[Propriétaires] Augmentation des loyers : comment faire ?

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De nombreux propriétaires se demandent comment augmenter le loyer de leur logement, puisque cette augmentation est règlementée. En effet, elle fait l’objet de différents dispositifs d’encadrement spécifique en fonction du moment où le loyer est réévalué, et vous ne pouvez pas le faire décoller comme vous le souhaitez ! On vous explique.

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Comment réviser le loyer en cours de contrat ?

Il faut tout d’abord savoir qu’il doit absolument y avoir une clause dans votre contrat / bail de location dès le départ, qui stipule qu'une éventuelle révision est envisageable. En effet, le cas contraire, il ne sera absolument pas possible d'augmenter le loyer !

Si la révision du loyer est prévue par le bail, vous pouvez alors augmenter votre loyer une fois par an :

  • Uniquement à la date de révision prévue dans le bail,
  • S’il n’y a pas de date dans ce contrat, alors on considère que l’augmentation est possible à la date d’anniversaire de la signature du bail ou d’entrée dans les lieux.

Il n’existe donc aucune possibilité d’augmenter le loyer en cours de route et quand vous le souhaitez, l'une de ces deux conditions est essentielle pour l'augmentation du loyer de votre locataire.

Sachez tout de même que cette augmentation annuelle est limitée, et vous ne pouvez pas décider du montant : vous êtes plafonné. En effet, l’augmentation maximale annuelle ne peut pas supérer celle de l’indice de référence des loyers (IRL).

Qu’est-ce que l’IRL ?

IRL signifie indice de référence des loyers. Cet indice est obtenu à partir de la moyenne de l'évolution sur les douze derniers mois des prix à la consommation (hors tabac et loyer).

L’indice de référence des loyers est publié par l’Insee, et est utilisé pour la révision des loyers des baux d’habitation, à condition, comme indiqué plus haut, que le contrat prévoie une clause de révision annuelle. Cet IRL peut s'appliquer pour de la location nue comme de la location meublée.

Ainsi, si vous êtes propriétaire et que votre bail comporte cette clause, fiez-vous absolument à cet indice pour votre révision de loyer. Il y a donc un plafond maximal auquel vous êtes autorisé. À savoir, les derniers chiffres de l’Insee ont été publiés en juillet 2019, avec un indice à 129,72 pour une évolution sur un an de loyer à + 1,53 % (contre 1,70 % au premier trimestre 2019). Vous pouvez consulter le site de l'Insee pour connaître toutes les valeurs de l'IRL de 2015 à 2019.

Comment calculer l'augmentation du loyer avec l'IRL ?

Le calcul l'augmentation de loyer grâce à l'IRL se fait en prenant l'ancien loyer, en le multipliant par l'indice IRL du trimestre en cours et en le divisant par l'indice IRL du trimestre de l'année précédente.

Voici comment calculer son nouveau loyer avec l'IRL :

Nouveau loyer = loyer mensuel x indice de référence IRL de l'Insee année en cours / Indice référence IRL année précédente 

Exemple : Vous signez le 01/02/2018 un loyer de 1 000 euros avec un indice de référence de 126,82 (4ème trimestre de 2017), un an plus tard l'indice est de 129,03 (4ème trimestre de 2018), vous pouvez alors augmenter votre loyer de 17,43 euros par mois :

Nouveau loyer = 1 000 euros/mois x 129,03 / 126,82 = 1017,43 euros/mois.

Les nouveaux indices sont publiés en général vers le quinzième jour du premier mois suivant chaque trimestre plein (le 15 avril pour le 1er trimestre).

Comment faire votre bail avec révision de loyer grâce à Rendement Locatif ?

Pour effectuer cette révision de loyer, Rendement Locatif vous facilite la tâche grâce au service de gestion en ligne.

En effet, n'oubliez pas de tout bien renseigner, notamment le trimestre de révision du bail locatif (c'est mieux et nous vous conseillons de le faire, mais rappelez-vous que si le trimestre n'est pas indiqué, c'est la date de signature du bail qui fera foi). Dans le menu "locataires actuels", sélectionnez le locataire concerné.

Ensuite, précisez le trimestre concerné. Puis, dans le menu déroulant du locataire sélectionné, après "autres actions", choisissez "révisions de loyer" dans la liste. En haut de la page, cliquez sur le bouton vert "ajouter".

Enfin, choisissez l'année pour laquelle vous souhaitez faire votre révision de loyer et enregistrez. Notre outil calcule automatiquement les indices de révision annuels publiés par l'Insee, et ainsi le montant de votre nouveau loyer sera mis à jour automatiquement à la date choisie.

Découvrez toutes nos explications détaillées pour votre révision de loyer via Rendement Locatif. Vous pourrez aussi voir l'historique de tous vos loyers.

Sachez aussi que le bail de Rendement Locatif comporte la clause d'augmentation du loyer, ce qui permet d'être sûr de ne pas l'oublier.

Comment réviser votre loyer lors du renouvellement du bail locatif ?

Avec le même locataire

La majorité des baux locatifs est établie sur une durée de trois ans renouvelable tacitement. Pouvez-vous alors augmenter votre loyer au moment du renouvellement du bail ? Si votre locataire reste le même, cela est possible, mais pas si facilement. Pour ce faire, en tant que propriétaire, vous devez pouvoir prouver que votre loyer n’est pas au prix du marché, et donnez des comparaisons avec des logements similaires dans la même ville voire le même quartier. Il faudra apporter 3 exemples pour la majorité des villes (et donc trouver 3 biens similaires au vôtre) qui montrent que votre logement est sous-évalué ; et dans les villes de plus d’un million d’habitants, il faudra apporter 6 preuves comme comparaisons.

Par exemple, vous louez votre appartement T2 de 60 m2 à Bordeaux rue Judaïque 700 euros par mois. Tout d'abord, on constate que le prix au m2 à Bordeaux à la location, sur les pages d'analyses de villes de Rendement Locatif, est en moyenne à 15 euros le m2, ce qui signifie que pour un appartement de 60 m2 vous devriez être plus proche de 900 euros que de 700. C'est en effet un premier argument. Ensuite, si vous consultez les annonces immobilières en ligne, il n'est pas difficile de trouver 3 appartements similaires (en matière de surface et de quartier) qui sont loués plus chers :

  • Nous trouvons un T2 de 59 m2 rue Sullivan loué à 835 euros par mois,
  • Un de 63 m2 qui se situe barrière Judaïque (un peu plus loin du centre) à 750 euros par mois,
  • Un T2 de 50 m2 situé rue François de Sourdis (quartier voisin un peu moins près du centre) à 980 euros par mois.

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En apportant tous les liens et preuves à votre locataire, il n'est pas difficile de constater que votre loyer est bien en-dessous des prix du marché et que vous avez toutes les raisons de l'augmenter.

Une fois ces preuves collectées, vous devez avertir votre locataire (de vive voix si vous le souhaitez, c’est toujours plus chaleureux), mais ensuite, vous devrez lui envoyer un recommandé avec accusé de réception au moins 6 mois avant la fin de l’échéance du bail. S’en suivent alors 2 possibilités :

  • Le locataire peut refuser cette augmentation ou ne pas répondre du tout. Les cas échéants, vous pourrez saisir la commission départementale de conciliation (CDC) qui permet d’aider le bailleur et le locataire à trouver une solution amiable au litige ;
  • Le locataire peut accepter cette augmentation de loyer : vous ne pouvez pas le faire d’un seul coup et vous devez « l’étaler » sur 3 à 6 ans. En effet, la hausse doit se faire progressivement et sur du plus long terme selon qu’elle représente plus ou moins 10 % du loyer du locataire en place, dans les conditions suivantes :

Pour un logement nu :

Si la hausse est inférieure à 10 %, l'augmentation est étalée sur trois ans (par tiers annuels) et si elle est supérieure à 10 %, elle devra se faire sur six ans (par sixièmes annuels). Cela ne signifie pas que la durée du bail de renouvellement est de 6 ans, mais que la hausse aura lieu par sixième tous les ans au bail renouvelé pour trois ans, puis lors du renouvellement ultérieur.

Par exemple, si la location mensuelle est à 500 euros et que l'augmentation mensuelle est de 60 euros (donc plus de 10 %), le propriétaire augmentera alors le loyer de 10 euros (60/6 = 10 euros) la première année, et ensuite de 10 euros supplémentaires chaque année suivante. La première année d'augmentation, le loyer mensuel va donc passer de 500 euros à 510 euros, puis la seconde année, le loyer mensuel passera de 510 à 520 euros et ainsi de suite.

Pour un logement meublé avec un locataire déjà en place 

  • En une seule fois, si elle représente moins de 10 % ;
  • Par tiers annuels, si elle est supérieure à 10 %.

Comme pour l'exemple précédent, le mode de calcul de l'augmentation s'applique.

Avec un nouveau locataire

Ici, vous pouvez faire plus ou moins ce que vous voulez, et vous n’êtes pas limité en matière d’augmentation de loyer. Vous pouvez donc appliquer le nouveau loyer de votre choix. Mais, attention, sachez que depuis 2012, certaines villes sont soumises à l’encadrement des loyers (loi sur l'encadrement des loyers) en cas de relocation, notamment parce que le marché locatif y est tendu.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers consiste à limiter l’évolution du prix du loyer des logements vides ou meublés dans certaines zones géographiques dites « tendues », c’est-à-dire avec une forte demande locative. Dans ces villes, le loyer du logement, à condition qu’il s’agisse de la résidence principale du locataire, est plafonné :

  • Lors de la remise en location du logement (avec un nouveau locataire),
  • Lors du renouvellement du bail (même locataire). 

Grâce au simulateur du Service Public, découvrez si votre logement est dans une zone tendue. Même si Paris faisait partie des villes concernées, elle fait exception depuis le 1er juillet 2019. Son dispositif repose sur des loyers de référence définis par arrêté préfectoral.

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Quelles autres solutions pour louer votre logement plus cher ?

La location en LMNP

Passer votre logement en LMNP (Logement Meublé Non Professionnel) comporte trois avantages importants :

  • Vous pouvez louer votre logement plus cher, ceci étant justifié par le fait qu’il est meublé et équipé (et donc un prix plus haut qui est justifié). Par ailleurs, avec un locataire en cours, il est plus facile de prouver l’augmentation de loyer, car vous comparez avec des biens meublés, également plus chers à la location ;
  • Vous disposez de réductions fiscales, avec les bénéfices que vous rentrez en BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) pour le régime micro-BIC ou Réel Simplifié. En effet, soit vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes, soit vous déduisez des charges et des amortissements.
  • Vous évitez la vacance locative : plus facilement louable et même sur de courtes périodes, avec moins de "pertes" de loyer et donc un meilleur rendement locatif à la fin de l’année.

La notion de meublée est assez floue, on entendra souvent qu’il s’agit d’un logement correct et décent qui comporte le minimum de meubles et d’équipements pour vivre normalement. En 2015, dans le cadre de la loi ALUR, est parue une liste précise des meubles que votre logement doit comporter pour ce type de location. Découvrez notre article complet sur le statut LMNP qui vous aidera à choisir le régime LMNP adapté.

La redécoration à neuf

Le fait de rédécorer un appartement ou une maison que vous mettez à louer « justifie » quelque part un loyer plus cher, avec plus de confort et un cadre de vie agréable. Cela provoquera un effet « coup de cœur » chez le locataire qui se sentira bien dès l’entrée dans les lieux, plus que dans un logement vieillissant ou moins agréable (peintures neuves, décoration moderne, sol refait, etc). Il sera donc prêt à mettre plus cher.

Par ailleurs, les logements vraiment bien décorés et agréables sont loués beaucoup plus facilement, ce qui permet aussi de réduire les vacances locatives. En effet, votre bien se démarque des autres, dès les photos lorsque vous postez votre annonce. Ainsi, votre bien est loué plus souvent sur l’année, ce qui fait que vous augmentez vos loyers annuels et votre rentabilité locative.

Parfois, certains sont réticents à redécorer leur bien (en considérant ceci comme un investissement et une dépense d'argent), mais sur le plus long terme il s’agit en fait d’un vrai plus et d’un gain d’argent. Pensez au home staging avec des petites touches de déco un peu partout, capables de provoquer un coup de cœur. De plus, votre locataire aura tendance à prendre davantage soin de votre logement, ce qui n'est pas négligeable sur le long terme notamment pour la relocation. Boostez votre location grâce à la redécoration.

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Conclusion

Il ne faut pas non plus oublier l'aspect "moral" : il faut que votre locataire puisse aussi vivre correctement. Il a accepté le logement à un certain prix et c'est normal que son reste à vivre calculé soit plus ou moins le même que le départ, car sa situation (financière, professionnelle, etc.) n'a peut-être pas changé. Ainsi, en matière de lois (encadrement des loyers et clauses dans les baux), il est difficile d’augmenter votre loyer comme vous le souhaitez. Cependant, il existe des « techniques » pour qu’à l’année vos loyers soient plus élevés, vous garantissant des revenus plus intéressants et un meilleur rendement locatif. En effet, il faut tout de même trouver le "juste" prix. N'hésitez pas à consulter les prix moyens des biens à la location en fonction de la ville dans laquelle vous louez.

Pour bien calculer votre rendement locatif grâce à notre simulateur de rentabilité, vous pouvez intégrer cette augmentation annuelle de loyer (pourcentage d'augmentation). Et pour gérer facilement vos locataires et optimiser votre rentabilité, découvrez comment faire une révision de loyer avec notre gestion locative en ligne.

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