Propriétaires : comment gérer les paiements de loyer par la CAF (APL et AL)

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Environ 6 millions de familles bénéficient de la CAF en France. Ainsi, il est fort probable que votre locataire ou futur locataire face partie des bénéficiaires. Cela nécessite cependant de respecter certaines contraintes et conditions, que nous vous proposons de découvrir ensemble !

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Bailleur, locataire allocataire et Caf : 

Qu'est-ce que l'aide au logement ? 

L'aide au logement vise à simplifier l'accès au logement pour les revenus les plus faibles en leur finançant une partie de leur loyer. Cette aide est versée par la caisse d'allocation familiale appelée plus communément CAF. Il existe deux types d'aides au logement dépendant du type de logement : 

• Si le logement est conventionné, c'est-à-dire que vous avez signé avec la Direction départementale de l’équipement (Dde), ou avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) une convention comportant certaines obligations. Votre locataire peut éventuellement bénéficier de l’aide personnalisée au logement (Apl). Le logement peut également être éligible à cette aide s'il s'agit d'un logement ancien situé en zone 3 acquis en ayant conclu un prêt conventionné ou un prêt d'accession sociale entre le 1er janvier 2018 et le 1er janvier 2020. Il faut savoir que cette aide n’existe pas dans les Départements d’outre-mer. 

• Par ailleurs, votre locataire peut éventuellement bénéficier de l’allocation de logement selon ses revenus (AL). Il en existe deux (l'ALS et l'ALF) qui vous sont attribuées selon votre situation. 

L'APL dépend de la nature du logement alors que l'AL dépend de votre situation. C’est la CAF qui détermine la nature de l’aide au logement et calcule son montant à l’aide d’un barème dépendant du montant de revenus de votre locataire et du montant du loyer notamment. Elles ne sont pas cumulables, il n'est possible de toucher qu'une seule de ces allocations. 

Les obligations du propriétaire : 

La première obligation que doit remplir  le propriétaire est de proposer un logement décent à son locataire. Cette obligation est définie par la loi Solidarité et renouvellement urbain du 13 décembre 2000, appelée SRU. Elle vous impose de remettre un logement décent à votre locataire pour des raisons de salubrité et de sécurité. Un logement décent doit donc respecter les contraintes suivantes: 

  • Le logement ne doit pas avoir fait l’objet d’un arrêté de péril ou d’insalubrité,
  • La toiture, les murs, les peintures, les plafonds, les planchers, les installations électriques et de gaz ne présentent pas de risque manifeste pour la santé et la sécurité physique des occupants,
  • L’éclairage et la ventilation sont suffisants et sans danger,
  • Il existe au moins un coin cuisine avec un point d’eau potable froide et chaude,
  • L’installation de chauffage est suffisante et sans danger,
  • Le logement comporte une pièce principale ayant soit une surface d’au moins 9 m² pour 2,20 m d’hauteur, soit un volume habitable d’au moins 20 m3,
  • Si le logement comporte plus d’une pièce, l’installation sanitaire est complète et intérieure au logement, avec douche ou baignoire et WC,
  • Si le logement se compose d’une seule pièce, il y a au moins un WC qui peut être extérieur au logement.

Bon à savoir : Un locataire peut exiger la mise en conformité du logement s’il ne répond pas aux normes de décence. La CAF, quant à elle, est habilitée à vérifier sur place le respect de ces conditions.  

Les obligations du locataire : 

Le locataire bénéficiaire de la CAF est dans l'obligation de payer son loyer et est tenu d'informer la CAF en cas de changement de situation professionnelle.  En cas de difficultés de paiement il est tenu de prévenir cet organisme dans les plus brefs délais. Afin de bénéficier de cette aide, le locataire ne doit pas être un parent du bailleur. Le locataire doit également occuper le logement pendant plus de 8 mois par an qui doit être sa résidence principale.  

Quelles sont les modalités de versement des aides au logement ? 

L'allocation peut soit être versée par la CAF au locataire qui doit alors la reverser à son bailleur, soit directement au propriétaire qui la déduit du montant du loyer dû par son locataire. 

L’APL est souvent versée au bailleur et le locataire paie alors la part restante du loyer. Le versement de cette aide est effectué le 25 du mois concerné. Cependant, l’allocation de logement (AL) est versée au locataire. Elle peut toutefois être distribuée directement au bailleur s'il en fait la demande. Le versement de l’Al est effectué le 5 du mois suivant.

Cas particulier : Colocation et CAF 

Vous louez à des colocataires ? Une colocation correspond à la co-signature d’un même bail ou à la signature de plusieurs baux, par des personnes occupant le même logement et constituant des foyers distincts.

Chaque co-locataire doit payer sa propre part de loyer. Chacun doit donc formuler auprès de la Caf une demande d’aide au logement distincte.

En tant que bailleur, vous devez donc produire une attestation de loyer pour chacun d’eux. Vous devez signaler immédiatement à la Caf tout départ ou arrivée d’un nouveau co-locataire pour lui permettre de réétudier le droit des occupants.

Attention : Des personnes vivant en couple et ayant signé un seul bail de location ne sont pas des colocataires mais constitue un foyer pour la CAF. 

Que faire en cas de loyers impayés ? 

  • Si le bailleur perçoit les aides directement : 

Pour l'AI, le bailleur est tenu de signaler tout impayé dans les trois mois suivant l’événement. Attention, si ce délai n'est pas respecté, il est possible que des sommes déjà versées doivent être remboursées à la CAF.

La procédure en cas d’impayés est que l’allocation de logement continuera à vous être versée par la Caf pendant au moins 6 mois. Pendant cette période, vous devez établir un plan de remboursement avec l’aide de la Caf pour trouver une solution amiable avec votre locataire. En parallèle, vous pouvez également saisir le Fonds de solidarité pour le logement. 

Pour ce qui est des APL , si le locataire ne paie pas la part de loyer restante à sa charge depuis au moins 3 mois (consécutifs ou non), ou que le montant de la dette est égal au moins à 2 fois le montant mensuel du loyer (loyer brut et charges), il faut informer la Cdapl (Commission départementale des aides publiques au logement) en précisant les nom, prénom et adresse de votre locataire et le montant de la dette. 

Attention : Vous devez saisir la Cdapl dans les trois mois qui suivent la constitution de l’impayé. Si vous ne le faites pas, l’Apl étant versée directement sur votre compte (tiers payant), vous devrez rembourser à la Caf les sommes perçues à tort. Dans l’attente de la décision de la Cdapl, la Caf maintient le versement de l’aide.

La Cdapl peut décider selon le cas :

  1. du maintien du versement de l’Apl,
  2. de sa suspension,
  3. de la saisine du Fsl ou d’un autre dispositif.
  • Si le locataire perçoit les aides  :

S’il ne paie plus son loyer (loyer et charges) depuis plus de 2 mois de suite ou non, ou que le montant de la dette est au moins égal à deux fois le montant mensuel du loyer (loyer + charges), vous devez le signaler à la Caf dans les meilleurs délais en précisant le nom et l’adresse de votre locataire, le montant et la période de la dette.

Dès réception de votre signalement, la CAF informera votre locataire qu’il a un mois pour se mettre à jour. Passé ce délai, une procédure d’impayés sera mise en place pour trouver des solutions.

Gérer les paiements de la CAF quand on est bailleur ? 

Si la CAF constitue une véritable aide pour votre locataire, elle peut être aussi un avantage pour les bailleurs, qui sont sûrs de recevoir une partie de l'argent directement sur leur compte, ce qui constitue une véritable sécurité. En effet, certains propriétaires ont des a priori sur les bénéficiaires de la CAF (gagnent-ils moins d'argent ?, etc.) mais l'aide sécurise une partie des loyers pour le bailleur. Cela ouvre aussi plus de "portes" à votre location , permettant de louer à plus de monde, et pas seulement aux personnes avec de forts revenus. Ensuite et enfin, d'un point de vue "sociétal" et solidaire, le bailleur permet aussi à des personnes aux revenus modestes de bénéficier d'un logement (qui sont pourtant ceux qui ont le plus de mal à trouver à se loger, notamment dans les grandes villes), sans l'écarter de ce droit. D'un point de vue éthique, c'est donc important que les bailleurs laissent la chance à tous. 

Le saviez-vous ? 

Juste à titre informatif, il existe une aide au logement versée par la CAF à certains propriétaires, APL Accession. Elle permet à certains foyers, dont les propriétaires ont des revenus modestes, de réduire les mensualités de remboursement lors de l'acquisition d'un bien. Si auparavant, cette aide concernait tous les achats (amélioration, travaux d'agrandissement, prêt principal, prêt complémentaire, prêt de l'État, etc.), les conditions sont désarmais différentes (depuis le 1er février 2018) pour bénéficier de ce prêt : en effet, les propriétaires devront désormais souscrire à un prêt aidé tel qu'un Prêt Accession Sociale ou un Prêt conventionné auprès d'une banque partenaire de l'État. Par ailleurs, cette aide ne fonctionne que s'il s'agit d'un logement ancien ET situé en zone 3. Nous vous conseillons de vous adresser à la CAF directement, les demandes et formulaires en ligne n'existant plus pour ce type d'allocations. 

Comment indiquer la CAF dans la "Gestion" de Rendement Locatif

Dans l'onglet locataire, aller sur la fiche locataire concerné par la CAF. Vous pouvez voir que le solde du locataire "Jean Baptiste Poquelin" est négatif, il manque encore le paiement de la CAF.

Cliquez sur le bouton CAF en dessous, afin de l'ajouter. 

1-appuyer_sur_la_CAF.png

Une fenêtre va s'afficher, vous pouvez alors indiquer la date de l'opération et le montant de la CAF, puis cliquez sur "Ajouter". 

2-indiquer_montant_et_date.png

Une fois le montant ajouter, vous arrivez sur votre tableau d'opérations globales. Vous pouvez ainsi voir que la CAF d'un montant de 300€ dans notre exemple est bien indiqué en "payé". Si vous voulez le modifier vous pouvez cliquer sur l'icône "stylo" juste à côté de la case payée 

3-tableau_des_ope_rations.png

Si vous retournez sur votre locataire, vous pouvez voir que le solde de votre locataire est à zéro. 

En cliquant sur le solde vous pouvez voir le détail de ce locataire.

4-locataire_solde_zero.png

Vous pouvez voir que le prochain montant de la CAF est automatiquement pré-rempli avec le montant que vous déjà renseigné. Vous pouvez bien entendu le modifier.

Et en dessous un tableau récapitulatif des différentes opérations effectuer sur votre locataire.

5-CAF_pre_rempli_et_de_tail_en-dessous.png

 

Une fois tous ces montants bien renseignés vous pouvez effectuer l'édition de quittance ou l'avis d'échéance.

Et encore plus simple, vous pouvez relier votre compte en banque afin de reconnaitre les paiements automatiquement et envoyer les quittances en suivant :  Voici comment faire !

 

 

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