Gestion locative : agence immobilière ou logiciel en ligne automatique ?

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Un propriétaire bailleur peut confier ou déléguer la gestion de son bien à un professionnel immobilier, appelé aussi Administrateur de biens, Gestionnaire immobilier ou Agent immobilier.

Il peut aussi décider de le gérer lui-même, à condition d'avoir un outil de gestion adapté ou de ne pas être trop débordé car gérer soi-même demande du temps ! Malgré cela, environ deux tiers des bailleurs particuliers en France gèrent eux-mêmes leur bien locatif.

Dans cet article, nous allons vous expliquer les avantages et inconvénients de chaque solution.

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Gérer son bien soi-même et sans logiciel

La gestion d’un bien, seul, est un vrai travail au quotidien. Elle consiste à réaliser l’ensemble des tâches par soi-même, de la mise en location à l’encaissement des loyers, en passant par l’envoi des quittances, mais aussi à s'occuper de la gestion de locataires, des états des lieux, la gestion des travaux, de tout l’administratif (bail par exemple) dans les règles de l’art, etc. Cela sous-entend d' être bien renseigné sur les obligations juridiques. Fiscalement, vous devrez aussi vous débrouiller de A à Z pour choisir le régime adapté à votre situation, mais également pour déclarer vos revenus.

En effet, une gestion en autonomie d’un bien peut s’avérer compliquée sans réelles ni sérieuses notions de base ou d’outils d’aide en ligne. Par ailleurs, la règlementation est complexe et a été profondément modifiée avec la loi Alur qui introduit de nouvelles dispositions. Certaines sont applicables aux baux en cours, d’autres aux nouveaux baux. Il faut également noter que  parfois des dispositions sont à prendre en compte en fonction de décrets d’application (dont les publications sont échelonnées).

Mais, gérer seul comporte un énorme avantage : c’est 100 % gratuit, à condition de ne pas compter son temps. Cette gestion a bien sûr ses limites : elle peut être dangereuse si vos compétences en immobilier ne sont pas suffisantes.

Par exemple, un contrat de bail, mal ficelé, n’aura aucune conséquence si tout se passe bien ; à savoir le bailleur et le locataire sont corrects et de bonne foi, et qu’aucun incident important ne se produit dans le logement. Cependant, dans le cas contraire, les choses pourraient prendre une autre ampleur, y compris en cas de changement de situation personnelle ou financière. Cela peut devenir un vrai casse-tête.

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La gestion locative déléguée

Si vous choisissez de déléguer la gestion, sachez que les trois principales missions confiées sont :

  • La gestion locative (envoi de quittances, avis d'échéance, ...etc.)
  • La recherche du ou des locataire(s)
  • La gestion technique (intervention en cas d'évier bouché, ...etc.)

Si vous faites partie des plus prudents, et si vous n’avez pas le temps, trois possibilités s’offrent à vous pour déléguer la gestion locative de votre bien. Vous pouvez faire appel :

  • Aux enseignes nationales ou franchises comme Foncia, Nexity ou encore Stéphane Plaza par exemple,
  • Aux agences immobilières indépendantes appelées aussi Administrateurs de biens ou régies,
  • À un gestionnaire de patrimoine.

Si vous souhaitez déléguer, nous vous conseillons de choisir votre mandataire avec soin. En effet, déléguer sa gestion implique une relation de confiance avec le prestataire retenu.

Parfois, le bailleur peut avoir la sensation d’être « dépossédé » de son bien, de ne plus le maîtriser : difficulté à le visiter, prestataires de service imposés par le professionnel, perte de contrôle, aucun retour sur la qualité de la prestation, etc. La relation de confiance est donc primordiale dans la délégation d’un bien à gérer.

Quels sont les inconvénients de la gestion locative déléguée ?

Dans le cas d'une gestion déléguée, ce n'est plus vous qui touchez les loyers en direct mais le gestionnaire qui vous en reversera ensuite une partie, après déduction de sa commission et autres frais. Il faut donc avoir une totale confiance dans la relation qui vous lie au gestionnaire, mais également dans la relation entre le gestionnaire et le locataire. Après tout, le gestionnaire devient le "vendeur" et le "représentant" de votre bien immobilier.

Le gestionnaire peut également prendre en charge la relation avec votre syndic, et dans ce cas, il faut également que la communication soit fluide et que vous ne passiez pas à côté de décisions importantes qui pourraient avoir un impact financier ou opérationnel négatif sur le bon déroulement de votre location.

Pour les autres inconvénients de la gestion déléguée, notons aussi que lorsque le locataire a un souci « mineur » (évier bouché, etc.), il va appeler le propriétaire directement, car faire déplacer quelqu’un coûte cher. Ainsi, le propriétaire devra s’en occuper. Le propriétaire peut aussi choisir de déléguer également cette partie à 100 %, mais la facture peut rapidement monter. Bien souvent les gestionnaires travaillent avec des sociétés avec lesquelles ils ont une relation privilégiée car ils s’accordent souvent sur les prix et les commissions...On retrouve également ce type d'inconvénient chez certains syndics par exemple (que l'on ne va pas étudier ici mais qui feront l'objet d'un autre article).

Il faut également garder à l'esprit que la gestion locative n'est pas une activité très rémunératrice pour une agence immobilière. Toutes les agences ne proposent donc pas ce service. Bien souvent, c'est une activité qu'une agence va décider de réaliser car cela lui permet de fidéliser le client pour éventuellement prendre en charge la vente du bien quand ce sera le bon moment. En effet, la transaction immobilière est quant à elle très lucrative. Cela permet de garder "chez soi" un stock potentiel de produits à vendre par la suite. Le maintien d'une base suffisante de biens à vendre est la partie la plus complexe du travail d'un agent immobilier.

La conséquence assez fréquente de cela est que l'attention portée à la gestion de votre bien par les agents immobiliers peut s'en voir réduite (manque de temps, pas assez rémunérateur, etc.).

Si, en plus, vous essayez de tirer les prix vers le bas, le résultat peut devenir catastrophique pour le bon déroulement de la gestion de votre bien immobilier. D'ailleurs, certains professionnels délèguent désormais eux-même tout ou partie de leur activité de gestion locative à d'autres prestataires (pour la visite, la rédaction de bail, l'état des lieux etc.) ajoutant ainsi un intermédiaire supplémentaire à la chaîne de valeur. Cela a pour conséquence deux effets négatifs :

  • Forte probabilité de la dégradation de la qualité dans le suivi et la prestation de gestion,
  • Ajout des frais aux agents qui vont les répercuter sur le prix de la gestion pour vous, le propriétaire.

Tout cela a un impact sur la confiance gestionnaire/propriétaire qui s’est détériorée dans le coeur des français, même si comme dans toutes les professions, il y a du bon et du moins bon.

Gestion locative : combien cela coûte de passer par un agent immobilier ou un gestionnaire de biens ?

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Le coût d’une agence immobilière ou d’un gestionnaire pour vos biens n’est pas négligeable : il faut compter environ 6 à 11 % des loyers annuels, auxquels vous devrez ajouter un mois de loyer à chaque changement de locataire, ce qui peut donc faire monter la facture rapidement.

En effet, si le bailleur délègue au professionnel la recherche des locataires, la rédaction des baux et des états des lieux, cela lui coûtera un mois de loyer voire jusqu’à 1/10e de loyer annuel. Cette charge vient bien sûr amoindrir le rendement de l'investissement locatif. L’addition peut alors vite grimper et on ne s'y attend pas toujours !

À noter également que le gestionnaire peut réclamer des honoraires à votre futur locataire, souvent appelé "frais d'agence" (rédaction du bail, établissement de l'état des lieux d'entrée,...etc.), correspondant à environ un mois de loyer hors charge. Ces frais supplémentaires freinent souvent les candidats potentiels et retardent donc l'entrée d'un nouveau locataire dans votre logement ; vous risquez ainsi d'augmenter les périodes de vacance locative et par conséquent de réduire encore le rendement de votre investissement immobilier.

Exemple chiffré d’une gestion locative avec une agence

Prenons un bien dont le prix est de 240 000€ et sur lequel vous percevez 1 000 € de loyer mensuel, charges comprises, pour une rentabilité brute de 5 % soit :

 

( 1 000€ * 12 ) * 100 / 240 000€ = 5%

 

Vous déléguez la recherche du locataire, puis la gestion du logement à un professionnel. Cela amputera de 2 080 € chaque année votre revenu locatif, en prenant en compte le renouvellement du locataire (1 000 € pour la recherche du locataire et 9 % des encaissements de l’année soit 1 080 €). Cette gestion fera chuter votre rendement brut à 4.13 % :

 

((1 000€ * 12) - 2 080€) * 100 / 240 000€ = 4.13%

 

Cette baisse correspond à presque un point de rendement, ce n'est pas négligeable ! Il s'agit ici du rendement brut, mais le rendement net, lui, sera plus faible car il faudra y inclure les charges (taxe foncière, assurances, etc.), les périodes de vacance locative, les frais, les travaux, les impôts, etc.

Quels sont les avantages de la gestion locative déléguée ?

Le principal avantage réside dans le gain de temps : vous déléguez tout et vous ne vous occupez de rien, en tout cas sur le papier. En effet, une étude avait estimé lors d’un comparatif de gestion locative qu’il fallait de nombreuses heures à un propriétaire bailleur par an pour s’occuper de la gestion locative d’un bien, seul et sans logiciel. Cette durée peut varier en fonction de votre appétence à cette activité.

Attention également à l’idée du gain de temps qu'il convient de nuancer : le propriétaire devra tout de même gérer certains sujets. En effet, si les modèles types de mandat de gestion comportent la majorité des missions courantes, le propriétaire devra tout de même gérer ses déclarations fiscales de revenus fonciers par exemple. En général, il préfèrera faire cette déclaration lui-même car, de toute façon, lui seul aura tous les éléments pour renseigner l'ensemble des cases. Le problème est que cette déclaration nécessite de réunir un grand nombre de documents fournis par le gestionnaire mais également par la banque concernant l'emprunt, etc. Au final, une déclaration foncière peut demander plusieurs heures de travail même si vous faites gérer votre bien.

Avant de signer le mandat, lisez bien les missions courantes contenues dans les conditions générales. Si vous souhaitez gagner du temps, n’hésitez pas à ajouter des missions pour que tout soit bien cadré, quitte à renégocier le montant des honoraires.

 

Une gestion soi-même mais avec le logiciel Rendement Locatif ? Un juste milieu efficace !

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Il existe désormais de nouvelles solutions pour gérer son bien immobilier locatif. Et si vous optiez pour une gestion locative 100 % en ligne grâce à Rendement Locatif ? Cela peut être le bon compromis entre gain de temps, tranquillité d'esprit et contrôle total de la qualité de la gestion.

En effet, vous ne prenez pas le risque du « tout vous-même », notamment en matière d’obligations juridiques, mais vous gardez le contrôle sur votre bien et sur certaines décisions importantes. Vous y gagnez, car non seulement vous ne payez pas les honoraires demandés par un gestionnaire, mais surtout la gestion est automatisée, ce qui constitue un véritable gain de temps. En rythme de croisière, le gain de temps est considérable.

La gestion d'un bien immobilier passe par quelques tâches souvent pénibles, voilà comment l'utilisation de la gestion locative de Rendement Locatif va vous permettre de les réaliser d'une façon ultra efficace.

Détection du paiement du loyer sur votre compte bancaire grâce au rapprochement bancaire sécurisé

Vous continuez à percevoir les loyers directement sur votre compte bancaire mais vous n'avez plus besoin d'aller vérifier que le locataire ou la CAF vous a bien fait le virement mensuel. Votre compte bancaire est synchronisé automatiquement et rapproché avec le logiciel, et ce de manière sécurisée. Vous êtes alerté, en temps réel par email, du paiement sur votre compte. Ainsi, le suivi du solde de votre ou de vos locataire(s) en est facilité car il est automatiquement à jour.

Quittances automatiques

Comme les loyers sont détectés par le logiciel lorsqu'ils sont versés par votre locataire, l'outil lui envoie la quittance automatiquement. Vous recevez une copie par mail et le document est stocké dans votre espace document. Et ce, chaque mois, sans que vous n'ayez à bouger le petit doigt.

Remise en location au départ du locataire

Publication d’une annonce en un seul clic 

Grâce au plugin Rendement Locatif et à notre module de gestion, vous pouvez déposer une nouvelle annonce de location sur le site Leboncoin en un clic seulement. Puis, pour remettre en location facilement votre bien, il vous suffit de vous rendre dans notre module de gestion au niveau de votre bien puis de cliquer sur le bouton « remettre en location ». Découvrez comment publier une annonce en un seul clic.

Aide à la recherche d’un locataire

Par la suite, pour gérer vos candidats, vous pourrez partager le lien de cette annonce, préalablement créée, avec vos candidats potentiels. Ils pourront ainsi déposer leur candidature en remplissant un questionnaire. Vous êtes prévenu par email à chaque candidature.

Tableau de bord de suivi des candidats

Vous pourrez voir chaque dossier de candidat et gérer leur statut d'avancement tout au long du processus de recherche : accepté, refusé, en visite, etc. Vous gérez le calendrier de visite que vous fassiez les visites vous-même ou que vous les fassiez faire par une de vos connaissances ou encore par le locataire en place. Les candidats se voient attribuer un score sur 100 calculé en fonction de nombreux paramètres : revenus relatifs au prix du loyer, type de contrat, présence de garants, etc.

Bail numérique

Vous pouvez signer votre bail numérique à distance, sans besoin de vous déplacer. Créez votre bail numérique de A à Z et signez-le par voie électronique. Vous n'avez plus besoin de réunir vos locataires et leurs garants, ni de scanner et d'envoyer les documents par mail. Pour ce faire, rendez-vous dans la page de vos biens locatifs et cliquez sur "nouveau bail électronique". Ce bail est rapide et pratique, 100 % légal (signature électronique incontestable) et très complet, adapté à la location nue, meublée, en colocation, en bail mobilité, avec garants ou non.

Rédaction de documents

Le service ne se limite pas à l'édition de baux de location. Vous pouvez éditer en quelques clics de nombreux documents à différents stades et pour les différents besoins qui se présentent :

  • État des lieux,
  • Inventaire des meubles,
  • Attestations et quittances,
  • Relance d'impayé,
  • Caution solidaire,
  • Avenant au bail,
  • Justificatif d'assurance,
  • Détail du compte locataire,
  • Export du compte pour votre comptable,
  • Etc.

Ils seront pour la plupart fournis déjà pré-remplis et au format PDF que vous pouvez envoyer en un clic à votre locataire.

Suivi du rendement de votre patrimoine immobilier

Enfin, vous surveillez votre patrimoine très précisément, avec la performance et le rendement réel de vos biens année après année. Grâce à notre outil très complet, vous pouvez combiner gestion locative et simulateur !

Comparaison gestion déléguée et gestion en ligne par soi-même 

Grâce à une gestion en ligne de A à Z et une gestion automatisée à 100 %, vous avez le confort de gérer comme vous voulez à tout moment et comme bon vous semble, tout en étant « cadré » grâce à des documents officiels. 

Le tableau suivant est un comparatif entre les coûts d'une gestion déléguée et gestion en ligne* 

*L'exemple se base sur un appartement loué 600€ par mois.

 

Gestion déléguée

Gestion en ligne avec Rendement Locatif

Gestion

Environ 8 % du loyer mensuel soit 48€ par mois.

Coût de l'abonnement fixe peu importe le loyer (9.99€ par mois pour un bien)

Recherche locataire  

Environ 10 % du loyer ou un mois de loyer annuel soit environ 660€

Outil pour la gestion des candidats compris dans le coût de l'abonnement

Garantie loyer

Environ 3 % du loyer CC soit 18€/mois

Environ 3 % du loyer CC soit 18€/mois

Frais annexes

Déclaration fiscale : environ 200€
Vacation horaire : environ 100€/heure
Frais de gestion : environ 10€ /mois
Frais de constitution de dossiers (sinistres, congés bailleur, etc.) : 200€
Frais nouveau mandat : 100€

 

Compris dans le coût de l'abonnement  

Total par mois

De 93€ à 181€ (selon vos besoins locatifs) 

 27,99€

 

La perte de bénéfice peut monter jusqu'à 153 euros par mois, soit un manque à gagner pouvant dépasser 1 800 euros pour une année si vous déléguez la gestion de ce bien au lieu de le faire vous-même. Cela n'est pas négligeable en terme de rentabilité.

L'abonnement pour la gestion d'un bien sur Rendement Locatif est de 9,99€ par mois et vous permet de gérer plus facilement votre bien vous même. Le coût moyen d'une gestion pour les actions courantes par agence est d'environ 8% minimum du loyer, soit ici 48€ par mois. Cela peut être plus coûteux si votre loyer est plus important, ce qui n'est pas le cas avec un logiciel en ligne (avec un prix fixe).

Comparatif du temps alloué entre gestion déléguée et gestion en ligne 

Vous passerez un peu plus de temps en gérant vous-même en ligne, même si en passant par une agence vous y consacrerez du temps également sans plus aucune maîtrise de votre bien comme indiqué plus haut dans cet article. Pour limiter ce temps, avec Rendement Locatif, la majorité des actions ont été automatisées.

Quels sont les autres avantages de la gestion en ligne avec Rendement Locatif ?

  • L’abonnement est déductible de vos impôts en fonction du type de régime (LMNP ou SCI à l’IS) avec un coût qui est donc encore plus faible au final,
  • Vous vous formez presque seul et vous montez en compétence dans le domaine, sans perdre trop de temps sur les tâches chronophages.

Sachez également, qu’avant même de gérer et de vous lancer, vous pouvez déterminer l’impact de votre gestion sur la rentabilité de votre projet : grâce à notre simulateur en ligne, vous renseignez votre type de bien, les charges, le régime fiscal d’imposition, l’emprunt bancaire, etc. et l'outil calcule automatiquement votre rentabilité locative, vous permettant de savoir tout de suite le potentiel de votre investissement.

Je gère mon bien en ligne »

 

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Commentaires

1 commentaire
  • Tout ce qui est dit est très vrai : les agences sont surpayées au regard du service très médiocre qu'elles apportent. Les locataires ont l'impression que leurs demandent ne sont pas entendues, alors même que le propriétaire est, bien souvent, volontaire et donc très mal jugé.

    C'est cet aspect des choses (le contrôle du bien) qui est primordial, pour garder un locataire, qui est primordial. Evidemment l'économie réalisée est intéressante, et cela est possible grâce à "RendementLocatif".

    MERCI !

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