Investissement locatif : Est-ce rentable de passer par un chasseur immobilier "clé en main" ?

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Si vous vous intéressez à l'investissement immobilier locatif, vous n'avez sans doute pas échappé à l'apparition d'un nombre grandissant de sociétés qui vous propose de s'occuper de tout pour vous : recherche du bien locatif, accompagnement à l'achat et à la négociation, crédit, rénovation et décoration jusqu'à la mise en location et la gestion. Dans certains cas, vous ne pouvez faire appel à ces sociétés que pour une partie de ces tâches, comme la recherche du bien (dans le cas d'un chasseur immobilier par exemple).

Ce sont en fait des services "clé en main" où l'investisseur particulier peut devenir propriétaire d'un bien locatif en ne faisant rien ou presque pour ceux qui proposent une offre complète. Ce type de professionnel se situe quelque part entre le chasseur immobilier, l'agent immobilier et le conducteur de travaux. C'est souvent les trois réunis dans un seul service.

Cette catégorie de service attire, en premier lieu, les personnes qui ne se trouvent pas physiquement à l'endroit où ils souhaitent investir. En effet, l'éloignement rend ce genre de projet très compliqué (on pense aux expatriés par exemple ou aux clients étrangers qui souhaitent investir en France). Les personnes qui manquent de temps ou encore de compétences pour le faire par eux-mêmes sont aussi des clients typiques de ces services. Certaines personnes n'ont également pas envie d'acquérir des connaissances dans le domaine et veulent juste diversifier leurs placements avec de l'immobilier physique.

Bien entendu ces services ne sont pas gratuits, dans cet article nous allons essayer de faire le tour de leur fonctionnement et évaluer leur impact sur le rendement locatif de l'achat immobilier.

 

Le chasseur immobilier

La recherche de la bonne affaire immobilière est probablement la tâche qui prend le plus de temps lorsque l'on souhaite se lancer. Cette phase demande de la persévérance, de la méthode ou encore d'avoir un réseau efficace. Ce n'est pas pour rien qu'il s'agit du travail le plus coûteux en temps pour un agent immobilier. Il faut écumer les annonces en ligne, faire du porte à porte, passer des coups de téléphone, lier des relations avec les commerçants du quartier, se créer un réseau d'apporteurs, ...etc.

On appelle cette phase la "chasse". Dans le cas où elle est déléguée, elle peut être effectuée par un "chasseur immobilier" spécialisé ou même un "agent immobilier". Beaucoup d'agents immobiliers font aussi le travail de chasse dans le cadre de leur prestation. La frontière entre les deux métiers est fine, et on voit souvent les chasseurs immobiliers travailler étroitement avec les agents immobiliers sur une même vente. On appelle cela de l'inter-cabinet, en gros les deux parties vont se partager la commission de frais d'agence payée par l'acheteur. Dans ce cas, cela ne change rien pour l'acheteur.

Mais, pour bénéficier d'un accompagnement sur-mesure qui va être focalisé sur votre recherche, il faudra faire appel à un chasseur immobilier dont c'est le métier exclusif. Celui-ci va alors vous faire signer un mandat de recherche de bien immobilier. Il s'agit d'un contrat qui lie les deux parties : le futur acquéreur et le professionnel qui recherche le bien répondant aux critères souhaités. Ce contrat est régi par la loi Hoguet (1970) et la loi Alur (2014), et détermine ainsi les différentes conditions afférentes à la recherche immobilière et au paiement du mandataire.

Un chasseur ne prend pas de mandat de vente avec le vendeur. Il signe un mandat avec l'acheteur et sa seule mission est de vous présenter les biens immobiliers qui présentent les caractéristiques que vous recherchez. Il vous fait gagner du temps en faisant des pré-visites à votre place et en ne conservant que les biens les plus susceptibles de vous plaire.

Il peut s'agir de l'achat d'une résidence principale, mais aussi et surtout d'un investissement locatif qui est le sujet qui nous intéresse ici. La recherche d'un investissement locatif obéit à des règles et des critères de sélection différents de ceux d'une résidence principale.

Voici les critères dont le chasseur aura besoin :

  • Le budget pour l'achat immobilier (prix du bien, frais et montant des travaux inclus),
  • La localisation,
  • Le type de bien,
  • Les objectifs de rentabilité (spécifique à l'investissement locatif),
  • Des projets futurs avec le bien ?
  • Etc.

C'est grâce à ces informations qu'il orientera ses recherches afin de trouver le bien qui vous correspond. Le chasseur immobilier pourra également vous informer et vous conseiller sur les différents prêts immobiliers existants. Par ailleurs, il peut aussi vous accompagner à la banque afin de présenter avec vous votre projet, en fonction des modalités du contrat de chasse et de ses honoraires.

Et oui, faire appel à un chasseur immobilier a un coût : 2 à 5 % HT du prix net vendeur. Ce tarif est défini en fonction de sa réputation, du budget du projet et du panel de services proposés. Il est librement déterminé par le professionnel. Attention, comme pour le métier de l'agent immobilier, celui du chasseur est très encadré par la même loi Hoguet depuis la loi Alur de 2014. La rémunération ne peut être due et versée au chasseur qu'à la signature de l'acte d'achat chez le notaire. Aucun montant, frais ou autre rémunération ne peut être demandé à l'acheteur avant la signature définitive.

De plus, la loi Hoguet impose la détention d'une carte dite "T" professionnelle d'agent immobilier à jour qui doit être renouvelée tous les ans. Elle impose également de mettre à jour ses connaissances via des formations dédiées. Pensez à vérifier cela sur le site des chambres de commerce, puisqu'il s'agit d'une donnée publique.

Cette contrainte règlementaire fait donc prendre un risque au chasseur immobilier qui, bien souvent, sondera son client afin de vérifier sa solvabilité et la viabilité du projet d'achat envisagé avant d'accepter la mission. En effet, cela pourrait sinon être une véritable perte de temps (et d'argent) pour lui.

Cette rémunération vient s'ajouter à d'autres frais que vous auriez comme, par exemple, ceux d'un agent immobilier qui possède le mandat de vente. Si les frais d'agence montent à 4 % et les frais de chasseur à 3 %, les frais totaux pour vous seront de 7 % du prix net vendeur.

Il existe également certaines sociétés qui proposent des services annexes en plus de la chasse. On parle d'achat locatif "clé en main".

Les sociétés d'investissement locatif "clé en main"

Les sociétés d'investissement locatif "clé en main" vous proposent de leur déléguer l'achat immobilier locatif de à A à Z. De la recherche en passant par la négociation, l'achat et l'accompagnement chez le notaire, les travaux et même la gestion du bien locatif.

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En échange, ces sociétés demandent une rémunération plus importante qu'un chasseur simple, car elles proposent un éventail de services plus important. Il est très difficile de trouver le tarif sur les sites de ces sociétés, ce qui est bien dommage.

Très souvent, elles appliquent une grille de commissions basée sur le prix net vendeur, ou déterminée en fonction du niveau du budget. C'est ce que font aussi beaucoup d'agences immobilières pour déterminer leur pourcentage de commission. Il existe aussi une tendance actuelle : le pourcentage de commission peut aussi être fixe (et donc indépendant du prix du vente).

Le montant de la commission pour l'accompagnement "clé en main" se situe généralement dans une fourchette comprise entre 5 et 10 % HT du prix net vendeur. Comme dit précédemment, certaines sociétés pratiquent un coût fixe au forfait.

Comme dans le cas d'un chasseur simple, ces frais s'ajoutent aux autres frais comme la commission de l'agent immobilier le cas échéant. Cependant, une société d'investissement locatif "clé en main" remplace quasiment toujours le chasseur immobilier, car c'est une partie essentielle de leur panoplie de services.

Un autre type de rémunération consiste également à pratiquer un tarif qui correspond :

  • d'une part, à un pourcentage du prix net vendeur,
  • et d'autre part, à un pourcentage du montant de réduction obtenu grâce à la négociation du prix auprès du vendeur.

Il convient de noter que cette rémunération n'inclut pas le service de gestion locative, qui est le plus souvent optionnel et facturé de façon indépendante. Nous avons déjà étudié pour vous dans un autre article les avantages et inconvénients des différentes options de gestion locative.

Par ailleurs, comme pour les chasseurs immobiliers, le tarif est librement déterminé par le professionnel, mais la rémunération n'est due et versée qu'à la signature définitive de l'acte de vente chez le notaire. Cette activité de service est également encadrée par la loi Hoguet depuis la loi Alur de 2014.

Pour ces sociétés, comme pour un agent immobilier, il est illégal de demander le versement d'une quelconque rémunération avant la signature de l'acte authentique définitif chez le notaire. Attention donc à ceux qui vous demandent des frais de dossiers ou autres frais en amont.

De plus, la réglementation concernant la détention d'une carte T professionnelle d'agent immobilier à jour est également en vigueur pour des sociétés d'investissement clé en main.

Du fait de ces contraintes réglementaires, la société accompagnatrice cherchera également à réduire les risques pour éviter de travailler à perte. Elle peut donc dans certains cas imposer des critères au candidat acheteur.

Certains pratiquent, par exemple, la règle de n'accepter que les dossiers d'acheteurs qui auront un apport d'au moins 10 % du montant total du projet (travaux inclus). Dans le cas d'un investissement locatif où la recherche de rendement et de cashflow est un paramètre important, cela peut poser un problème, car cela exclut les projets d'investissement locatif avec un crédit à 110 %.

Un autre critère peut être celui du budget minimum. Certains ne prendront pas en charge votre projet en dessous de 150 000€ voire plus.

En effet, à l'instar de l'agent immobilier, le plus grand risque pour ces intermédiaires est que l'acheteur n'obtienne pas son emprunt et que la vente soit donc annulée. Ils vont donc chercher à en savoir le maximum sur vous et votre projet avant d'accepter de travailler pour vous.

Avantages et inconvénients de déléguer son investissement locatif

Gain de temps ?

Le premier avantage évident est le gain de temps. Si tout va bien, le chasseur vous proposera des biens identifiés qui correspondent à vos critères. Ainsi, vous ne passez plus des heures à rechercher la perle rare sur les sites d'annonces immobilières.

Il convient tout de même de nuancer cet avantage, car dans la pratique, ce n'est jamais aussi simple. Un chasseur spécialisé vous enverra des propositions détaillées en adéquation avec votre recherche.

En revanche, certaines sociétés "clé en main" vont en fait vous inscrire à une newsletter et vous envoyer les annonces sans réel filtrage. Cette même newsletter est envoyée en masse à tous leurs clients, et il faudra donc être très réactif.

Ainsi, ce mode n'est pas bien différent voire moins bon que ce que tout investisseur peut faire lui-même en créant des alertes ciblées sur les sites d'annonces ou sur des services spécialisés. Chez Rendement Locatif, nous vous proposons deux outils pour vous aider dans la recherche :

  1. Un plugin gratuit qui permet d'afficher la rentabilité du bien sur chaque annonce immobilière,
  2. Un système d'alertes d'annonces sur critères de prix, de rendement, localisation, travaux à faire, etc.

De même, certains agents immobiliers vont naturellement faire la chasse pour vous dans le cadre de leur travail ; pour peu qu'ils voient que vous êtes un client sérieux qui ne va pas leur faire perdre leur temps. Bien souvent, un investisseur locatif sera plus réactif et prendra moins de temps à prendre sa décision et les agents immobiliers le savent.

Il faut également faire attention à l'inter-cabinet. C'est une pratique courante pour les chasseurs immobiliers qui se rémunèrent également sur la commission de vente que touche l'agent immobilier possédant le mandat de vente. Or, comme toutes les agences ne pratiquent par l'inter-cabinet, le client peut être limité dans l'éventail d'offres proposées par le chasseur, car celui-ci aura tendance à ne proposer que les annonces rémunératrices, à savoir, seulement les annonces concernées par l'inter-cabinet.

Ainsi, n'oubliez pas de demander comment la chasse sera réalisée avant de faire votre choix. Par ailleurs, les chasseurs proposent généralement des biens qui nécessitent des travaux (nous verrons les raisons un peu plus bas dans cet article). Résultat, malgré le temps qu'ils vous feront gagner sur la recherche, il vous faudra tout de même surveiller les travaux qui seront effectués et ce, afin d'éviter les mauvaises surprises.

Les compétences nécessaires 

L'autre avantage est que l'achat d'un bien immobilier, et en particulier celui d'un investissement locatif, fait appel à des connaissances et compétences variées :

  • Évaluation de l'état et du potentiel d'un bien lors de la visite,
  • Évaluation du potentiel de revenus,
  • Connaissance de la ville et du quartier d'achat,
  • Négociation du prix d'achat,
  • Évaluation des travaux,
  • Décoration d'intérieur,
  • Architecte,
  • Conduite des travaux,
  • Mise en location,
  • Gestion locative.

Certains voudront s'y essayer, d'autres ne voudront pas en entendre parler. À vous de voir ! Si cette liste vous fait peur alors s'orienter vers une aide "clé en main" peut vous convenir.

En fonction de vos affinités et de vos compétences ou de votre envie d'apprendre, certaines de ces missions peuvent être réalisées seul. N'oubliez pas également qu'il existe des professionnels spécialisés dans chacune de ces activités.

Pour toute la partie administrative de la vente (rédaction du compromis, etc.), aujourd'hui, tout peut être fait via le notaire, car cela fait partie de son travail et n'engendre aucun surcoût supplémentaire (inclus dans les frais de notaires obligatoires). De plus, la rédaction des documents de vente devient de plus en plus technique en matière législative. Ainsi mieux vaut laisser faire le notaire, il saura vous donner un conseil objectif. Il ne faut donc pas retenir cela comme un argument en faveur de la délégation payante.

Confiance

Le fait de déléguer l'investissement nécessite également d'avoir une entière confiance dans la société que vous allez choisir. En effet, cette partie est très délicate, car il est difficile de faire confiance aux avis en ligne de nos jours qui sont la plupart du temps biaisés.

C'est pour cela que notre conseil sera plutôt de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Un des gros inconvénients de tout déléguer à une seule société est que tout le risque est concentré au même endroit. En faisant appel à des sociétés différentes spécialisées dans chaque compétence pour laquelle vous avez besoin d'aide, vous limitez les risques sur chacune des tâches.

D'autre part, vous pourrez éventuellement faire baisser les coûts par le jeu de la concurrence entre chaque "spécialiste", en étant plus fin dans le panel de services dont vous avez besoin. Une société "clé en main" vous propose du "tout ou rien". Résultat, si vous possédez déjà certaines compétences, vous ne pourrez pas les retirer du "package" afin de diminuer les coûts.

Enfin, il faut savoir que les investissements locatifs "clé en main" ne laissent pas toujours de marge de manœuvre pour tout ce qui est modification ou choix personnels concernant votre bien immobilier (notamment en ce qui concerne les travaux et l'aménagement).

En effet, afin de réduire leurs coûts et d'augmenter leurs marges, ces sociétés appliquent des recettes toutes faites afin de réduire le temps des travaux et de les optimiser au maximum. Elles vont alors utiliser les mêmes meubles, mêmes matériaux, des décorations similaires etc. Le but étant bien sûr de pouvoir négocier des prix de gros auprès des fournisseurs et d'accélérer le temps de pose et de travaux de leurs prestataires partenaires. L'avantage pour vous sera en théorie de réduire le coût des travaux.

La sélection du bien

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Nous avons précédemment évoqué qu'en dessous d'un certain prix de vente, certains accompagnateurs de projet ne vont pas pouvoir vous aider (150 000€). Cela va grandement limiter le type de projet que vous allez pouvoir faire. En effet, cette contrainte restreint l'investissement que vous souhaitez faire aux grandes villes, où la rentabilité locative pure est moins bonne car les prix y sont élevés.

Ainsi, si vous visez les très hauts rendements dans un studio d'une petite ville de province, passez votre chemin.

La raison principale est que pour un appartement similaire en taille dans une petite ville, le travail sera le même pour le chasseur, mais la rémunération sera trop faible pour qu'il puisse faire une marge suffisante ou trop importante en proportion du prix pour que vous acceptiez.

Avec 150 000€, vous achetez un 30m2 à Lyon (5e arrondissement, quartier étudiant) ou encore un 15m2 à Paris (11e arrondissement, quartier étudiant), mais vous pourrez acheter 3 studios de 20m2 à Angers, avec pour chacun une rentabilité locative bien plus importante.

💡Notre conseil pour les débutants sera de toujours commencer par un bien modeste plus petit afin de réduire les risques et de maximiser la rentabilité. Or, avec un chasseur "clé en main", cela ne sera pas toujours possible.

D'autre part, afin de booster la rentabilité du projet (impactée par le coût de la prestation), la société accompagnatrice proposera, la plupart du temps, des biens en mauvais ou très mauvais état afin de pouvoir faire baisser le prix et d'y effectuer des travaux de rénovation. D'un point de vue rentabilité, cela a bien entendu un sens, mais il faudra tout de même être attentif à l'état de l'immeuble où vous achetez.

En effet, si la copropriété est mal entretenue ou très délabrée, rénover votre logement seul ne suffira pas. Vous devrez en plus supporter les problèmes à venir au niveau de la copropriété. Donc attention, un bien à rénover oui, mais dans une copropriété saine !

Estimation du loyer et de la rentabilité

Dans la quasi-majorité des cas, le projet proposé sera d'acquérir un bien ancien, le rénover et le remettre en location au régime meublé non professionnel (LMNP).

Ce mode d'investissement fait partie des plus rentables dans beaucoup de cas. Nous avons détaillé l'intérêt et les inconvénients de la location meublée en LMNP dans un article très complet.

Le professionnel va donc vous "vendre" la rentabilité de l'opération. Dans les critères, pour vous convaincre, il intègrera donc :

  • Le tarif négocié à l'achat,
  • Le loyer potentiel que vous allez pouvoir demander à vos locataires,
  • Le coût des travaux que vous allez pouvoir déduire fiscalement,
  • La qualité de la rénovation. 

Pour ce qui est de déterminer le loyer potentiel après rénovation, le professionnel vous indiquera souvent un loyer en fourchette très haute afin de booster la rentabilité promise. Il faudra bien faire attention à cela en faisant vos propres recherches sur les sites d'annonces : pour ce faire, il suffit de trouver des annonces similaires en location meublée. Notre conseil sera de partir sur un loyer plus pessimiste en fourchette basse afin de réduire les risques. Nous verrons comment vous pouvez calculer la rentabilité complète de l'opération dans le prochain paragraphe.

Vous pouvez également faire de même pour évaluer le prix du bien proposé.

De même, nous vous conseillons fortement de vérifier la viabilité du projet et de vous poser les bonnes questions qui sont toujours les mêmes lorsque l'on achète un bien immobilier locatif :

  1. À qui vais-je le louer (étudiant ? famille ? couple ?) ?
  2. Est-ce qu'il y a de la demande pour de la location meublée dans cette zone géographique ?
  3. Quelle est la concurrence ? À quel montant de loyer ?
  4. Quel est le loyer pratiqué dans ce quartier pour ce type de population et de logement ?
  5. Y'a-t-il une forte demande locative pour ma cible ?
  6. Est-ce le bon prix ?

Il y un autre point important lié au calcul de rentabilité sur lequel il faudra être très prudent. Un professionnel qui vous propose un investissement locatif "clé en main" est très souvent également intéressé sur la vente. Il se retrouve donc juge et partie de façon similaire à un agent immobilier. Il est donc difficile dans ces conditions de faire confiance au calcul de rentabilité. Ce calcul sera toujours présenté sous son meilleur jour afin de ne pas faire échouer la vente et son opération très rémunératrice !

C'est l'objet du paragraphe suivant. Nous allons vous indiquer comment vous pouvez vérifier la rentabilité locative de l'opération de façon neutre et précise.

Quel est l'impact de la délégation de son investissement locatif sur la rentabilité de l'opération ?

Chez Rendement Locatif, notre spécialité est l'évaluation de la rentabilité d'un projet d'achat immobilier locatif. Nous ne vous demandons pas de nous croire sur parole pour pouvoir vous vendre un bien par exemple ou une prestation immobilière, mais nous posons le calcul détaillé et précis : c'est le seul but de notre simulateur.

Faisons donc l'exercice dans le cas de la délégation d'un investissement locatif "clé en main".

La méthode est simple, il suffit de se rendre sur notre simulateur et de lancer le calcul pour un projet d'achat donné. Gardez à l'esprit que vous achetez un bien immobilier et que, de ce fait, tous les fondamentaux liés à cela jouent un rôle : localisation, stratégie de location, fiscalité, charges, frais, emprunt bancaire, vacance locative, etc.

La particularité de l'investissement "clé en main" est que vous avez des frais supplémentaires à l'achat. Ainsi, nous avons prévu une case qui vous permet d'indiquer les frais d'agence et de chasseur à l'achat. Les frais demandés par un accompagnateur "clé en main" sont également à indiquer ici car ils rentrent dans la même catégorie.

Il faut pour cela se rendre dans les "paramètres avancés" puis à la première ligne "Frais agence (et chasseur) à l'achat". Vous pouvez indiquer ici le montant en euros ou le % du prix net vendeur. Dans les deux cas, le simulateur calculera l'autre forme pour vous. Dans le cas présent, le plus simple est d'indiquer le montant total (frais d'agence + frais de chasseur) dans la case "montant".

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Après avoir modifié ces valeurs, il ne faut pas oublier d'ajuster le prix FAI indiqué tout en haut du formulaire si nécessaire, afin qu'il inclue le prix net vendeur et tous les frais à l'achat (agence, chasseur, etc.).

Pour mieux comprendre l'impact du coût d'un chasseur "clé en main" et calculer la rentabilité nette exacte,  prenons quelques exemples.

Nous allons donc comparer l'achat d'un même bien avec et sans les services d'un chasseur, toutes choses égales par ailleurs. Il s'agit d'un appartement de 30 m2 à Lyon 7. Il est acheté au prix net vendeur de 124 000 € et sera loué 750 € hors charges. Le régime fiscal choisi est le meublé LMNP au réel et le bien sera acheté avec, pour seul apport, les meubles. L'achat est effectué par emprunt sur 20 ans à 1,5 % de taux nominal.

Résultats

  Sans chasseur  Avec chasseur 
Surface

30m2

30m2

Prix net vendeur

124 000€

124 000€ 

Frais Agence (5%) 6 200€ 6 200€
Frais Chasseur (10%)

0€

12 400€

Travaux

20 000€

20 000€

Meubles 3 000€ 3 000€
Total projet

153 200€

165 600€ 

Apport (meubles)

3 000€

3 000€

Localisation

Lyon 7ème

Lyon 7ème

Loyer mensuel (HC)

750 €/m

750 €/m

Régime de location Meublé (LMNP) Meublé (LMNP)
Cashflow mensuel (année 2) - 190 €  - 253 € (-63€)
Rendement net net (impôt compris) 4.21 %  3,89 % (-0.32%)
Simulation rentabilité http://bit.ly/2TbqArh http://bit.ly/2TaCFwE

 

Voilà les indicateurs principaux de rendement dans chaque cas :

 

Sans Chasseur

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Avec Chasseur

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Analyse et comparaison

Le projet "avec chasseur" perd 1 point de score invest. On constate également une perte de 0,32% de points de rendement et que cela fait baisser le cashflow mensuel (effort de trésorerie).

En étudiant le rapport de rendement, on constate que la différence vient principalement du fait que la mensualité d'emprunt est plus importante dans le cas où l'on passe par un chasseur, car il faudra emprunter les frais du chasseur.

D'autre part, le taux de rendement interne ou "Rendement patrimonial" est très impacté. La raison à cela est que cet indicateur prend en compte la revente pour donner la rentabilité du projet dans sa globalité. Étant donné que le projet coûte plus cher de 12 400 € à l'achat, du fait des frais de chasseur immobilier (10 %), le potentiel d'enrichissement à la revente en est d'autant amputé. Pour un petit appartement (très commun en investissement locatif), ce n'est pas négligeable et il faudra en avoir conscience.

Par ailleurs, un argument souvent avancé par les sociétés d'investissement "clé en main" est que les frais de chasseur pourront être déduits fiscalement. En fait, ce n'est pas si simple. En meublé non professionnel (LMNP), ces frais peuvent en effet être amortis ou passés en charge. S'ils sont passés en charge, leur déduction n'interviendra cependant qu'une fois les amortissements épuisés (au bout de quelques années) comme pour les travaux. Or, l'appartement pourrait être revendu d'ici là : le cas échéant, cet avantage ne sera jamais utilisé. Dans le cas ou les travaux sont amortis tout va bien car les amortissements se reportent sans limite de temps !

C'est pour cela que parfois, une des stratégies utilisées par les investisseurs lorsque le montant des travaux est important est de débuter en location nue classique pendant 3 ans puis de passer le bien en meublé par la suite. Cependant, en nu foncier classique, ces frais ne pourront pas être déduits et le loyer demandé sera plus faible.

D'ailleurs, l'un de nos conseils est de faire la simulation du projet en location nue également afin de pallier à tout changement de fiscalité que vous pourriez faire à l'avenir ou si vous vous rendez compte qu'il n'y a pas de marché pour de la location meublée.

Voici le détail du rendement et du déficit (ou bénéfice) année après année pendant les 10 premières années dans les deux cas.

Sans chasseur

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Avec chasseur

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Conclusion

Il est clair que passer par un chasseur immobilier a un coût qui n'est pas négligeable et qui impacte de façon évidente la rentabilité de l'opération.

Ce type de service "clé en main" s'adresse particulièrement aux personnes qui ne veulent (ou ne peuvent) vraiment rien faire, car, dans le cas contraire, la déception pourra être importante. De plus, dans beaucoup de cas, ce n'est pas totalement vrai car il faudra surveiller vous-même certains aspects de votre projet.

Si vous habitez à l'étranger c'est également une solution idéale et presque incontournable.

Ceux qui sont attirés par ce genre de prestations peuvent également se demander s'il ne serait pas plus opportun d'investir dans un fond type SCPI qui investit dans des immeubles et qui reverse une rémunération, frais de gestion déduits. Au final, quitte à ne rien faire, autant réduire les risques, car ces sociétés investissent dans des immeubles de natures diverses (bureaux et résidentiels) et dans des secteurs géographiques variés. Ils sont également capables de parvenir à de très hautes rentabilités notamment en termes de location de bureaux, et surtout d'entretenir leur parc sur une longue durée afin d'en maintenir la performance.

Lorsque l'on décide d'acheter seul un bien immobilier locatif, c'est aussi pour se former et augmenter la rentabilité de l'opération.

Au final c'est à chacun de faire son choix. Et avec Rendement Locatif, vous pouvez étudier l'impact de celui-ci sur le rendement du projet et prendre votre décision de façon éclairée !

Découvrir la rentabilité de votre projet

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Commentaires

4 commentaires
  • Un article totalement à côté de la plaque.
    Très déçu de rendement locatif.
    « Impossible de passer par un chasseur en cas de montant inférieur à 150k€ » FAUX
    Pourquoi ne pas avoir fait l’exemple sur une base de 6/8% (bien plus courant) au lieu de 10% si ce n’est pour fausser les résultats et vous mettre en avant ?

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  • Bonjour,

    Il est bien indiqué "Certains ne prendront pas en charge votre projet en dessous de 150 000€ voire plus". Cet argument ne concernait que ce cas là qu'il nous semble important de mentionner. Bien entendu que les tarifs sont très variables et les prestations aussi. 

    Nous avons pris l'exemple de 10% mais vous pouvez très facilement modifier le calcul avec 6 ou 8%. La différence ne sera pas énorme a priori. C'est tout l'intérêt du simulateur, chaque cas sera différent et le calcul sera toujours objectif.

    D'ailleurs pour beaucoup la différence de rendement reste très maitrisée en regard des prestations fournies. Au moins le choix se fait de façon éclairée.

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  • Je partage le commentaire d'Armandeaven. L'article manque à la fois de synthèse et de profondeur. Et concernant la simulation de rentabilité, elle fait vraiment sourire. Est il vraiment nécessaire d'utiliser un outil afin d'anticiper que pour un bien identique, si les charges à l'achat sont plus élevées alors la rentabilité sera plus faible? Le raisonnement dès le départ doit être exactement l'inverse non? C'est à dire, quelle sera la valeur d'ajouter la charge d'un chasseur ... donc très decu de rendement locatif également.

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  • @belout

    Le but est de connaître de quelle quantité le rendement et le cashflow sont impactés. Cela nous semble très important.

    Si pour vous ce calcul est simple, il faut savoir que pour la plupart des gens ça ne l'est pas et à juste titre, surtout pour les néophytes. C'est l'objectif de notre simulateur.

    Pour ce qui est de l'argumentation inverse dont vous parlez, vous trouverez toutes les informations dont vous avez besoin sur les présentations, différents articles, vidéos et les sites des professionnels. Nous ne ferons pas mieux.

    Nous essayons d'apporter un regard nouveau et original dans nos articles.

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