaitaire) que pour le régime au Réel Simplifié. Cette notion est très importante, car elle a des conséquences fiscales et comptables différentes de la location nue.

En effet, la location nue est déclarée dans la catégorie des revenus fonciers (formulaire 2044 de la déclaration d'impôt reportée ensuite sur la déclaration des revenus 2042).

La location meublée, quant à elle, nécessite d'indiquer la section revenus BIC de la déclaration 2042 ou 2042 C PRO sur le revenu. L'obtention du résultat à reporter va dépendre du régime fiscal choisi.

Vous avez le choix entre les régimes fiscaux suivants :

LMNP Micro-BIC

C'est le choix le plus simple. C'est souvent le statut choisi par défaut par les loueurs occasionnels ou ceux qui louent une partie de leur logement.

Pour ce régime, le calcul du résultat à reporter sur la déclaration 2042 (qui va s'ajouter à vos revenus de salaire) correspond à 50% de vos recettes (le chiffre d'affaire) tirées de la location meublée (recettes = loyers + provisions charges). Le fisc vous accorde donc un abattement de 50% forfaitaire.

Pour bénéficier du Micro-BIC, ces recettes ne doivent pas dépasser la somme de 70 000€ sur une année. Si la location se fait sur une partie de l'année uniquement, il faudra recalculer un prorata des 70 000€ en fonction de la période de location.

C'est donc simple, mais en contrepartie, vous ne pourrez pas déduire les charges réelles dépensées ou encore amortir le bien (les amortissements seront expliqués plus bas dans le paragraphe sur le LMNP au Réel Simplifié).

Prenons un exemple chiffré :

Recettes : 570€/mois (loyer) + 30€ (provision pour charges) soit 7 200€/an.

Résultat imposable (revenus BIC) : 7 200€ * 50% = 3 600€

Il faut reporter la valeur de 7 200€ dans la case 5ND de la déclaration 2042 C Pro (c'est l'administration fiscale qui va appliquer l'abattement de 50%) :

LMNP-Micro-Bic-declaration-2042.png

Ces 3 600€ viendront s'ajouter à votre base imposable des salaires, avant calcul de l'impôt par tranche. Ce régime n'est donc pas idéal car il génère systématiquement de l'impôt supplémentaire. A un taux marginal d'imposition (le taux de la tranche la plus haute atteinte avec votre salaire) de 30% par exemple, cela donne un impôt supplémentaire de 1 080€.

De plus, les 3 600€ sont soumis aux prélèvements sociaux de 17.2% en plus des impôts, soit 619€.  Cela donne donc un total d'imposition de 1 699€.

Cas des gites ruraux et maisons d'hôtes

Une exception cependant : les gites ruraux et maisons d'hôte bénéficient quant à eux d'un abattement de 71%. Le plafond de recettes annuelles maximum pour bénéficier de ce régime est lui aussi plus élevé, à 170 000€.

Une autre exception : si vous possédez un bien locatif meublé en indivision le régime micro-bic n'est pas possible il faudra obligatoirement être au régime réel.

LMNP au Réel Simplifié

C'est le régime que choisissent la majorité des investisseurs immobiliers locatifs. Il doit sa popularité au fait que le statut LMNP au Réel Simplifié présente l'avantage de pouvoir déduire les charges réelles, et surtout, celui de pouvoir amortir le bien.

Ainsi, le grand avantage de ce régime est, par le jeu des déductions, de ne pas ou peu payer d'impôts supplémentaires pendant les premières années. Ce qui n'est pas possible avec le régime Micro-BIC.

Les charges déductibles

Ce régime permet de déduire, des recettes de la location (loyers + provisions pour charges), de nombreuses charges :

  • Intérêts d'emprunt, frais bancaires et assurances (PNO, GLI, Immeuble, etc.)
  • Frais de syndic
  • Frais de copropriété
  • Frais de l'immeuble ou de la maison si pas de copropriété
  • Frais de gestion
  • Frais de logiciels utilisés pour la location
  • Frais de déplacement (liés à l'activité de loueur en meublé)
  • Travaux si déductibles et inférieurs à une certaine somme (sinon ils seront amortis)
  • Connexion Internet
  • Taxe foncière
  • Frais de notaire (peuvent également être amortis)
  • Frais de comptabilité
  • Frais d'agence (peuvent également être amortis)
  • Et plus généralement les frais engagés dans le cadre de l'activité de loueur en meublé

La déduction des charges peut se faire chaque année. En cas de déficit, les charges qui n'ont pas pu être déduites se reportent pendant 10 ans.

Les amortissements

C'est peut-être le point le plus intéressant de ce régime. Le régime LMNP au Réel Simplifié permet d'amortir le bien.

L'amortissement est un calcul comptable qui prend en compte le vieillissement progressif des éléments constitutifs du bien ainsi que certains types de travaux le cas échéant. En plus des charges, le montant de l'amortissement calculé chaque année peut être déduit des recettes de la location.

Pour obtenir le montant des amortissements, le comptable va procéder à un calcul par composante. Le prix du bien va donc être décomposé.

Par exemple (attention ce n'est pas une règle stricte mais des valeurs constatées, seul un comptable pourra vous aider à déterminer les valeurs exactes à calculer en fonction des caractéristiques de votre bien):

  • Terrain (10%) : non amortissable ! (dépend de la ville !)
  • Gros-oeuvre (50% du prix du bien sur 30 ans);
  • Façades et étanchéité (10% du prix sur 30 ans);
  • Agencements et meubles (10% du prix sur 10 ans);
  • Equipements (20% du prix sur 15 ans)

Les amortissements qui ne peuvent pas être déduits chaque année, peuvent être reportés sans limite de temps.

Prenons un exemple simplifié pour comprendre le calcul :

  • Prix d'achat du bien (net vendeur) : 100 000€
  • Frais d'agence : 5 000€ 
  • Coût des meubles : 3 000€
  • Recettes : Loyers + provisions charges annuelles = 7 200€ /an
  • Charges déductibles : 3 000€
  • Intérêts d'emprunt (1ère année) : 1 300€

Amortissements :

  • Prix net sans le terrain : 100 000€ x (1 - 10%)  = 90 000€
  • Meubles et frais agence : 3 000€ + 5 000€ = 8 000€ sur 10 ans soit 800€/an
  • Gros-oeuvre : 90 000€ * 50% = 45 000€ sur 30 ans soit 1 500€/an
  • Façades : 90 000€ * 20% = 18 000€ sur 30 ans soit 600€/an
  • Agencements : 90 000€ * 10% = 9 000€ sur 10 ans soit 900€/an
  • Equipements : 90 000€ * 20% = 18 000€ sur 15 ans soit 1 200€/an

TOTAL des amortissements (1ère année) : 800 + 1 500 + 600 + 900 + 1 200 = 5 000€

Résultat imposable en BIC :

7 200€ (recettes) - 4 300€ (charges) = 2 900€ (bénéfice)

Dans cet exemple, la déduction des charges donne un résultat positif (bénéfice). Dans ce cas, la deuxième étape consiste à déduire les amortissements :

2 900€ - 5 000€ (amortissements) = -2 100€

Le résultat est un déficit de 2 100€ (dû complètement aux amortissements).

Attention, contrairement à la location nue, il n'est pas possible de reporter ce déficit sur vos revenus de salaires car il s'agit de revenus BIC ! 

Mais si vous avez d'autres biens en BIC, ce montant pourra s'y reporter ; vos activités BIC vont se combiner pour donner un résultat global. Mais le déficit de cette activité ne pourra jamais se transférer sur les salaires. Un déficit LMNP peut donc faire en sorte de ne pas créer d'impôt supplémentaire ou de réduire l'impôt si vous avez une autre activité BIC bénéficiaire (le résultat global étant réduit voir annulé).

Si vous n'avez pas d'autre bien en BIC, ces 2 100€ d'amortissements non utilisés peuvent se reporter l'année suivante, et ainsi de suite sans limite de temps.

Ainsi, on reporterait un déficit de 2 100€ dans la déclaration 2042 C PRO à la case 5NZ :

declaration2042CPro.png

Prenons maintenant cet exemple :

7 200€ (recettes) - 8 000€ (charges) = -800€ (déficit) - 5 000€ (amortissements) = -5 800€ (déficit)

Dans ce deuxième exemple, on obtient un déficit simplement en déduisant les charges. Dans ce cas, le report de la partie déficitaire liée aux charges (ici 800€) ne peut se faire que pendant 10 ans (et non sans limite comme les amortissements). Si les amortissements sont de 5 000€, ils sont également reportés les années suivantes et sans limite de temps tant qu'ils n'ont pas pu être déduits complètement.

Dans ces deux exemples, le bailleur ne paiera donc pas d'impôt sur les recettes de cette location la première année. Avec le jeu des reports, cela sera souvent le cas pendant les quelques années suivantes.

 

Prenons enfin l'exemple suivant :

7 200€ (recettes) - 4 300€ (charges) - 1000€ (amortissements) = 1 900€ (bénéfice)

Dans ce troisième exemple, le résultat est positif (bénéfice). Il n'y a rien à reporter les années suivantes. Et dans ce cas, il faudra remplir la case 5NK de la déclaration de revenus 2042 C PRO.

Attention, ces exemples sont nécessairement simplifiés. Dans le cadre de son activité, le loueur en meublé doit maintenir une comptabilité précise à l'aide d'un logiciel agréé, et déclarer un bilan fiscal complet professionnel (liasses 2031, 2033 A à G, etc.). Il est fortement conseillé de passer par un comptable pour réaliser ce travail. Sans cela, le risque est un redressement de l'administration fiscale.

Le résultat est également soumis aux prélèvements sociaux de 17.2%. Dans les deux premiers exemples, le résultat étant déficitaire, il n'y aura pas de prélèvements sociaux à payer. Par contre, dans le dernier exemple qui est bénéficiaire, il faudra payer, en plus des impôts, le montant des prélèvements sociaux (17.2 * 1 900 / 100 = 326€). 

LMNP Censi-Bouvard

Dans le cas de l'achat d'un bien neuf pour une location meublée en résidence de tourisme, étudiante ou agréée pour personnes âgées ou handicapées, le loueur en meublé peut bénéficier du régime Censi-Bouvard.

Ce régime permet de déduire 11% du montant HT investi sur 9 ans, dans la limite d'un maximum investi de 300 000€ HT. Le maximum de déduction d'impôt est donc de 33 000€ sur 9 ans (soit 3 666€/an).

La location meublée doit être donnée en gestion à un exploitant par un bail commercial.

La TVA peut également être récupérée, si la location propose au moins 3 services en plus de l'hébergement sur les 4 de la liste suivante :

  1. Petit déjeuner
  2. Service de nettoyage régulier des locaux
  3. Fourniture de linge de maison
  4. Réception de clientèle

A noter que dans le cadre du régime Censi-Bouvard, il n'est pas possible d'amortir le bien comme c'est le cas en LMNP classique au réel. Il y a tout de même une exception si le prix de votre bien dépasse la limite des 300 000€. Le montant au delà des 300 000€ pourra être amorti car il ne peut pas êtres intégré dans le calcul de la réduction d'impôts. En somme le fisc considère que vous ne pouvez pas cumuler réduction d'impôt et amortissements.

Vous pouvez cependant amortir d'autres éléments comme le mobilier ou des frais qui peuvent l'être (en dehors du bien lui-même) car ceux-ci ne rentrent pas dans le calcul de la réduction d'impôt.

De ce fait ce régime n'est pas toujours aussi intéressant qu'il n'y parait. Cela va dépendre de votre niveau d'imposition et de l'investissement que vous faites.

Pour le reste, la fiscalité est similaire à celle du statut LMNP Micro-BIC ou au Réel Simplifié décrit dans les paragraphes précédents (revenus dans la catégorie BIC).

Le Censi-Bouvard est décrit ici de façon succincte, il fera l'objet d'un article dédié.

Comparaison synthétique

  LMNP Micro-BIC

LMNP au Réel Simplifié

(1er exemple)

Prix du bien (net vendeur) 100 000€ 100 000€
Frais agence 5 000€ 5 000€
Charges annuelles 4 300€ 4 300€
Meubles 3 000€ 3 000€
     
Recettes annuelles 7 200€ 7 200€
     
Résultat imposable

3 600€

Abattements 50%

0€

(Déduction charges

+ amortissements)

     
Impôt 1 080€ 0€
Prélèvements sociaux 619€ 0€ 
Total impôts (1ère année) 1 699€ 0€

 

Les obligations de la location meublée LMNP

La location meublée impose certaines obligations. 

Bail meublé LMNP

Tout d'abord, le bail doit être un bail meublé. Il doit clairement indiquer le caractère "meublé" par un intitulé "Contrat de location meublée à usage d'habitation".

La durée du bail meublé est limitée à 1 an au maximum (et non 3 ans comme pour la location nue) et peut être réduite à 9 mois pour un étudiant. Le bail est bien entendu renouvelable chaque année.

Le délai à respecter pour la résiliation du bail est de 1 mois à compter de la réception de la lettre recommandée par le bailleur. Dans le cas d'une location courte durée (saisonnière), le bail ne prévoit habituellement pas la possibilité de résilier.

Le montant du dépôt de garantie peut être augmenté à 2 mois de loyers hors charges (contre 1 mois en location nue) ; de quoi palier à d'éventuelles dégradations des meubles ou équipements par exemple.

Les charges demandées au locataire peuvent être forfaitaires. Dans ce cas, il n'y aura pas besoin de faire de provision ni de régularisation une fois par an. Les charges forfaitaires peuvent contenir des éléments de confort à la guise du propriétaire (EDF, Eau, Gaz, Connexion Internet, Service de ménage, etc.). Ce choix doit clairement être indiqué dans le bail.

Bien entendu, comme détaillé plus haut, le bien doit être meublé au minimum des meubles listés dans le cadre de loi ALUR de 2015. Il est fortement recommandé de joindre l'inventaire des meubles fournis au locataire en annexe du bail.

Obligations déclaratives

L'activité de loueur en meublé nécessite quelques démarches administratives :

  1. Vous devez rapidement remplir un formule P0i afin de déclarer votre activité au Greffe du tribunal de commerce (dans l'idéal dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité de loueur en meublé). Cela va vous permettre d'obtenir un numéro SIRET de votre activité, de façon similaire à une entreprise même si, ici, c'est en votre nom ; et le SIRET correspond à l'adresse de la location meublée. Ce numéro est obligatoire pour pouvoir faire la déclaration à l'administration fiscale.
  2. LMNP Micro-BIC : déclarer les recettes de votre location meublée en totalité, dans la case prévue à cet effet (5ND) dans le formulaire 2042 C PRO.
  3. LMNP au Réel Simplifié : déclarer les recettes de votre activité dans le formulaire 2042 C Pro une fois par an, en même temps que votre déclaration de revenus 2042. La déclaration a lieu à la même date que la déclaration d'impôt personnelle 2042 (autour de mai / juin de chaque année). Comme expliqué plus haut, la déclaration devra s'accompagner chez vous d'un suivi comptable strict (cet ensemble s'appelle la liasse fiscale 2031, 2033, etc.).

Frais inhérents à la location meublée

La location meublée s'accompagne également de frais supplémentaires par rapport à la location nue.

Il faut bien les avoir en tête et les prendre en compte dans vos calculs de rentabilité. Le simulateur de Rendement Locatif les intègre et vous permet de les modifier.

Il y a, tout d'abord, la CFE (Cotisation ou Contribution foncière des entreprises) qu'il va falloir payer comme pour une société. Son coût varie d'une région à l'autre et d'une ville à l'autre. Renseignez-vous auprès de votre centre des impôts.

En fonction de votre situation vous pouvez également être redevable de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

D'autre part, il vous est fortement recommandé de passer par un comptable pour le calcul de vos recettes, charges et amortissements, et l'obtention du montant à déclarer si vous êtes au mode Réel Simplifié. En effet, l'administration fiscale impose une tenue comptable officielle et en règle sous peine, en cas de contrôle, de vous voir infliger une amende avant même le début du contrôle.

De ce fait, dans le cas du régime LMNP au Réel Simplifié, il faudra y ajouter le tarif du comptable qui tourne autour des 500€ par an. Les biens supplémentaires vous couteront habituellement moins chers (de 150 à 300€) car le comptable considère qu'il n'y a qu'une liasse à faire dans laquelle figure l'intégration des éléments de tous les biens combinés. Servez-vous de cet argument pour négocier le prix ! Ces frais sont bien sûr passés en charges dans le bilan (qui se déduisent des recettes avant calcul du résultat imposable).

Sachez tout de même que l'adhésion à un CGA (Centre de gestion agréé) vous permet de récupérer une partie des frais comptables (2/3 du montant) en réduction de vos impôts personnels. N'oubliez pas de demander cette adhésion à votre comptable.

Changement de régime fiscal vers le LMNP

Passage d'une résidence principale au LMNP

Si vous souhaitez transformer votre résidence principale en location meublée, c'est assez simple. Il suffit de décider de louer votre résidence principale dans son intégrité ou en partie, de meubler la surface, comme indiqué plus haut, et de suivre les instructions indiquées dans cet article.

Il n'y a pas d'autre obligations que celles déjà décrites.

Passage d'une location nue au LMNP

Si vous louez déjà un logement en nu classique, il vous faudra respecter un minimum de 3 ans de location sous le régime nu (en bénéfice foncier), avant de pouvoir passer en location meublée.

Sachez que si vous ne respectez pas ce délai, l'administration fiscale peut remettre en cause toutes vos déductions et déficits sur toute la durée et vous réclamer les montants avec des majorations. En effet les déficits fonciers dont vous pouvez avoir bénéficié sont considérés comme définitivement acquis qu'au terme de la 3ème année après l'attribution du déficit. 

Il faudra ensuite suivre les démarches décrites plus haut pour mettre en place votre activité LMNP.

Passage du Micro-BIC au Régime Réel 

Si vous êtes au Micro-BIC et que vous souhaitez passer au Régime Réel, la seule condition à respecter est d'exercer l'option (votre choix pour le LMNP au Réel) avant le 1er février de la première année au titre de laquelle vous souhaitez bénéficier du régime réel.

Il vous est fortement conseillé d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à l'administration fiscale dont vous dépendez afin de matérialiser cette levée d'option et d'éviter toute contestation en cas de contrôle.

Ce choix est par la suite irrévocable pendant 2 ans minimum et se renouvelle tacitement pour 2 ans à chaque fois, si vous ne levez pas l'option avant.

Pour le reste, il faudra suivre les démarches exposées dans le paragraphe dédié au Régime Réel Simplifié de cet article, pour mettre en place votre activité.

Passage du Régime Réel au Micro-BIC

La transition du Régime Réel au Micro-BIC se fait dans les mêmes conditions qu'expliquées dans le paragraphe précédent. A savoir, le Régime Réel est irrévocable pendant 2 ans. Avant la fin de ces deux années, il faudra lever l'option (par lettre recommandée au fisc) pour demander le passage en Micro-BIC.

Une exception cependant, si vous possédez un bien locatif meublé en indivision, le régime Micro-BIC n'est pas possible, vous devez obligatoirement être au régime Réel.

Attention, pour passer d'une option à l'autre, il est nécessaire que tous vos biens déclarés en BIC, soient tous sous le même régime. En effet, vous ne pourrez pas déclarer, en même temps, du Micro-BIC et du Réel pour des biens différents ; ils devront tous être au Réel ou tous être au Micro-BIC.

Cas des prélèvements sociaux

Prélèvements sociaux

Les recettes d'une location meublée ne dérogent pas aux prélèvements sociaux. Elles sont donc soumises à un taux de 17.2%. Ces prélèvements s'appliquent au résultat, si celui-ci est bénéficiaire. Et ce, pour tous les régimes LMNP qu'il soient forfaitaires (Micro-BIC) ou au Réel Simplifié.

Cotisations et contributions sociales (RSI)

Depuis 2017, les recettes des locations meublées touristiques sont soumises au RSI (Régime Social des Indépendants), si les recettes dépassent 23 000€ par an (code de la sécurité sociale, art. L. 613-1, 8°).

On entend par location touristique, les locations de courte durée qui ne sont pas destinées à la résidence principale du locataire. Cela comprend par exemple :

  • Les locations saisonnières à la journée, à la semaine ou au mois ;
  • Les locations qui ne sont pas destinées à la résidence principale du loueur.

Les recettes des locations à l'année (où le locataire élit domicile pour sa résidence principale) ne sont pas soumises au RSI.

Pour simplifier le calcul, vous pouvez compter 30% des recettes (attention il faut prendre 30% des recettes et non du résultat !) à régler pour le RSI, dans le cas où vous y êtes assujetti. Donc, même si vous êtes en LMNP au Réel Simplifié et que votre résultat est déficitaire (pas d'impôts), vous êtes quand même redevable du RSI.

La revente et l'impôt sur la plus-value

C'est un des autres grands avantages de la location meublée, le calcul de l'impôt sur la plus-value (au moment de la revente du bien immobilier) est le même que pour l'investissement en location nue (régime des plus-values immobilières privées).

Le calcul de la plus-value bénéficie d'un abattement en fonction de la durée de détention du bien avant la revente. Voilà la règle à appliquer pour le calculer :

Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier

Durée de détention

Taux d'abattement applicable chaque année de détention

Assiette pour l'impôt sur le revenu

Assiette pour les prélèvements sociaux

Moins de 6 ans

0 %

0 %

De la 6e à la 21e année

6 %

1,65 %

22e année révolue

4 %

1,6 %

Au delà de la 22e année

Exonération

9 %

Au delà de la 30e année

Exonération

Exonération

De plus si la plus-value (PV) dépasse 50 000€, elle est soumise à une surtaxe qui se calcule suivant le barème suivant après abattement pour durée de détention.

Montant de la plus-value imposable

Montant de la taxe

De 50 001 à 60 000 €

2 % PV - (60 000 - PV) x 1/20

De 60 001 à 100 000 €

2 % PV

De 100 001 à 110 000 €

3 % PV - (110 000 - PV) x 1/10

De 110 001 à 150 000 €

3 % PV

De 150 001 à 160 000 €

4 % PV - (160 000 - PV) x 15/100

De 160 001 à 200 000 €

4 % PV

De 200 001 à 210 000 €

5 % PV - (210 000 - PV) x 20/100

De 210 001 à 250 000 €

5 % PV

De 250 001 à 260 000 €

6 % PV - (260 000 - PV) x 25/100

Supérieur à 260 000 €

6 % PV

Source: bofip

Et les amortissements ?

Dans le cas de la déclaration au Réel Simplifié, vous avez pu amortir le bien immobilier, comme expliqué plus haut.

En théorie, dans une entreprise (personne morale), les amortissements doivent être réintégrés (donc ajoutés) à la valeur de la vente avant calcul de la plus-value. Les amortissements déduits tout au long de la vie de l'investissement sont donc réintégrés au moment de la revente. L'impact est une plus-value plus importante et donc une imposition plus importante.

Là aussi, c'est une anomalie du régime LMNP et un avantage important pour l'investisseur en meublé : les amortissements ne sont pas à réintégrer dans le calcul de la plus-value au moment de la revente.

Profitez-en, tant que cela dure !

Simulateur LMNP

Si vous souhaitez faire des simulations LMNP, pour savoir si votre investissement locatif sera rentable, il y a plus simple que de poser les chiffres à la main. Nous vous fournissons un simulateur très complet qui vous permettra de comparer les différents régimes (LMNP au Réel Simplifié, Micro-BIC, mais aussi la location nue, la SCI, le Pinel, etc).

Il suffit de vous rendre sur le simulateur de choisir le régime LMNP :

simulateurLMNP.png

Vous pouvez également modifier les paramètres de frais (CFE, comptable, etc.) et d'amortissement (% des composantes et durée d'amortissement) liés à ce régime fiscal :

Capture_d_e_cran_2019-06-12_a__13.49.19.png

Après avoir lancé votre calcul, le rapport vous donnera le détail du calcul des charges, des amortissements, de l'impôt et du rendement net année par année :

simaulteur-LMNP-Amortissements.png

 

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Commentaires

9 commentaires
  • Bonjour.

    Dans votre partie Changement de régime fiscal vers le LMNPPassage d'une location nue au LMNP, vous parlez d'un délais minimum de 3 ans de location sous le régime nu (si on loue déjà un logement en nu classique), avant de pouvoir passer en location meublée. 

    Ce délais est-il applicable uniquement au régime foncier réel ou également au régime micro-foncier ?

    Merci.

    M. BOUTTEVILLE

     

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  • Bonjour,

    Attention selon moi les recettes tirées de l'activité LMNP au Micro-BIC sont, au même titre que pour le LMNP au réel simplifié, à déclarer dans la catégorie régime micro-BIC du formulaire 2042 C Pro et non dans la catégorie revenus fonciers du formulaire 2042.

    La case prévue à cet effet est la 5ND (locations meublées) et non 4BE (revenus fonciers).

    Tony

     

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  • @texmex

    En effet merci la 4BE (déclaration 2042) est réservée au micro-foncier en nu. C'est une coquille qui est désormais corrigée !

    1
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  • Bonjour,

    Attention dans le cadre d'un Censi Bouvard, les amortissements ne sont pas déductibles fiscalement car il n'est pas possible d'amortir un bien pour lequel vous avez bénéficié de la réduction d'impôt. Bonne journée

    0
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  • @lemik

    Merci c'est une précision importante qui a été ajoutée à l'article. Ils restent quelques exceptions cependant qui peuvent être amorties, c'est expliqué dans l'article.

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  • Bonjour,

     

    Je possède un immeuble et aimerait passer juste un appartement en meublé. Avec le simulateur est-il possible de faire des simulations pour passer un seul appartement en LMNP et laisser les autres en nus ?

    Merci

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  • Merci pour cet article bien complet qui reprend une bonne partie des questions que je me suis posées.

    Mais il me reste quelques inconnues. Est-ce qu'un couple doit faire une déclaration P0i chacun (et donc chacun un numéro de Siret) ? Sachant que dans notre cas, il y a un bien loué qui m'appartient, et 2 autres qui nous appartiennent en commun.

    Pour le statut de LMP, les critères de "revenus < recettes" est-il à considérer sur l'année passée (N-1) ou sur l'année courante, ou à venir ? Dans mon cas (micro entreprise à mitemps), mes revenus sont très variables d'une année sur l'autre, d'où une difficulté pour savoir si je suis LMNP ou LMP !

     

    Merci pour ces précisions

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  • Bonsoir,

    Quelques mentions au sujet de la LMNP dans le cas d'une SARL de famille seraient bienvenue.

    Auriez-vous quelques précisions à ajouter à ce sujet? Quelles différences avec une LMNP en nom propre?

     

    Merci pour votre réponse.

     

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  • Il me semble qu'il y a une jurisprudence sur le forfait de charges qui inclurait l'EDF et que cela ne soit plus possible (Du mois pour l'EDF) 

     

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